제주지방법원 2025타경1467. 서귀포시 토평동 408에 있는 토지와 숙박시설(휴양펜션) 등이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 토지 1필지와 건물 4개 동으로 구성되며, 토지면적은 1,988㎡입니다. 건물은 철근콘크리트조 지상 2층으로 2003.05.16. 사용승인된 것으로 조사됐습니다. 현재 최저매각가격은 감정가의 약 34.3%까지 낮아졌습니다.
하지만 이 물건은 일반적인 아파트 경매와 다릅니다. 숙박시설로 이용되는 여러 건물과 토지가 함께 매각되고, 제시외 건물 및 조경시설도 포함됩니다. 임대관계는 미상이고, 등기부와 건축물대장 사이에 용도와 소재지 표시 차이가 존재합니다. 따라서 감정가 대비 큰 폭의 가격 하락만으로 안전한 저가 매수라고 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1467 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 토평동 408 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 숙박시설(휴양펜션) 등 |
| 매각 형태 | 토지 및 건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지면적 | 1,988㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 |
| 건물 개요 | 철근콘크리트조 지상 2층 · 사용승인 2003.05.16. |
| 소유자 | 정혜석 |
| 감정가 | 1,911,850,160원 |
| 최저매각가 | 655,765,000원 (3회 유찰) |
| 감정가 대비 | 34.3% |
| 신청채권자 | 농협은행 주식회사 |
| 청구액 | 714,644,161원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 현장 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 판단과 근저당 이력 확인
등기 기록상 2003.06.12. 농업협동조합중앙회 근저당권이 설정됐으며, 채권최고액은 910,000,000원, 채무자는 송옥희입니다. 해당 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있으나, 2025.11.17.에는 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권이전이 기재되어 있습니다. 이전 원인은 2025.08.26. 확정채권양도입니다.
제시된 말소기준 판단에서는 2025.06.26. 임의경매개시결정을 기준으로 표시하고 있습니다. 그러나 앞선 근저당의 말소 표시와 이후 권리이전 기재가 함께 존재하므로, 2003년 근저당의 실제 말소 여부, 권리이전의 효력, 경매개시 당시의 담보권 상태를 최신 등기사항증명서와 사건기록으로 확인해야 합니다. 경매개시결정이 말소기준권리라는 계산 결과만으로 모든 선순위 권리가 정리됐다고 단정해서는 안 됩니다.
② 임차·점유 분석 — 인수 0원 확정은 이르다
확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서의 임대관계 조사 결과는 미상입니다. 숙박시설로 이용 중인 물건인 만큼 실제 점유자, 운영자, 임대차계약의 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
| 점검 항목 | 확인 상태 | 판단 |
|---|---|---|
| 신고된 임차인 | 확인된 내역 없음 | 실제 임차인 부재 확정은 아님 |
| 임대관계 | 미상 | 현장·계약관계 조사 필요 |
| 대항력·우선변제 | 판정 불가 | 임차인 존재 여부부터 확인 |
| 매수인 인수액 | 계산상 0원 | 실제 인수 위험 추가 검토 |
배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 표시됩니다. 그러나 임대관계가 확인되지 않았으므로 이를 법률적으로 확정된 인수액으로 해석해서는 안 됩니다. 특히 대항력 있는 임차인이 뒤늦게 확인되는 경우 보증금과 배당 여부에 따라 실제 취득원가가 달라질 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 34.3%는 시세 할인율이 아니다
감정가 1,911,850,160원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 655,765,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준이므로 감정평가액을 기준으로는 상당히 낮아진 가격입니다.
그러나 확인된 실거래 비교가격이 없으므로 이 물건이 실제 시장가격보다 얼마나 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 휴양펜션은 아파트처럼 단순 면적 기준으로 가격을 비교하기 어렵고, 토지 활용도, 건축물 적법성, 유지·보수 상태, 숙박시설 운영 가능성 등이 환금성에 영향을 줍니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 신청채권자 배당(계산상) |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 34.3% | 655,765,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 459,035,500원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 321,324,850원 | 0원 |
향후 회차는 가격 시나리오이며 실제 유찰이나 해당 가격의 매각을 보장하지 않습니다. 신청채권자 배당 0원은 계산 결과로, 실제 법원 배당액을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 655,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당·잔여 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,957,650원 |
| 신청채권자 · 농협은행 주식회사 | 714,644,161원 | 0원 |
| 소유자 교부(기계적 잔여) | — | 646,807,350원 |
집행비용 추정 8,957,650원은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 등을 고려한 계산값입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 근저당권 등 채권자의 실제 배당순위 및 배당액은 확정되지 않았습니다.
⑤ 건물·토지 분석 — 휴양펜션의 특수성
감정평가상 본건은 서귀포시 토평동 소재 소정방폭포 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 주택, 상업시설, 농경지 등이 혼재하며, 차량 접근은 용이하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
| 현황 이용 | 숙박시설(휴양펜션) 등 |
|---|---|
| 건물구조 | 철근콘크리트조 경사슬래브위기와지붕 · 지상 2층 |
| 외부 마감 | 드라이비트 등 |
| 내부 마감 | 벽지, 타일, 강화마루 등 |
| 설비 | 보일러 난방 · 위생 · 급배수설비 |
| 토지면적 | 1,988㎡ |
| 지목 / 이용상황 | 대 / 상업용 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 공시지가 | 318,000원/㎡ |
| 지형 | 완경사 · 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 위반건축물 | 위반 표시 없음 |
⑥ 공부·현황 차이 — 반드시 확인할 사항
- 소재지번 차이. 목록 1. 내지 목록 4.는 등기사항증명서상 토평동 408번지이나, 건축물대장상 토평동 408, 416-3번지로 기재되어 있습니다. 지적도·건축물대장·등기사항증명서의 대응관계를 확인해야 합니다.
- 지붕 형태 차이. 등기사항증명서와 건축물대장에는 슬래브지붕으로, 실제 현황은 경사슬래브위기와지붕으로 조사됐습니다. 구조 변경의 이력과 적법성을 확인할 필요가 있습니다.
- 제시외 건물 포함. 목록 1-1, 1-2, 3-1, 4-1, 4-2, 5-1 내지 5-4가 일괄매각에 포함됩니다. 각 건물의 위치, 면적, 이용상태를 확인해야 합니다.
- 관리실 및 창고. 목록 5-2는 블록조 경사슬래브위기와지붕 단층 관리실 및 창고 약 34.5㎡이며, 건축물대장상 라동호 부속건물로 등록되어 있습니다.
- 조경시설. 지상 조경수, 조경시설, 조경석 등은 토지에 포함하여 감정평가됐습니다. 실제 현황과 관리 상태를 확인해야 합니다.
- 규제사항. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보전지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 관한 사항을 검토해야 합니다.
감정평가 요항에는 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이가 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 매각물건명세서에 용도·지번·지붕 형태에 관한 구체적인 차이가 기재되어 있으므로, 행정상 적법성에 문제가 없다는 의미로 단정하면 안 됩니다.
⑦ 입지·환금성 메모
- 입지. 소정방폭포 북동측 인근으로, 주택과 상업시설 및 농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 토지 활용. 1,988㎡의 대지이고 자연녹지지역에 속합니다. 토지이용 규제와 숙박시설 용도를 함께 고려해야 합니다.
- 건물 유지관리. 여러 동의 숙박시설과 제시외 건물이 포함되므로 개별 건물의 상태, 설비, 보수 필요성을 현장 조사해야 합니다.
- 환금성. 숙박시설과 토지의 일괄매각은 일반 주거용 아파트에 비해 매수 목적과 운영 조건이 중요한 물건입니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현 단계에서는 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑧ 입찰 전 체크리스트
- 근저당권 원본 대조. 2003.06.12. 설정 근저당권의 말소 여부와 2025.11.17. 근저당권이전의 권리관계를 확인하세요.
- 말소기준 재검증. 경매개시결정을 말소기준으로 보는 판단이 선순위 담보권의 실제 상태와 일치하는지 확인하세요.
- 배당표 재산정. 신청채권액 714,644,161원이 존재하는데 계산상 배당은 0원입니다. 채권자별 실제 채권 및 우선순위를 대조하세요.
- 점유자 및 임대관계 조사. 실제 점유자·운영자·임차인의 존재 여부와 계약·보증금·대항력 관련 사항을 확인하세요.
- 건축물 용도 확인. 등기부상 다가구주택과 건축물대장상 숙박시설의 차이 및 용도변경 이력을 확인하세요.
- 토지·건물 일치 여부. 지번 표시 차이와 제시외 건물의 면적, 부속건물 등록 여부를 현장에서 대조하세요.
- 숙박시설 운영 검토. 현재 시설이 관련 법령과 행정요건에 맞게 이용될 수 있는지 확인하세요.
- 취득 후 비용. 건물 보수·유지관리, 미납 공과금과 관리비, 명도 및 시설 정비에 따른 부담을 검토하세요.
- 시장가격 검증. 인근 숙박시설과 유사 토지의 실제 거래 및 수익성을 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 최종 서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지이용계획확인서를 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세의 34%”
이 사건은 감정가 1,911,850,160원에서 3회 유찰되어 최저가가 655,765,000원까지 내려온 서귀포시 토평동의 숙박시설 및 토지 경매입니다.
가격만 보면 큰 폭의 하락이지만, 정작 실거래 시세 대비 어느 수준인지 확인되지 않았습니다. 게다가 임대관계가 미상이고, 근저당권의 실제 효력 및 배당관계를 재확인해야 하며, 건물 용도와 공부 표시에도 차이가 존재합니다.
따라서 이 사건의 핵심은 최저가가 얼마나 낮아졌느냐가 아니라, 인수할 권리가 무엇인지, 건물을 적법하게 이용할 수 있는지, 실제 시장에서 얼마에 거래될 수 있는지입니다. 종합적으로 C등급의 보수적 검토 대상으로 평가합니다. 권리·임대관계·건축물 현황을 확인하기 전에는 가격 메리트만을 근거로 입찰하기 어렵습니다.
