광주지방법원 2025타경33231. 광주광역시 서구 풍암동 풍암부영2차아파트(신암마을) 202동 14층 1408호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 비교 실거래 면적은 80.1864㎡입니다. 현재 소유자는 정은정으로, 2013.09.09 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 180,000,000원이었습니다.
권리분석의 기준점은 2020.04.27 설정된 하나은행의 채권최고액 148,500,000원 근저당권입니다. 해당 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.07.09 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 이후 2025.04.30 설정된 이경현의 75,000,000원 근저당권 역시 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33231 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 풍암동 1099 풍암부영2차아파트(신암마을) 제202동 제14층 제1408호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중임 |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 및 평슬래브지붕 18층건 중 14층 |
| 비교 면적 | 80.1864㎡ |
| 소유자 | 정은정 · 2013.09.09 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 175,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 126,169,524원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 배당 시나리오 전 구간에서 0원입니다. 말소기준은 2020.04.27의 하나은행 근저당권이고, 이 권리는 2022.10.18 한국주택금융공사에 이전됐습니다. 2025.04.30 이경현 근저당권과 2025.07.09 임의경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 시세의 69.3%
풍암부영2차아파트(신암마을) 동일 면적 80.19㎡의 최근 거래 12건은 2025.12부터 2026.03까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 252,375,000원, 최신 거래는 2026.03의 249,000,000원이며, 현재 최저매각가는 175,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 80.19㎡ | 14 | 249,000,000원 |
| 2026.03 | 80.19㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 80.19㎡ | 16 | 283,000,000원 |
| 2026.02 | 80.19㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2026.02 | 80.19㎡ | 7 | 239,000,000원 |
| 2026.02 | 80.19㎡ | 1 | 218,000,000원 |
| 2026.02 | 80.19㎡ | 3 | 224,000,000원 |
| 2026.01 | 80.19㎡ | 12 | 268,000,000원 |
| 2026.01 | 80.19㎡ | 2 | 253,000,000원 |
| 2026.01 | 80.19㎡ | 10 | 263,000,000원 |
| 2026.01 | 80.19㎡ | 13 | 264,000,000원 |
| 2025.12 | 80.19㎡ | 5 | 267,500,000원 |
| 평균 | 80.19㎡ | 12건 | 252,375,000원 |
최근 12건의 거래 범위는 218,000,000원~283,000,000원이고, 현재 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균의 69.3%입니다. 최저가는 최근 실거래 최저 218,000,000원보다도 낮습니다. 인수액이 0원이므로 이 사건에서 현재 회차의 실질취득 기준 금액은 175,000,000원으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 17번 근저당권 · 하나은행 설정 → 한국주택금융공사 이전 | 148,500,000원 | 148,500,000원 |
| 2. 19번 근저당권 · 이경현 | 75,000,000원 | 23,250,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
175,000,000원 가정 시 채권총액 223,500,000원 중 171,750,000원이 배당되고, 51,750,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 175,000,000원 | 171,750,000원 | 51,750,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 122,499,999원 | 119,984,999원 | 103,515,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 85,749,999원 | 83,806,499원 | 139,693,501원 | 0원 |
낙찰가가 더 낮아지면 채권자의 미배당액은 커지지만, 후순위 담보권이 매각으로 소멸하는 구조이므로 제시된 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 회차별 가격 판단에서 별도의 임차보증금 인수액을 더할 필요가 없습니다.
⑤ 관리비 — 반드시 현장 확인
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 풍암동 풍암중학교 북측에 인접하며, 주변은 아파트단지와 상가 등이 소재하는 아파트 지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 무난합니다.
- 도로. 단지 남서측으로 왕복 4차선, 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규모. 부영APT(신암마을) 984세대이며 준공일은 2000.07.28입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 중로각지이며 공시지가는 1,072,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 252,375,000원의 69.3%입니다. 최근 실거래와 실제 내부 상태를 함께 대조하세요.
- 권리 기준. 말소기준은 2020.04.27 근저당권입니다. 2022.10.18 한국주택금융공사로 이전된 사실과 2025.04.30 후순위 근저당권을 원본 등기에서 다시 확인하세요.
- 관리비. 2024년 09월부터 미납 상태이므로 현재 누적 체납액과 공용부분 부담 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 현장 상태. 14층 1408호의 내부 상태·수리 필요 여부는 감정가와 실거래만으로 확인할 수 없으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 변동. 예상배당표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 안전형, 현재 가격은 최근 시세 아래
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 임차인 없음·매수인 인수 0원이고, 2020.04.27 말소기준 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 감정가 250,000,000원에서는 최근 12개월 실거래 평균 252,375,000원과 큰 차이가 없었지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 175,000,000원으로 내려와 최근 12개월 평균의 69.3%입니다. 최신 거래도 2026.03 249,000,000원입니다.
따라서 권리와 가격만 보면 현재 회차는 신건보다 매력이 커졌습니다. 다만 2024년 09월부터 관리비가 미납된 사실이 확인되므로, 실제 체납액과 공용부분 부담 가능성을 반드시 점검해야 합니다. 권리는 합격, 가격도 시세 아래 — 최종 확인 포인트는 관리비와 현장 상태입니다.
