부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경1314 · 제주지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 78.3263㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

284,480,000원 2억 8,448만 감정가 398,000,000원

감정가의 71% 2026-07-07 낙찰

최저매각가 195,020,000원 최저가 대비 +45%

낙찰일

07-07 낙찰 완료

제주지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,950만원

최저가의 10% · 19,502,000원

실거래 대비

▼ 23.8% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 3.73억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 가능 임차인 3명과 보증금 미상 위험이 있어 최저가만 보고 접근하면 안 되는 다세대 경매입니다.

가격 최저가 195,020,000원은 최근 12개월 거래 370,000,000원의 52.7% 수준
권리 말소기준은 2024.03.20 늘푸른신용협동조합 근저당권
리스크 대항력 있는 점유자 보증금 미상으로 인수 가능성 확인 필요

한 줄 평 2회 유찰로 가격은 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 최근 거래 370,000,000원 대비 가격 메리트는 분명하지만, 대항력 있는 점유자와 보증금 미상 리스크 때문에 낙찰 전 임차관계 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

398,000,000원 / 195,020,000원

2회 유찰

최근 거래

370,000,000원

2026.04

실질취득 위험

확인 필요

대항력 임차인

말소기준

2024.03.20

늘푸른신용협동조합

제주지방법원 2025타경1314 사건입니다. 제주시 외도일동 수앤수빌6차 2층202호 다세대 물건으로, 소유자는 주식회사다함건설입니다. 말소기준권리는 2024년 3월 20일 설정된 늘푸른신용협동조합 근저당권이며 이후 가등기·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건의 핵심은 권리보다 임차인 리스크입니다. 현황조사상 전입 선순위 점유자가 존재하고, 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 가능성을 배제할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호	제주지방법원 2025타경1314
소재지	제주특별자치도 제주시 외도일동 2155-12 수앤수빌6차 2층202호
용도	다세대
소유자	주식회사다함건설
감정가 / 최저가	398,000,000원 / 195,020,000원
신청채권자	늘푸른신용협동조합

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 인수 가능성 확인 필요

점유자	부분	전입	판정	위험
강경찬	3층동	2008.10.27	대항력 有	보증금 미상
농업회사법인 헤이팜 주식회사	2층 사무실	2022.11.02	대항력 有	보증금 미상
강정수	미상	2021.02.05	대항력 有	보증금 미상
김준영	2층 202호 전부	미상	판정불가	전입·보증금 확인 필요

⛔ 핵심 위험 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 195,020,000원만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다. 보증금 확인 후 실질취득가를 계산해야 합니다.

③ 시세 비교

수앤수빌6차 최근 거래는 2026년 4월 전용 78.33㎡ 기준 370,000,000원입니다. 최저매각가는 최근 거래 대비 약 52.7% 수준으로 가격 자체는 낮습니다.

배당 분배

감정가 vs 실거래

④ 예상배당표

항목	배당액
집행비용	3,530,280원
늘푸른신용협동조합 근저당	191,489,720원
제주신용보증재단 가압류	0원
현대캐피탈 주식회사 가압류	0원

⚠️ 입찰 전 확인 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 현황조사상 대항력 점유자가 있어 보증금·임대차관계를 별도 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차보증금 확인. 강경찬 등 선순위 전입자의 보증금 규모 확인이 최우선입니다.
202호 점유관계 확인. 김준영 점유자는 전입일 미상으로 대항력 판단이 불가능합니다.
권리 말소 확인. 근저당 이후 가등기·가압류는 매각으로 소멸합니다.
가격 판단. 최저가는 최근 거래 대비 낮지만 임차인 인수액 발생 시 실질취득가는 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “가격보다 임차인 확인이 먼저”

이 물건은 2회 유찰로 숫자상 할인폭은 큽니다. 그러나 대항력 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낮은 최저가만 보고 접근하기 어렵습니다. 권리는 정리되지만, 실제 수익성은 임차보증금 확인 이후 결정되는 사건입니다.

부동산임의경매

가격은 내려왔지만, 대항력 임차인 확인이 먼저 — 제주 수앤수빌6차 202호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 인수 가능성 확인 필요

③ 시세 비교

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 임차인 확인이 먼저”

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

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현장 사진 (48장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-14	유찰	3억 9,800만원
2	2026-05-26	유찰	2억 7,860만원
3	2026-07-07	대기	1억 9,502만원