제주지방법원 2025타경1341. 서귀포시 대정읍 안성리 1218-5의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층이고, 사용승인일은 2019.03.26.입니다. 토지는 계획관리지역의 대 417.0㎡로, 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
가격 숫자만 보면 감정가 480,340,980원에서 최저가 164,757,000원으로 크게 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 목록3·4·5는 지분매각이고, 목록1은 제시외 건물 포함, 목록2는 데크·조경수·조경시설을 포함해 평가됐다는 매각조건을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1341 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 1218-5 · 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 추사로38번길 118-46 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 2019.03.26. |
| 토지 | 대 417.0㎡ · 계획관리지역 · 단독 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 안재영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 480,340,980원 / 164,757,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 60,410,958원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.02.22. 사라신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 324,000,000원이고 채무자는 이성민입니다. 그 뒤 2023.03.31. 정만오 근저당 65,000,000원이 설정됐으며, 2025년 들어 임의경매개시결정·압류·강제경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차인 — 전입은 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이도운 | 본건 전부분 | 2025.05.22 | 2025.08.20 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
이도운은 본건 전부분을 점유하고 있고, 전입신고일은 2025.05.22.입니다. 말소기준권리인 2023.02.22. 사라신용협동조합 근저당보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.08.20. 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,757,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,106,598원 |
| 2. 근저당 · 사라신용협동조합 | 324,000,000원 | 161,650,402원 |
| 3. 근저당 · 정만오 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 164,757,000원 가정 시 집행비용 3,106,598원을 제외한 161,650,402원이 사라신용협동조합에 배당되고, 정만오 배당과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 담보채권 합계 389,000,000원 대비 미배당은 227,349,598원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 가격 — 3회 유찰은 매력 요인이지만 시세 검증은 별도
현재 회차는 3회 유찰 후 최저가 164,757,000원입니다. 데이터상 감정가 대비 34% 수준입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 115,329,900원, 5회 유찰 시 80,730,930원으로 제시돼 있습니다.
⑤ 매각조건 — 일괄매각·제시외·지분매각
- 일괄매각. 본건은 일괄매각입니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 포함됩니다.
- 지분매각. 목록3·4·5는 지분매각입니다.
- 목록1. 제시외 건물 포함 조건입니다.
- 목록2. 데크 등과 조경수 및 조경시설을 포함해 평가했습니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 대정읍 보성리 소재 보성초등학교 북동측 원거리에 위치하고, 주변은 단독주택·전·과수원 등이 혼재합니다.
- 교통. 기호2~5는 본건 인근까지 제반차량 접근이 가능하고, 제반교통사정은 보통입니다.
- 건물. 기호1은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 단독주택이며, 사용승인일은 2019.03.26.입니다.
- 설비. 위생설비·기본급배수설비·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 대 417.0㎡, 평지·세로장방이며 공시지가는 223,200원/㎡입니다.
- 보전규제. 경관보전지구5등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전3등급·지하수자원보전4등급이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 목록3·4·5가 지분매각이므로 각 목록별 매각지분과 실제 이용관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 현황과 경계, 실제 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 이도운이 본건 전부분을 점유하고 있으므로 현재 점유 상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 재확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 지하수자원보전·생태계보전·경관보전 관련 지정·저촉 내용을 이용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율이 아니라 인근 단독주택·토지의 실제 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 단순 할인형은 아니다”
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2023.02.22. 사라신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 이도운의 전입도 2025.05.22.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없고, 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체는 단순하지 않습니다. 일괄매각·제시외 건물·일부 지분매각이 동시에 존재하고, 현재 전부분 점유도 확인됩니다. 최저가는 감정가 480,340,980원에서 164,757,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 시세 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 물건 구조와 현장 확인 난도는 높은 사건으로 보는 것이 맞습니다.
