제주지방법원 2025타경1233. 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀1리 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 4층 철근콘크리트 건물로 감정상 1·2층은 근린생활시설, 3·4층은 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 등기사항증명서상 용도는 '단독주택'이고 일반건축물대장상 용도는 '근린생활시설 및 다가구주택'입니다.
소유자는 최샛별이며, 경매의 말소기준은 2019.09.20 설정된 농협은행 근저당권입니다. 등기부상 후순위 근저당권과 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 실제 점유관계를 살펴보면 이야기가 달라집니다. 말소기준보다 앞선 전입기록이 있어 낙찰 후 임차보증금 인수 여부가 핵심 쟁점입니다.
채권자의 배당 부족액은 상당하지만, 후순위 채권자의 미배당액이 곧바로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 이 사건에서 구별해야 할 것은 매각으로 소멸하는 등기상 채권과 매수인이 별도로 인수할 수 있는 임차보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1233 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀1리 123-5 도로명주소: 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀3길 29 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지로 분류 · 실제 이용은 근린생활시설 및 다가구주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 4층 · 경사슬래브위 기와지붕 |
| 건물 이용상태 | 1·2층 근린생활시설 / 3·4층 다가구주택 |
| 토지 | 383.7㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 최샛별 (단독소유) |
| 감정가 | 1,888,756,300원 |
| 최저매각가 | 925,490,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행 주식회사 / 1,098,893,152원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.20 · 을구 6번 농협은행 근저당권 · 채권최고액 1,188,000,000원 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물(목록 1-1, 1-2) 포함 |
| 감정 포함사항 | 목록 2의 4층 상부 다락 및 발코니 등 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개
말소기준권리는 2019.09.20 접수된 을구 6번 농협은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 7번 근저당권 120,000,000원과 이후의 가압류·압류 및 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
과거 제주중앙신용협동조합 근저당권 972,000,000원·240,000,000원과 제주은행 근저당권 108,000,000원은 이미 말소됐습니다. 2025.04.16 설정된 제주은행 가압류 30,338,365원도 2025.05.30 해제로 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 밝혀져야 실질취득가가 보인다
실명으로 확인되는 점유자는 최명식·고영철 2명입니다. 별도로 매각물건명세서에는 '월세'라는 성명 미상의 주거 임차 관련 기재가 있습니다. 기존 점유자와 동일한 임대차인지, 별도의 임차인인지 확인되지 않아 실제 임차인 수를 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다.
| 점유자 / 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최명식 점유 부분 미상 |
2019.02.21 | 보증금 미상 월세 미상 |
가능·미상 | 미확정 | 해당 없음 |
| 고영철 2층 201호 부분 |
2019.03.05 | 보증금 미상 월세 50,000원 |
가능·미상 | 미확정 | 해당 없음 |
| 월세(성명 미상) 주거 기재 |
미상 | 보증금 미상 월세 미상 |
판정 불가 | 미확정 | 해당 없음 |
대항력 판정은 전입일뿐 아니라 실제 인도·점유, 유효한 임대차와 그 유지 여부 등을 확인해야 합니다. 우선변제권은 확정일자 및 배당요구 여부 등이 확인되지 않아 미확정입니다. '월세' 기재는 별도 실명 임차인으로 확정하거나 보증금을 중복 합산하지 않았습니다.
유효한 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 보증금이 배당되지 않아 매수인이 잔액을 인수하는 경우, 낙찰가를 낮춰도 인수액이 그만큼 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 고정되는 구조가 발생할 수 있습니다. 다만 실제 배당액과 다수 임차인의 권리관계에 따라 계산은 달라집니다. 이 사건은 보증금과 배당관계가 확인되지 않았으므로 실질취득가를 925,490,000원으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 검토 — 49% 낙찰가를 할인율로만 평가하지 말 것
현재 최저매각가는 925,490,000원으로 감정가 1,888,756,300원의 49%입니다. 하지만 이 수치는 감정가 대비 하락 폭을 보여줄 뿐, 실제 시장 거래가격 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 특히 선순위 임차보증금의 인수 가능성이 남아 있는 만큼 현재 최저가만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 925,490,000원 | 913,835,100원 | 813,065,290원 | 실제 미확정 |
| 3회 유찰 시(34%) | 647,843,000원 | 638,964,570원 | 1,087,935,820원 | 실제 미확정 |
| 4회 유찰 시(24%) | 453,490,100원 | 446,555,199원 | 1,280,345,191원 | 실제 미확정 |
회차별 가격과 배당액은 제시된 시나리오 기준입니다. 미배당액은 채권자의 배당 부족분으로, 그 전액이 매수인 인수액이라는 의미가 아닙니다. 각 회차의 매수인 인수액 0원 계산은 확인되지 않은 선순위 임차보증금을 반영하지 않은 값입니다.
유찰이 한 차례 더 진행되면 제시된 최저가는 647,843,000원, 이후에는 453,490,100원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면, 입찰가 감소분이 인수 부담 증가로 이어질 수 있습니다. 유찰 횟수가 늘어난다고 실질취득가까지 같은 비율로 내려가는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 925,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,654,900원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 농협은행 | 1,188,000,000원 | 913,835,100원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 농협은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 제주신용보증재단 | 46,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 제주은행 | 30,847,933원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 건영전력 | 276,231,777원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 농협은행 | 65,820,680원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션상 총 채권액은 1,726,900,390원이며, 채권자 예상배당은 913,835,100원, 배당 부족액은 813,065,290원입니다. 현재 최저매각가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 농협은행 을구 6번 근저당권에 배당되고, 그 후순위 채권자는 배당받지 못하는 구조로 계산돼 있습니다.
농협은행의 경매 신청 청구액은 1,098,893,152원으로, 이 시뮬레이션상 예상배당액에도 미치지 못합니다. 다만 근저당권 채권최고액과 실제 확정 채권액은 구별해야 하며, 예상배당은 최종 배당표를 확정한 것이 아닙니다.
예상배당표 및 차트는 근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액을 토대로 한 계산입니다. 선순위 임차보증금, 실제 배당요구, 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 애월읍 하귀1리 하귀일초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용편의는 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 외벽은 드라이비트·대리석 등으로 마감됐습니다. 기본 위생·급배수설비, 주택 부분 보일러 난방설비 및 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 면적 383.7㎡, 지목은 대, 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로각지(가)로 분류됩니다. 공시지가는 760,600원/㎡입니다.
- 도시계획. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역에 해당합니다. 소로2류 및 소로3류에 접하며, 장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역 등 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 용도 및 임대관계. 근린생활시설과 다가구주택이 결합돼 있어 층별 이용상태와 점유자의 권리관계가 환금성에 직접 영향을 줍니다. 감정평가상 임대관계도 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물(목록 1-1, 1-2)이 포함됩니다. 목록 2의 다락 및 발코니 등은 감정평가에 포함됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최명식의 임대차 확인. 2019.02.21 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 실제 점유·계약관계·보증금·확정일자·배당요구 여부와 현재 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 고영철의 임대차 확인. 2019.03.05 전입, 2층 201호 부분 점유, 월세 50,000원으로 기록돼 있습니다. 보증금과 실제 점유 용도 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 성명 미상 월세 기재 확인. 별도 임차인인지, 실명 점유자와 중복되는 기재인지 확인하고 주거 부분의 실제 임차인 수를 확정해야 합니다.
- 상가 임대차 확인. 1·2층 근린생활시설에 대한 사업자등록, 인도·점유, 상가 임차보증금 및 권리관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 확정된 대항력과 실제 배당을 기준으로 미배당 인수보증금을 계산해야 합니다. 인수 가능성이 해소되기 전에는 최저가만을 취득원가로 사용하면 안 됩니다.
- 건물 용도 대조. 등기상 단독주택과 건축물대장상 근린생활시설·다가구주택의 차이, 층별 실제 이용상태 및 제시외 건물의 현황을 점검해야 합니다.
- 배당과 세금 확인. 농협은행 실제 채권액, 제주특별자치도 압류 관련 조세채권, 선순위 임차보증금 및 최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자별 인도 가능성, 인도 절차, 미납 공용관리비 및 건물 관리상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 할인 매물이라 판단하지 말고, 인수액을 포함한 실질취득가를 기준으로 유사한 근린생활시설·다가구주택 거래와 비교해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 확인해 권리 변동과 매각조건을 최종 검토해야 합니다.
맺으며 — “반값 경매”보다 선순위 보증금이 먼저다
이 사건에서 확실한 숫자는 감정가 1,888,756,300원, 현재 최저가 925,490,000원, 그리고 2회 유찰입니다. 하지만 투자 판단을 결정할 가장 중요한 숫자, 선순위 점유자의 보증금과 최종 인수액은 확정되지 않았습니다.
등기상 근저당권·가압류 등은 대부분 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 최명식·고영철의 전입이 말소기준보다 앞서 있어, 유효한 대항력과 임차보증금이 확인되면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있습니다. 여기에 성명 미상의 월세 기재와 근린생활시설 부분의 임대차관계도 확인 과제로 남아 있습니다.
또한 이 물건은 단순한 공동주택 한 호실이 아니라 근린생활시설·다가구주택 및 토지가 결합된 일괄매각 물건입니다. 건물 용도, 여러 점유 구획, 보증금 인수 가능성, 2회 유찰이라는 사정을 함께 고려해야 합니다.
결론은 입찰 보류 및 권리관계 우선 확인입니다. 현재 가격이 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 낙찰을 기대해서는 안 됩니다. 대항력과 보증금의 실제 인수 범위가 확정되고, 그 금액을 합산한 실질취득가의 경쟁력까지 확인된 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 미확정 임차보증금입니다.
