제주지방법원 2025타경1467. 서귀포시 토평동 408에 위치한 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 숙박시설(휴양펜션)이고, 토지는 1,988㎡의 대지로 상업용으로 이용 중입니다. 감정가는 1,911,850,160원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 936,807,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 절반 이하로 내려온 것처럼 보이지만, 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.

권리 쪽에서도 단순한 아파트형 사건과는 다릅니다. 현재 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있지만, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 점유자, 보증금, 전입·사업자등록, 확정일자 등이 확인되기 전까지는 임차관계를 단정할 수 없습니다. 특히 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 발견된다면 대항력은 가능·미상으로 보고 별도 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원 표시, 그러나 원본 대조가 핵심

현재 권리판정에서는 2025.06.26 임의경매개시결정을 말소기준으로 계산하고 있으며, 그 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 신고 내역이 없다는 사실만으로 실제 점유·임대차가 없다고 단정해서는 안 됩니다. 이 물건은 숙박시설로 이용 중인 만큼 현장 점유형태와 운영주체, 사업자등록 여부, 객실·관리공간 사용관계까지 확인하는 것이 중요합니다.

② 가격 판단 — ‘49%’는 감정가 대비일 뿐, 시세 대비가 아니다

현재 최저매각가는 936,807,000원으로 감정가 1,911,850,160원의 49%입니다. 2회 유찰만 놓고 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 936,807,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션에서는 채권자 배당액이 반영되지 않고 집행비용 11,768,070원과 소유자 잔여 925,038,930원으로 구성되어 있습니다. 반면 사건 청구액은 714,644,161원이고 각 회차 시나리오에서 신청채권 배당액은 0원으로 표시되어 있으므로, 실제 채권액·배당요구·배당순위는 매각물건명세서와 채권계산서 등 원본 확인이 필요합니다.

④ 건물·토지 현황 — 휴양펜션 일괄매각의 비정형 요소

• 이용상태. 감정평가상 숙박시설(휴양펜션) 등으로 이용 중입니다.
• 일괄매각. 제시외 건물 목록 1-1, 1-2, 3-1, 4-1, 4-2, 5-1 내지 5-4를 포함하고, 지상의 조경수·조경시설·조경석 등은 토지에 포함하여 감정평가했습니다.
• 제시외 건물. 목록 5-2인 블록조 경사슬래브위기와지붕 단층 관리실 및 창고 약 34.5㎡는 건축물대장상 라동호 부속건물로 등록되어 있습니다.
• 지번 차이. 목록 1 내지 4의 등기사항증명서상 소재지번은 토평동 408번지이나, 건축물대장상 소재지번은 토평동 408, 416-3번지입니다.
• 용도 차이. 목록 1 내지 4는 등기사항증명서상 다가구주택으로 기재되어 있으나, 건축물대장상 2006.06.14 변동으로 숙박시설(휴양펜션)입니다.
• 지붕 현황. 등기사항증명서와 건축물대장에는 슬래브지붕으로 기재되어 있으나, 현황은 경사슬래브위기와지붕입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시 토평동 소재 소정방폭포 북동측 인근이며, 주택·상업시설·농경지가 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 자연녹지지역의 대지 1,988㎡, 상업용 이용, 완경사·부정형, 세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 318,000원/㎡입니다.
• 규제. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보전지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역에 해당합니다.
• 설비. 보일러 난방설비, 위생설비, 급배수설비가 되어 있습니다.
• 환금성. 일반 공동주택이 아니라 숙박시설과 대규모 토지를 함께 취득하는 구조여서 실수요·운영 목적과 향후 처분 가능성을 개별적으로 검토해야 합니다. 확인된 실거래 비교자료는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유. 임대관계가 미상입니다. 현황 점유자, 사업자등록, 보증금, 점유개시일, 확정일자를 직접 확인하세요.
• 근저당권 후속등기. 이미 말소로 표시된 2003년 근저당권과 2025.11.17 근저당권 이전등기의 관계 및 현재 효력을 등기부 원본으로 확인하세요.
• 배당표 검증. 사건 청구액 714,644,161원이 존재하는 반면 현재 배당 시뮬레이션에는 채권자 배당이 표시되지 않습니다. 실제 배당요구·채권계산·순위를 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물과 조경수·조경시설·조경석의 포함 범위를 감정서 도면과 현장에서 대조하세요.
• 공부·현황 차이. 지번, 용도, 지붕 형태가 등기·건축물대장·현황 사이에 일부 차이가 있으므로 인허가와 실제 이용상태를 확인하세요.
• 가격 상한. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 휴양펜션 영업가치·토지가치·건물상태와 주변 매매사례를 별도로 확보한 뒤 상한가를 정하세요.

맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 확인되지 않은 것들

현재 최저가 936,807,000원은 감정가의 49%이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건을 단순한 저가매수형으로 보기는 어렵습니다. 실거래 시세가 확인되지 않아 가격 메리트를 검증할 기준이 없고, 숙박시설(휴양펜션)과 1,988㎡ 토지를 일괄 취득하는 비정형 물건이며, 제시외 건물과 공부·현황 차이, 임대관계 미상, 근저당권 후속등기와 배당표 검증까지 남아 있습니다.

현재 계산상 인수 0원은 긍정적이지만, 권리와 가격 모두 원본 확인 전에는 확정형으로 보기 어렵습니다. 2회 유찰이라는 사실은 수요가 감정가에 호응하지 않았다는 신호일 수 있으나, 그것만으로 현재 가격이 시장가보다 낮다는 뜻은 아닙니다. 이 사건의 핵심은 ‘감정가 대비 몇 퍼센트인가’가 아니라 실제 임대·점유, 등기 효력, 일괄매각 범위, 그리고 독립적인 현장 시세를 얼마까지 확인하느냐입니다.