제주지방법원 2025타경1369. 서귀포시 법환동 비스타케이4 8층 808호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 숙박시설로 이용 중입니다. 감정가는 86,000,000원이지만 4회 유찰되면서 현재 최저매각가는 20,649,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 감정가의 약 4분의 1 수준이지만, 이 물건의 핵심은 낮은 최저가 자체보다 숙박시설이라는 이용형태와 토지 별도등기, 공동관리비 확인입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 소유자는 김상곤이며, 2018.10.30. 광양새마을금고가 채권최고액 100,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.06.09. 광양새마을금고의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리 및 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1369 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 법환동 745-2 비스타케이4 8층 808호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 김정문화로41번길 10-8 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 8층 808호 · 사용승인일 2018.06.22 |
| 소유자 | 김상곤 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 20,649,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양새마을금고 / 62,986,779원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 광양새마을금고 근저당
등기부상 2018.07.18. 주식회사비스타케이 명의의 소유권보존과 주식회사생보부동산신탁 명의의 신탁등기가 있었고, 2018.10.08. 신탁등기가 말소되면서 김상곤에게 소유권이 이전됐습니다. 이어 2018.10.30. 설정된 광양새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며, 경매개시결정 역시 그 뒤에 위치합니다. 명세서상 별도로 인수하는 권리는 없습니다.
② 4회 유찰 — 싸다고 단정할 수 없는 이유
현재 회차 최저매각가는 20,649,000원으로 감정가 86,000,000원의 24.01%입니다. 다음 회차를 단순 가정하면 5회 유찰 시 14,454,300원, 6회 유찰 시 10,118,010원으로 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 20,649,000원 | 80,922,682원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 14,454,300원 | 87,005,877원 |
| 6회 유찰 시 | 11.77% | 10,118,010원 | 91,264,114원 |
여기서 중요한 점은 실거래 비교 자료가 없다는 것입니다. 감정가 대비 할인율은 매우 크지만, 이를 시세 대비 할인율로 바꿔 읽을 수는 없습니다. 더구나 감정평가상 이용상태가 숙박시설이고 주변도 단독주택·공동주택·근린생활시설·소규모점포·일반음식점이 혼재한 지역이어서, 주거용 집합건물과 같은 방식으로 가격을 해석하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,649,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 771,682원 |
| 1. 근저당 · 광양새마을금고 | 100,800,000원 | 19,877,318원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 근저당 채권최고액 100,800,000원 중 19,877,318원이 배당되고 80,922,682원이 미배당됩니다. 신청채권 62,986,779원 역시 전액 충족되지 않습니다. 다만 근저당의 미배당 잔액은 등기상 매수인 인수액이 아니라 채권자 측 미회수액이며, 매수인 인수권리는 0원입니다.
④ 숙박시설·토지 별도등기·관리비가 실제 체크포인트
- 이용상태. 감정평가서상 본건은 숙박시설로 이용 중입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설입니다.
- 입지. 제주월드컵경기장 북측 근거리에 위치하며 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·소규모점포·일반음식점 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 법환동 745-2 토지는 1,315.7㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 1,097,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 10m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 숙박시설 운영·점유 확인. 임대관계가 미상이고 숙박시설로 이용 중이므로 실제 점유자·운영자·인도 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 토지 별도등기 원문 확인. 법환동 745-2 토지의 갑구 7번 신탁등기를 등기 원문과 매각물건명세서에서 직접 대조하세요.
- 관리비 확인. 2025.06.16. 기준 약 1,500,000원의 미납 공동관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 24.01%이지만 실거래 비교값이 없으므로 주변 숙박시설·근린시설 거래 및 수익가치와 별도로 비교하세요.
- 4회 유찰 원인 확인. 반복 유찰의 원인이 단순 가격인지, 숙박시설 운영성·점유·관리비·토지등기 등 다른 요인인지 현장과 서류를 함께 점검하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 토지 별도등기, 매각대상 범위와 점유관계를 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사에서 다시 확인하세요.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘왜 4회 유찰됐는가’를 봐야 한다
이 사건은 등기상 구조만 보면 단순합니다. 2018.10.30. 광양새마을금고 근저당이 말소기준이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다. 그래서 권리 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정평가상 숙박시설로 이용 중이고, 임대관계가 미상이며, 토지에 별도 신탁등기가 있고, 약 1,500,000원의 미납 공동관리비 중 공용부분이 승계될 가능성도 있습니다. 무엇보다 실거래 비교값 없이 감정가 24.01%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 결론낼 수 없습니다. 권리 자체는 비교적 단순하지만, 4회 유찰과 숙박시설이라는 성격 때문에 실사 비중이 높은 물건입니다.
