제주지방법원 2025타경1342. 등기상 소재지는 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 1218-14이며, 감정 이용상태는 기호(1) 단독주택입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있으나 매각물건명세서에는 목록 1이 단독주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 목록 1부터 관련 토지까지 일괄매각하고 제시외 건물을 포함하며, 목록 3~5는 지분매각이자 전부 시멘트 포장된 도로입니다.
권리관계의 기준점은 2023.02.22. 설정된 사라신용협동조합 근저당 채권최고액 270,000,000원입니다. 그보다 앞선 늘푸른신용협동조합 근저당들은 이미 등기부상 말소됐고, 기준권리 뒤의 정만오·조항영 근저당과 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고가 없어 예상배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1342 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 1218-14 · 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 추사로38번길 118-52 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(1) 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 최종은 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 474,871,680원 / 232,687,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 60,410,958원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 토지 | 대 · 413.0㎡ · 계획관리지역 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 223,200원/㎡ |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 3~5 지분매각 · 목록 3~5 시멘트 포장 도로 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권을 따질 임차인은 확인되지 않으며, 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 말소기준보다 앞서 존재했던 늘푸른신용협동조합의 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교는 별개
감정가는 474,871,680원, 현재 최저매각가는 232,687,000원으로 현재 회차 표기상 감정가의 49%입니다. 이후 유찰 시 시나리오는 162,880,900원, 다시 유찰되면 114,016,630원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 유찰 횟수만 보고 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 단독주택 이용 건물과 토지, 제시외 건물, 도로 지분이 함께 묶인 일괄매각이어서 일반적인 공동주택처럼 동일 평형 실거래 평균으로 바로 비교하기 어려운 물건입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 232,687,000원 | 228,629,382원 | 321,370,618원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 162,880,900원 | 159,800,567원 | 390,199,433원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 114,016,630원 | 111,620,397원 | 438,379,603원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 232,687,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,057,618원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 사라신용협동조합 | 270,000,000원 | 228,629,382원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 정만오 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 조항영 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 4,057,618원을 제외한 228,629,382원이 사라신용협동조합에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 산정돼 있습니다. 총 채권액 550,000,000원 중 미배당액은 321,370,618원이나 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서귀포시 대정읍 보성리 소재 보성초등학교 북동측 원거리에 위치하며, 인근은 농경지 및 단독주택 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 간선도로 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호(1)는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물이며 외벽은 스타코 및 타일 등, 창호는 샷시창 마감입니다. 전기·급배수·위생·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 413.0㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 토지이용상황은 단독, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 경관보전지구5등급·생태계보전지구5등급이 포함되고 지하수자원보전3등급·4등급에 저촉되는 구간이 있습니다. 목록 3에는 가축사육제한구역도 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 목록 1~5의 실제 위치·경계·현황을 매각목록과 대조해야 합니다.
- 도로 지분 확인. 목록 3~5는 지분매각이며 전부 시멘트 포장 도로이므로 지분비율과 이용관계를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 현재 최저가가 감정가 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 별도로 비교해야 합니다.
- 정만오 근저당 변경 확인. 130,000,000원 설정 후 65,000,000원으로 변경된 등기와 예상배당표의 130,000,000원 반영 차이를 원본에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준권리, 경매개시결정, 임차관계 및 매각조건을 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준은 사라신용협동조합 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인 신고도 없어 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재까지 2회 유찰됐고, 물건도 단독주택 이용 건물과 토지, 제시외 건물, 도로 지분이 결합된 일괄매각입니다.
감정가 474,871,680원에서 최저가 232,687,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띄지만, 비교 실거래가가 없는 상태에서는 이를 곧바로 ‘싸다’고 해석할 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 가격·환금성 검증은 반드시 별도로 해야 하는 물건입니다. 특히 도로 지분과 일괄매각 범위, 정만오 근저당 변경 내역을 원본과 대조한 뒤 입찰가를 판단하는 접근이 필요합니다.
