제주지방법원 2025타경1410. 서귀포시 안덕면 서광리의 창고와 과수원 토지가 결합된 물건입니다. 토지는 3,204㎡, 지목과 이용상황 모두 과수원이며 감정평가상 건물은 창고로 이용 중입니다. 권리 흐름에서는 과거 안덕신용협동조합 근저당 3건이 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.09.05 제주안덕농업협동조합 근저당입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 현재 최저가 286,146,000원으로 매각될 경우 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건의 난도는 권리 자체보다 입찰 조건과 환금성에 있습니다. 농지취득자격증명 제출이 의무이고, 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 못하면 매수보증금이 반환되지 않습니다. 또 일부 토지에는 건축자재·기계·석재 등이 야적돼 있고, 파이프조 렉산지붕 단층 기계실은 매각에서 제외됩니다. 3회 유찰된 사실까지 감안하면 단순한 ‘저가 낙찰형’으로 접근하기보다 현장 이용상태와 농취증 발급 가능성을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1410 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 240-1 · 등기부 표시 서광리 240-1, 836 · 도로명 서광서문로 36 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고 이용 · 과수원 3,204㎡ |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬레이트지붕 단층 · 기본 전기설비 |
| 소유자 | 김애경 · 2020.11.18 증여, 2020.11.19 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 834,245,500원 / 286,146,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주안덕농업협동조합 / 941,309,347원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 | 계획관리지역 · 과수원 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 공시지가 106,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수액은 0원
2020년부터 2022년까지 설정된 안덕신용협동조합 근저당 3건은 2024.09.12 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2024.09.05 설정된 제주안덕농업협동조합 근저당으로, 최초 채권최고액은 580,000,000원이고 2024.12.11 채권최고액이 600,000,000원으로 변경됐습니다. 2025.07.02 임의경매개시결정은 그 뒤에 위치합니다. 현재 배당 시뮬레이션은 580,000,000원을 채권액으로 두고 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·유찰 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 286,146,000원으로, 시나리오상 감정가의 34.3% 수준이며 이미 3회 유찰된 상태입니다. 다음 회차 시나리오는 200,302,200원, 그 다음은 140,211,540원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 거래처럼 직접 비교할 수 있는 실거래 시세 기준값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다. 특히 용도가 창고와 과수원이고 농지취득자격증명, 제시외 물건 제외, 야적물·경계시설 등 개별 현장 요소가 가격과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 286,146,000원 | 281,339,956원 | 298,660,044원 |
| 4회 유찰 시 | 200,302,200원 | 196,697,969원 | 383,302,031원 |
| 5회 유찰 시 | 140,211,540원 | 137,448,578원 | 442,551,422원 |
③ 예상배당표 (매각가 286,146,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,806,044원 |
| 2. 근저당 · 제주안덕농업협동조합 | 580,000,000원 | 281,339,956원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 근저당 채권에 281,339,956원이 배당되고 298,660,044원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서광동보건진료소 남측 근거리에 위치하며, 주변은 전·과수원 등 농경지와 임야, 일부 관광시설로 형성된 마을 인근 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 용이하고, 근거리에 평화로(1135호선)와 중산간서로(1136호선), 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 건물은 창고로 이용 중이며 토지는 지목·이용상황 모두 과수원입니다. 벽돌조 슬레이트지붕 단층 건물이고 기본 전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급에 해당합니다.
- 현장 상태. 일부 경계에 담장과 그물망 휀스시설이 있고, 토지 일부에 건축자재·기계·석재 및 폐기물로 추정되는 동산이 산재합니다.
- 환금성. 일반 주거용 집합건물과 달리 창고·과수원 복합 물건이며 이미 3회 유찰됐습니다. 최근 실거래 비교값이 없는 만큼 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 최우선. 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수보증금을 반환받지 못합니다. 농지위원회 심의를 거치는 경우 발급 여부 판단까지 14일 이내가 걸릴 수 있으므로 입찰 전에 해당 행정관서에 신청 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지 지상의 과수목은 토지에 포함해 평가됐지만, 파이프조 렉산지붕 단층 기계실은 매각에서 제외됩니다.
- 점유·명도 확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 야적물·폐기물 확인. 건축자재·기계·석재와 폐기물로 추정되는 동산이 일부 토지에 존재합니다. 소유관계와 반출·정리 문제를 확인해야 합니다.
- 경계·시설 확인. 일부 토지 경계에 담장과 그물망 휀스시설이 있으므로 실제 경계와 이용 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가는 감정가 대비 34.3% 수준이지만 최근 실거래 시세와의 직접 비교값은 없습니다. ‘3회 유찰 = 저평가’로 단정하지 말고 현장 가치와 이용 가능성을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농취증 발급 가능 여부와 매각 제외 물건을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 농취증과 환금성을 먼저 본다
이 사건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이고, 과거 근저당도 이미 말소돼 등기 권리관계만 보면 복잡한 편은 아닙니다. 그러나 입찰 실무에서는 이야기가 달라집니다. 과수원 취득에 필요한 농지취득자격증명을 매각허가기일까지 제출하지 못하면 매수보증금을 돌려받지 못하는 조건이 있고, 제시외 기계실 제외·야적물·미상인 임대관계까지 현장 확인 요소가 남아 있습니다.
또한 이미 3회 유찰돼 최저가는 286,146,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 기준값이 없는 상황에서 이를 곧바로 ‘시세 대비 저렴’으로 읽어서는 안 됩니다. 권리는 비교적 단순하지만, 농취증·현장·환금성은 까다로운 물건. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 활용가치와 농지 취득 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
