200,302,000원
제주지방법원 2025타경1410. 서귀포시 안덕면 서광리 소재 과수원과 창고를 대상으로 진행되는 임의경매입니다. 토지는 지목이 과수원이고 면적은 3,204㎡입니다. 감정평가상 건물은 벽돌조 슬레이트지붕 단층 건물로, 현재 창고로 이용 중입니다.
채무자이자 건물 소유자인 김애경은 2020년 11월 송찬욱으로부터 증여를 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 안덕신용협동조합의 근저당권들이 설정되었으나, 해당 근저당권들은 2024년 9월 등기부상 말소되었습니다. 현재 권리분석의 중심은 2024.09.05. 설정된 제주안덕농업협동조합 근저당권입니다.
가격만 보면 상당한 하락입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 주택이나 아파트와 다릅니다. 과수원으로서의 농지취득 요건, 토지 이용 제한, 매각 대상에서 제외된 시설물, 현장 정리 문제 등이 실제 취득 가능성과 활용 가치에 직접 영향을 미칩니다. 낙찰받을 자격과 낙찰 후 사용할 수 있는 범위를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1410 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 240-1 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광서문로 36 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 과수원 및 창고 · 일괄매각 |
| 토지 | 지목 과수원 · 3,204㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 벽돌조 슬레이트지붕 단층 · 창고 이용 중 · 기본 전기설비 |
| 소유자 | 김애경 (2020.11.19. 소유권이전, 2020.11.18. 증여) |
| 감정가 | 834,245,500원 |
| 현재 최저가 | 200,302,000원 (4회 유찰 · 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 | 제주안덕농업협동조합 |
| 경매 청구액 | 941,309,347원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.05. 을구 4번 제주안덕농업협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 최초 580,000,000원 · 2024.12.11. 변경 후 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 특별매각조건 | 농지취득자격증명 제출 필수 · 기한 내 미제출 시 매수보증금 미반환 |
| 매각 제외 | 제시외 파이프조 렉산지붕 단층 기계실 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 취득 조건은 별개
등기상 핵심은 제주안덕농업협동조합의 을구 4번 근저당권입니다. 2024.09.05. 채권최고액 580,000,000원으로 설정되었고, 2024.12.11. 변경계약으로 600,000,000원으로 증액되었습니다. 건물 근저당에는 서광리 240-1 토지가 공동담보로 표시되어 있습니다.
그보다 앞서 설정된 안덕신용협동조합의 근저당권 3건은 2024.09.12. 등기부상 이미 말소되었습니다. 따라서 오래된 근저당이 있다는 사실만으로 매수인이 해당 채무를 인수한다고 판단해서는 안 됩니다. 현재 말소기준 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상입니다.
② 가격 분석 — 감정가의 24%, 그래도 시세 할인은 미확인
현재 최저매각가는 200,302,000원으로 감정가 834,245,500원의 24.01% 수준입니다. 감정가 대비 가격이 크게 하락했지만, 이는 어디까지나 감정평가액과 경매 최저가격의 비교입니다. 인근 과수원이나 유사 창고의 최근 실거래가격과 비교한 할인율은 아닙니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 계산상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 200,302,000원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 140,211,400원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 98,147,980원 | 11.76% | 0원 |
5회·6회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 매각가격이나 향후 유찰을 확정하는 수치는 아닙니다. 모든 인수액은 현재 배당 계산 기준이며, 미확인 점유·임대차와 기타 취득비용은 포함하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,302,000원 가정)
| 배당 항목 | 산정 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,604,228원 |
| 1. 근저당 · 제주안덕농업협동조합 | 580,000,000원 | 196,697,772원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 200,302,000원 |
| 채권 미배당액 | 580,000,000원 기준 | 383,302,228원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 예상배당은 채권최고액 580,000,000원을 기준으로 산정되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 채권자 예상배당 | 미배당액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 196,697,772원 | 383,302,228원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 137,448,440원 | 442,551,560원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 95,981,316원 | 484,018,684원 | 0원 |
현재 가격으로 매각되더라도 신청채권자의 청구액 전부가 충족되지는 않습니다. 그러나 채권자에게 배당되지 못한 금액이 곧 낙찰자에게 승계되는 채무는 아닙니다. 말소되는 근저당권의 미배당액과 매수인이 별도로 인수해야 할 권리는 구분해야 합니다.
④ 특별매각조건 — 농취증이 이 사건의 가장 큰 관문
농지위원회 심의를 거쳐 발급 여부를 판단하는 경우에는 발급기간이 14일 이내로 안내되어 있습니다. 입찰 전에 관할 행정관서에 신청할 수 있다는 안내도 있으므로, 발급 가능성과 필요한 절차를 사전에 확인하는 것이 중요합니다.
토지의 지목은 과수원입니다. 매수자가 어떤 목적으로 이용할 생각인지, 해당 목적에서 농지취득자격증명 발급이 가능한지, 현재 이용 현황에 따라 추가 절차가 필요한지가 먼저 검토되어야 합니다.
매각 제외 기계실은 소유관계와 점유·사용 권원을 확인해야 합니다. 토지를 낙찰받았다고 해서 해당 기계실까지 자동으로 소유하게 되는 것은 아닙니다. 야적물 역시 소유자와 철거·반출 책임이 명확하지 않다면 낙찰 후 분쟁이나 별도 정리비용의 원인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 안덕면 서광리의 서광동보건진료소 남측 근거리에 위치합니다. 주변은 전·과수원 등 농경지와 임야, 일부 관광시설이 혼재하는 마을 인근 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 용이하며, 근거리에 평화로(1135호선 지방도), 중산간서로(1136호선 지방도), 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 판단되었습니다.
- 토지. 과수원 3,204㎡, 평지·부정형, 세로한면(가) 접도 조건입니다. 토지 공시지가는 106,000원/㎡로 제시되어 있으나, 이를 현재 실거래 시세나 낙찰 적정가격으로 동일시해서는 안 됩니다.
- 용도지역. 계획관리지역입니다. 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구 4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급 등의 제한이 있습니다. 계획관리지역이라는 이유만으로 모든 개발행위가 가능하다고 볼 수 없습니다.
- 건물 상태. 벽돌조 슬레이트지붕 단층 건물이며 창고로 이용 중입니다. 외·내벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 마감, 바닥은 콘크리트 노출 마감, 창호는 알미늄샷시창호 등이고 기본 전기설비가 있습니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 관리. 일부 경계에 담장(겹담)이 설치되어 있으며 폐기물로 추정되는 동산도 산재해 있습니다. 야적물과 매각 제외 시설물의 정리 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 이미 4회 유찰된 과수원·창고 물건으로, 일반 주거용 부동산보다 이용 목적과 농지취득 요건에 따라 잠재 매수층이 제한될 수 있습니다. 최근 비교 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가의 적정성과 재매각 가능성을 별도로 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성. 관할 행정관서에 해당 과수원의 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 필요 서류를 사전 확인하세요. 이 사건은 기한 내 미제출 시 매수보증금 미반환이라는 특별매각조건이 있습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물의 일괄매각 범위, 과수목 포함 내용, 제시외 기계실의 매각 제외 여부를 현황도·감정평가서·명세서 원본과 대조하세요.
- 토지 등기. 확인된 건물 등기에는 토지 공동담보가 표시되어 있습니다. 토지 등기사항전부증명서의 소유권·근저당·지상권·기타 제한권리도 별도 확인해야 합니다.
- 현장 점유·임대차. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 창고의 실제 사용자, 과수원 경작자, 임대차계약, 대항력 가능성 및 인도 문제를 조사하세요.
- 매각 제외 기계실. 시설물 소유자와 설치 근거, 존치·철거 여부를 확인하세요. 낙찰 이후에도 매각에서 제외된 시설물의 권리관계가 남을 수 있습니다.
- 야적물·폐기물. 건축자재·기계·석재 및 폐기물 추정 동산의 소유관계와 반출·정리 책임을 확인하세요. 정리비용을 최저매각가에 자동 포함된 것으로 보아서는 안 됩니다.
- 근저당 변경사항. 2024.12.11. 채권최고액이 600,000,000원으로 변경된 내용과 기존 580,000,000원 기준의 예상배당을 구분하여 확인하세요.
- 토지 활용 제한. 계획관리지역뿐 아니라 가축사육·공장설립·경관·생태계·지하수 보전 규제를 확인하고, 실제 계획한 용도의 허가 가능성을 검토하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 24.01%라는 할인율보다, 유사한 안덕면 과수원과 창고의 실제 거래사례 및 활용 가능한 토지의 범위를 기준으로 가격 적정성을 판단하세요.
- 절차 진행 상태. 2026년 2월 기각결정정본 발송·송달 기록이 확인됩니다. 매각기일은 2026.10.27.로 표시되어 있으나, 기각결정의 대상과 효력, 후속 절차, 현재 매각 진행 여부를 법원 사건기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 24% ≠ 안전한 저가매수”
제주 서광리 과수원·창고는 4회 유찰 끝에 최저가가 200,302,000원까지 내려왔습니다. 등기상 근저당 소멸 구조가 비교적 명확하고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사실만으로 권리와 취득 위험이 모두 해소된 것은 아닙니다.
가장 큰 관문은 농지취득자격증명입니다. 매각허가기일까지 제출하지 못할 경우 매수보증금 미반환이라는 특별매각조건이 적용됩니다. 여기에 매각 제외 기계실, 야적 자재와 폐기물 추정 동산, 불명확한 임대관계, 복합적인 토지이용 제한까지 겹쳐 있습니다.
또한 최근 비교 실거래가격이 확인되지 않아 현재 가격이 실제 시장가치보다 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다. 4회 유찰과 기각결정정본 송달 기록 역시 입찰 전에 별도 검증할 사항입니다.
결론은 조건부 보류입니다. 농취증 발급 가능성, 사건 진행 상태, 토지·건물의 정확한 매각 범위, 점유 및 제시외 시설물 문제를 확인하기 전에는 응찰을 권하기 어렵습니다. 이 사건에서 우선해야 할 것은 낮아진 최저가가 아니라 실제로 취득할 수 있는가, 무엇을 소유하게 되는가, 취득 후 활용할 수 있는가입니다.
