제주지방법원 2025타경1321. 제주시 영평동 2231-2 토지와 첨단로 245-13 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설(사무소) 및 직원숙소이고, 목록 2 건물은 공부상 공장이지만 실제 1·2층은 근린생활시설인 사무소, 3층은 직원숙소로 이용 중입니다. 토지는 9,709.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업용이며 국가산업단지인 제주첨단과학기술단지와 산업시설 구역에 포함됩니다.
등기상 현재 말소기준은 2023.04.10. 설정된 제주어류양식수산업협동조합의 채권최고액 7,200,000,000원 근저당권입니다. 그 이후 신용보증기금·중소기업은행 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1321 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 영평동 2231-2 · 첨단로 245-13 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(사무소) 및 직원숙소 |
| 소유자 | 주식회사씨에스 |
| 토지 | 9,709.4㎡ · 대 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 · 사용승인 2018.05.31 |
| 감정가 / 최저가 | 8,381,996,020원 / 4,107,178,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 6,542,187,133원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도
말소기준 이후 등기권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024년 이후 신용보증기금 가압류 646,000,000원, 중소기업은행 가압류 147,081,393원, 2025.05.16. 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 제주특별자치도 압류 2건은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 세금 압류 3건은 당해세 해당 시 배당에서 선차감될 수 있어 후순위 배당액을 바꿀 수 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 알려진 2,000만원이 전부가 아니다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주) 넥스트 이지 | 제시건물 2층 202호 · 사무실 | 2018-09-28 | 10,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 매수인 인수 |
| (주) 퍼스트항공투어 | 제시건물 2층 202호 | 2020-09-15 | 미상 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 인수 가능 |
| (주) 위놉스 | 제시건물 2층 201호 · 사무실 | 2019-06-05 | 10,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 매수인 인수 |
| (주)우주주차 | 제시건물 1층 102호 · 사무실 | 2024-08-20 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 안 됨 | 인수 없음 |
| 이지 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 안 됨 | 확인 필요 |
실제 점유자는 5명으로 조사됐고 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 따라서 현재 자료에서 확인되는 5명은 각각 별도의 점유자로 봐야 합니다. 특히 ‘이지’는 주거 점유 사실만 확인되고 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,107,178,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 43,471,780원 |
| 인수 · (주) 넥스트 이지 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주) 위놉스 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 제주어류양식수산업협동조합 | 7,200,000,000원 | 4,063,706,220원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 646,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 147,081,393원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 배당대상 채권 총액 7,993,081,393원 중 4,063,706,220원이 배당되고 3,929,375,173원이 미배당으로 남습니다. 신청채권액 6,542,187,133원도 전액 만족되지 않습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 선차감될 수 있으며, 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 채권 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 4,107,178,000원 | 4,063,706,220원 | 3,929,375,173원 | 20,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 2,875,024,600원 | 2,843,874,354원 | 5,149,207,039원 | 20,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 2,012,517,219원 | 1,989,992,047원 | 6,003,089,346원 | 20,000,000원 |
최저매각가는 이미 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 실거래 자료가 없어 이를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 더구나 알려진 임차인 인수액 20,000,000원은 회차가 내려가도 그대로이고, 퍼스트항공투어와 ‘이지’의 미상 보증금까지 확인해야 실제 취득원가가 결정됩니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 월평동 영주고등학교 남서측 근거리에 위치하며, 공업용·상업용 건부지와 공동주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 정기버스노선이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 공부상 공장인 건물의 1·2층은 근린생활시설인 사무소, 3층은 직원숙소로 이용 중입니다.
- 설비. 기본위생·급배수, 천정형 시스템에어컨 냉난방, 승강기, 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 9,709.4㎡의 대지이며 공업용으로 이용 중이고, 준공업지역·국가산업단지·산업시설 구역에 포함됩니다.
- 매각조건. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물 1-1·1-2·1-3을 포함합니다. 소유자 미상의 이동 가능한 철재컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 건물평가. 발코니·테라스 부분은 건물에 포함해 평가됐고 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 317,200원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 퍼스트항공투어 보증금 확인. 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있으나 보증금이 미상입니다. 최종 인수액 산정의 핵심입니다.
- ‘이지’ 전입일·보증금 확인. 주거 점유는 확인됐지만 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 가능성을 열어둬야 합니다.
- 확인분 인수 20,000,000원 반영. 넥스트 이지 10,000,000원과 위놉스 10,000,000원은 우선변제권이 확인되지 않아 전액 인수로 계산돼 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단과 제주특별자치도 압류 가운데 당해세가 있으면 배당순위와 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 실거래 없이 ‘49% 할인’ 단정 금지. 비교 가능한 거래시세가 없으므로 감정가 대비 낙폭만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 범위와 매각 제외 철재컨테이너의 실제 위치·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도·산업단지 규제 확인. 국가산업단지·산업시설 구역 및 준공업지역에서 향후 사용 목적이 가능한지 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49%보다 중요한 것은 미상 인수액”
이 사건은 숫자만 보면 강하게 할인된 물건처럼 보입니다. 감정가 8,381,996,020원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 4,107,178,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 자료가 없기 때문에 이 49%를 곧바로 가격 메리트로 바꿔 읽을 근거는 없습니다.
권리의 승부처도 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 말소기준 이후 가압류·압류는 소멸하지만, 말소기준 전에 들어온 임차인 3명 가운데 퍼스트항공투어의 보증금이 미상이고, 주거 점유자 ‘이지’ 역시 전입일·보증금이 확인되지 않았습니다. 현재 알려진 인수액 20,000,000원을 더한 확인분 실질취득액은 4,127,178,000원이지만, 이는 어디까지나 확인된 부분만 반영한 금액입니다.
가격은 크게 내려왔지만 권리는 아직 닫히지 않았습니다. 이 물건은 선순위 임차인의 실제 보증금과 주거 점유자의 대항력, 세금의 우선순위를 확인한 뒤에야 입찰 상한을 계산할 수 있는 확인 선행형 물건입니다.
