대구지방법원 2025타경10396. 영주시 가흥동 세영리첼아파트 108동 4층 405호, 전용 100.8347㎡ 아파트입니다. 김윤희·이중현이 각각 2분의 1 지분을 소유하며, 2012.04.27. 거래가액 211,200,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권 151,200,000원이 이 사건의 말소기준권리입니다.
경매는 2024.07.04. 설정된 윤정남 근저당권 84,000,000원을 바탕으로 시작됐고, 사건의 청구금액은 76,587,932원입니다. 이후 이중현·김윤희 지분에 다수의 가압류가 이어졌으며 2025.08.25.에는 농협은행의 별도 임의경매개시결정도 등기됐습니다. 그러나 모두 2012.04.27. 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10396 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 가흥동 1796 세영리첼아파트 제108동 제4층 제405호 |
| 도로명주소 | 경상북도 영주시 대동로 2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 100.8347㎡ · 15층 중 4층 |
| 소유자 | 김윤희 2분의 1 · 이중현 2분의 1 |
| 취득 내역 | 2012.04.27. 소유권이전 · 거래가액 211,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 382,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 윤정남 / 76,587,932원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 신한은행
핵심 기준일은 2012.04.27.입니다. 같은 날 접수된 신한은행 근저당권 151,200,000원이 말소기준이므로, 이후 설정된 근저당권과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.06.17. 농협은행 근저당권은 채권최고액이 212,400,000원에서 240,000,000원으로 변경됐지만, 말소기준보다 9년 이상 늦은 후순위 권리입니다. 따라서 이를 말소기준으로 볼 수 없습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 할인 폭은 크지 않다
세영리첼은 706세대, 2011.03.30. 준공 단지입니다. 본건과 면적이 일치하는 전용 100.83㎡의 2023.02.~2026.05. 실거래 12건을 비교했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 100.83㎡ | 6 | 432,000,000원 |
| 2025.12 | 100.83㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 2025.08 | 100.83㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2025.08 | 100.83㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2025.03 | 100.83㎡ | 8 | 425,000,000원 |
| 2025.03 | 100.83㎡ | 12 | 390,000,000원 |
| 2024.10 | 100.83㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2024.06 | 100.83㎡ | 6 | 379,000,000원 |
| 2024.03 | 100.83㎡ | 8 | 380,000,000원 |
| 2024.03 | 100.83㎡ | 6 | 386,500,000원 |
| 2023.04 | 100.83㎡ | 8 | 370,000,000원 |
| 2023.02 | 100.83㎡ | 14 | 376,000,000원 |
| 평균 | 100.83㎡ | 12건 | 395,708,333원 |
실거래 범위는 370,000,000원~432,000,000원, 평균은 395,708,333원입니다. 현재 최저가 382,000,000원은 평균보다 13,708,333원 낮은 96.5%입니다. 평균 이하라는 점은 긍정적이지만 평균 대비 할인 폭은 3.5%에 불과하며, 본건은 4층인 반면 비교표본은 5층 이상입니다. 내부 상태도 확인되지 않았기 때문에 평균가와의 단순 차액을 모두 수익 여유로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 382,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,148,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 151,200,000원 | 151,200,000원 |
| 3. 근저당 · 다인개발주식회사 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사팜스코 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사신한은행 | 14,100,000원 | 14,100,000원 |
| 6. 근저당 · 주식회사신한은행 | 20,700,000원 | 20,700,000원 |
| 7. 근저당 · 주식회사신한은행 | 180,000,000원 | 51,852,000원 |
| 8. 근저당 · 군위축산업협동조합 | 130,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 농협은행주식회사 | 212,400,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 윤정남 | 84,000,000원 | 0원 |
| 11. 이중현 지분 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 312,722,818원 | 0원 |
| 12. 이중현 지분 가압류 · 농협은행주식회사 | 191,083,126원 | 0원 |
| 13. 김윤희 지분 가압류 · 흥주새마을금고 | 49,970,590원 | 0원 |
| 14. 이중현 지분 가압류 · 경북신용보증재단 | 28,500,000원 | 0원 |
| 15. 이중현 지분 가압류 · 안동봉화축산업협동조합 | 6,078,133원 | 0원 |
| 16. 이중현 지분 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 34,442,758원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,553,197,425원 중 집행비용을 제외한 예상배당액은 375,852,000원이며, 미배당액은 1,177,345,425원입니다. 농협은행 근저당권과 윤정남 근저당권, 후순위 가압류에는 배당이 없고 소유자 잔여도 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 예상배당은 채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 산정이므로 실제 채권잔액·배당요구·조세채권에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 15층 건물의 4층 아파트로 이용 중입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅과 외장타일, 내부는 벽지·타일·장판 등으로 마감됐습니다.
- 입지. 가흥1동행정복지센터 남측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 단지 북측 약 24m, 서측 약 45m, 동·남측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역과 토지구획정리사업지구에 해당하며, 공시지가는 484,600원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 706세대 단지이며 동일 면적 실거래 12건은 370,000,000원~432,000,000원에 분포합니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이고 확인된 매각률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 기준 권리는 2021년 농협은행 근저당이 아니라 2012.04.27. 신한은행 근저당권 151,200,000원입니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 내부조사와 임대관계 확인이 이뤄지지 않았습니다. 전입세대열람·현장 방문·관리사무소 확인이 필요합니다.
- 현재 회차 확인. 1회 유찰 표기에도 현재 최저가는 감정가와 같은 382,000,000원입니다. 실제 매각공고의 회차·최저가·보증금액을 대조해야 합니다.
- 매각결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.06.입니다. 입찰 검토 전 변경·취소·낙찰 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 실거래 평균은 395,708,333원이지만 본건은 4층이고 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 수리비·명도비·체납관리비를 반영한 상한가가 필요합니다.
- 배당표 원본 대조. 예상배당에는 등기상 말소 이력이 있는 근저당 산정 항목도 포함돼 있습니다. 실제 배당요구 채권과 채권잔액은 매각물건명세서·배당요구내역으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 현재 가격은 조건부
이 물건의 말소기준은 명확합니다. 2012.04.27. 신한은행 근저당권 이후의 농협은행·윤정남 근저당권과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 놓고 보면 비교적 단순한 아파트입니다.
다만 가격은 압도적으로 싸지 않습니다. 현재 최저가 382,000,000원은 실거래 평균 395,708,333원의 96.5%로 평균보다 낮지만, 4층이라는 층수와 미확인 내부 상태·점유관계를 감안할 때 13,708,333원의 차이는 충분한 안전마진이라고 단정하기 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 현장 확인 후 결정. 이 사건의 승부처는 말소 여부가 아니라 실제 점유와 내부 상태를 확인한 뒤 시세보다 얼마나 낮게 취득하느냐입니다.
