제주지방법원 2025타경1300. 제주시 애월읍 하귀2리 ‘하귀코아루오션뷰’ 103동 4층 405호, 전용 84.9619㎡ 아파트입니다. 감정가는 409,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 회차 최저매각가는 286,300,000원입니다. 단지 내 최근 12개월 유사 면적 거래 평균은 380,166,666원, 최신 거래는 2025년 12월 370,000,000원으로 확인됩니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 75.3%여서 가격만 놓고 보면 할인 폭이 뚜렷합니다.
권리구조의 중심은 2022년 10월 24일입니다. 이날 기존 우리은행·도경주택 근저당이 해지로 말소되고, 전세금 340,000,000원의 전세권과 채권최고액 57,600,000원의 도경주택 근저당이 차례로 설정됐습니다. 전세권은 이후 주식회사와이에이치홀딩스로 이전됐고, 같은 회사가 340,000,000원을 청구하며 임의경매를 신청했습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됐지만, 같은 날짜의 접수번호 순서와 전세권자의 경매신청 효과를 매각물건명세서와 등기 원문에서 대조해야 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1300 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 1437 하귀코아루오션뷰 103동 4층 405호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 항몽로 7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9619㎡ · 지하 1층/지상 7층 중 4층 |
| 소유자 | 양영성 (양영심에서 개명) |
| 취득 내역 | 2019.11.19 소유권이전 · 거래가액 407,974,700원 |
| 감정가 / 최저가 | 409,000,000원 / 286,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사와이에이치홀딩스 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산정, 동일일자 권리 순서 확인
2019년 설정된 우리은행 근저당 281,600,000원과 도경주택 근저당 117,600,000원은 2022년 10월 24일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이후 같은 날 접수번호 80281번으로 전세금 340,000,000원의 전세권이 설정됐고, 접수번호 80282번 도경주택 근저당 57,600,000원이 뒤따릅니다. 말소기준은 도경주택 근저당으로 분류되어 있으며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이병훈 | 본건 전부분 | 2022.10.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이병훈의 전입신고일은 2022년 10월 31일로 말소기준권리인 2022년 10월 24일 도경주택 근저당보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 순위만으로는 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 인수하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 배당관계와 명도 협의를 위해 현황조사서와 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 75.3%
하귀코아루오션뷰는 132세대, 2018년 9월 21일 준공된 아파트입니다. 전용 84.96㎡대와 일부 유사 면적을 포함한 실거래 12건의 전체 평균은 373,558,333원이며, 최근 12개월 6건의 평균은 380,166,666원입니다. 최신 거래는 2025년 12월 6층 370,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 84.96㎡ | 6 | 370,000,000원 |
| 2025.06 | 84.96㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2025.05 | 84.97㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2025.05 | 84.97㎡ | 5 | 378,000,000원 |
| 2025.05 | 78.97㎡ | 7 | 390,000,000원 |
| 2025.03 | 84.97㎡ | 3 | 363,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 380,166,666원 |
현재 최저가 286,300,000원은 최근 12개월 평균의 75.3%, 전체 실거래 평균의 76.6%입니다. 최신 거래 370,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 3.6% 높은 흐름이어서 하락 추세로 볼 근거도 없습니다. 매수인 인수액이 0원으로 확정된다면 실질취득액 역시 286,300,000원이므로 가격 경쟁력은 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 286,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,808,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 281,600,000원 | 281,491,800원 |
| 3. 근저당 · 도경주택주식회사 | 117,600,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 주식회사립코 | 340,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 도경주택주식회사 | 57,600,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 33,760,703원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 830,560,703원 중 예상 배당액은 281,491,800원, 미배당액은 549,068,903원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 286,300,000원 | 281,491,800원 | 549,068,903원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 200,410,000원 | 196,804,260원 | 633,756,443원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 140,287,000원 | 137,522,982원 | 693,037,721원 | 0원 |
모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 산정되고 신청채권자 주식회사와이에이치홀딩스의 340,000,000원은 배당되지 않는 시나리오입니다. 다만 이는 이미 말소된 2019년 근저당이 배당표에 우선 반영된 결과이므로, 회차가 내려갈수록 미배당액이 커진다는 수치만 참고하고 실제 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하귀초등학교 북동측 인근으로 공동주택, 단독주택, 중소규모 점포와 교육시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 북측 폭 35m, 서측 폭 15m 내외 포장도로와 접하며 남측으로 폭 5m 내외 막다른 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층·지상 7층 건물의 4층으로, 승강기·가스보일러 난방·급배수·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 고도지구, 방화지구, 역사문화환경보존지역 및 건축계획심의대상구역 등이 적용됩니다.
- 토지. 공시지가 523,200원/㎡, 평지의 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 내부는 폐문과 이해관계인 부재로 직접 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 132세대·2018년 준공 단지이며 최근 12개월 유사 면적 거래 6건이 확인됩니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래군 대비 3.6% 높습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸조건. 주식회사와이에이치홀딩스가 이전받은 340,000,000원 전세권을 기초로 경매를 신청했는지 집행권원과 신청서에서 확인하세요.
- 동일일자 접수 순서. 전세권 접수번호 80281번과 말소기준 근저당 접수번호 80282번의 선후관계가 매각조건에 어떻게 반영됐는지 확인하세요.
- 배당표 재계산. 2022년 10월 24일 말소된 우리은행·도경주택 근저당이 예상배당에 포함된 사유를 채권계산서와 배당요구 내역에서 확인하세요.
- 임차인 원본 확인. 이병훈의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 현황조사서 및 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했으므로 누수·결로·시설 상태와 수리비를 별도로 점검하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비와 장기수선충당금 정산 여부를 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 380,166,666원과 최신 거래 370,000,000원을 기준으로 내부 상태와 명도비용을 반영한 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고의 최종 매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격, 권리는 원문 대조 후”
현재 최저가 286,300,000원은 최근 12개월 평균 380,166,666원의 75.3%이고, 최신 거래 370,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세도 3.6% 상승 흐름이어서 가격 경쟁력은 분명합니다. 이병훈의 전입은 말소기준권리보다 늦고 매수인 인수액도 0원으로 산정되어, 표면적인 권리구조는 매수인에게 유리합니다.
그러나 이 사건은 전세권과 말소기준 근저당이 같은 날 연속 접수됐고, 이미 말소된 2019년 근저당이 예상배당표에는 우선채권으로 남아 있습니다. 따라서 최종 판단은 단순 할인율이 아니라 전세권자의 경매신청 효과와 실제 배당순위를 원문에서 확인하는 것에 달려 있습니다. 결론은 가격은 합격, 권리는 원문 대조 후 입찰입니다.
