제주지방법원 2025타경1233. 제주시 애월읍 하귀1리 123-5 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 등기사항증명서상 건물 용도는 ‘단독주택’이나 일반건축물대장상 용도는 근린생활시설 및 다가구주택이고, 실제 감정 이용상태도 1·2층 근린생활시설, 3·4층 다가구주택입니다. 제시외 건물 목록 1-1·1-2가 일괄매각에 포함되고, 4층 상부 다락과 발코니 등도 건물에 포함해 감정평가됐습니다.
등기상 말소기준은 2019.09.20 농협은행주식회사 근저당권 1,188,000,000원입니다. 그 뒤의 농협은행 근저당 120,000,000원과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부가 아니라 점유관계에 있습니다. 말소기준보다 앞선 전입 2건이 있으면서 보증금이 확인되지 않아, ‘등기상 인수 0원’을 곧바로 ‘최종 인수 0원’으로 읽으면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1233 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀1리 123-5 · 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀3길 29 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1·2층 근린생활시설 · 3·4층 다가구주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 4층 · 승강기설비 · 주택 부분 보일러 난방 |
| 토지 | 대 383.7㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) · 공시지가 760,600원/㎡ |
| 소유자 | 최샛별 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,888,756,300원 / 925,490,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 1,098,893,152원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 목록 1-1·1-2 포함 · 다락 및 발코니 등 감정평가 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인
2019.03.12 제주중앙신용협동조합 근저당 972,000,000원, 2019.03.22 같은 조합 근저당 240,000,000원, 2019.07.05 제주은행 근저당 108,000,000원은 2019.09.20 해지로 이미 말소됐습니다. 현존 말소기준은 같은 날 설정된 농협은행주식회사 을구 6번 근저당 1,188,000,000원입니다. 을구 7번 120,000,000원과 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
확인된 임차·점유 관련 기록은 3건입니다. 보증기관 대위·승계 기록은 없으며, 실명 확인 점유자는 최명식·고영철 2명입니다. 별도로 주거 용도의 ‘월세’ 기록 1건이 있습니다.
| 성명 / 표시 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최명식 | 미상 | 2019.02.21 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 고영철 | 2층 201호 부분 | 2019.03.05 | 보증금 미상 · 차임 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 월세 | 주거 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 확인 필요 |
최명식은 말소기준보다 약 7개월 앞선 2019.02.21, 고영철은 2019.03.05 전입입니다. 전입 시점만 보면 선행하지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 얼마인지 알 수 없어 낙찰가 925,490,000원에 추가되는 미배당 인수액도 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 925,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,654,900원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,188,000,000원 | 913,835,100원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 제주신용보증재단 | 46,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 주식회사제주은행 | 30,847,933원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 주식회사건영전력 | 276,231,777원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 65,820,680원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,726,900,390원 중 예상배당 913,835,100원, 미배당 813,065,290원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금 승계 여부 역시 이 배당표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 실제 이용. 1·2층은 근린생활시설, 3·4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 등기사항증명서의 ‘단독주택’ 표기와 일반건축물대장 용도 사이에 차이가 있습니다.
- 입지. 하귀일초등학교 북동측 인근이며, 단독주택·근린생활시설·나지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 토지. 383.7㎡의 대지로 평지·사다리형이며, 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 도시개발구역·장애물제한표면구역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 소로2류(폭 8m~10m)와 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 4층으로 기본위생·급배수·승강기설비가 있고 주택 부분에는 보일러 난방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 별도의 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최명식 보증금 확인. 2019.02.21 전입으로 말소기준 2019.09.20보다 빠릅니다. 실제 임대차계약·보증금·점유·확정일자를 확인해야 합니다.
- 고영철 보증금 확인. 2층 201호 부분, 2019.03.05 전입, 차임 50,000원 기록이 있으나 보증금과 확정일자가 미상입니다.
- 주거 월세 기록 확인. 전입일·보증금·차임이 확인되지 않아 대항력 판정 자체가 불가능합니다.
- 실질취득가 재계산. 임차보증금과 배당관계를 확인한 뒤 최저가 925,490,000원에 실제 승계액을 더해 입찰가 상한을 계산해야 합니다.
- 용도 혼재 확인. 1·2층 근린생활시설, 3·4층 다가구주택으로 사용 중이므로 각 부분의 실제 점유와 임대차를 층별로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 목록 1-1·1-2와 4층 상부 다락·발코니 등이 매각·감정 범위에 포함된 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으므로 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 확인할 것은 보증금
감정가 1,888,756,300원짜리 물건이 2회 유찰돼 최저가 925,490,000원, 감정가의 49%까지 내려왔다는 숫자는 강하게 보입니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리도 모두 소멸하므로 단순해 보입니다. 하지만 최명식·고영철의 전입일이 말소기준보다 앞서고, 두 사람의 보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 또 주거 월세 기록 1건은 전입일조차 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 유찰 횟수도, 감정가 대비 할인율도 아닙니다. 임차보증금을 확인하기 전에는 실질취득가 자체가 열려 있습니다. 등기상 매수인 인수액 0원은 확인되지만, 그것만으로 임차보증금 승계 위험까지 0원이라고 단정할 수 없습니다. 가격은 낮아졌지만 권리확인은 아직 끝나지 않은 물건으로 보는 것이 맞습니다.
