제주지방법원 2025타경1569. 제주시 삼도일동 서림아이빌아파트 8층 902호, 전용 113.46㎡ 아파트입니다. 소유자 문채은은 2015.03.11 매매가 258,000,000원에 소유권을 취득했고, 2017.03.09 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기부만 처음 펼치면 말소기준보다 앞선 국민은행 근저당권 260,000,000원, 모슬포수산업협동조합 근저당권 195,000,000원, 신연수 전세권 100,000,000원이 보여 인수형 물건처럼 보일 수 있습니다. 그러나 국민은행 근저당권은 2015.03.11, 신연수 전세권은 2016.04.04, 모슬포수산업협동조합 근저당권은 2017.03.09 각각 말소등기됐습니다. 따라서 이 과거 권리들은 매수인이 떠안을 존속 권리가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1569 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 삼도일동 530-23, 530-8 서림아이빌아파트 8층 902호 · 도로명 제주특별자치도 제주시 서사로 96 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 113.46㎡ |
| 단지규모 / 사용승인 | 서림아이빌 · 16세대 · 2011.03.11 |
| 소유자 | 문채은 (2015.03.11 매매가 258,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 269,500,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 109,709,948원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위처럼 보이는 과거 권리는 이미 말소
다만 국세·지방세 관련 압류가 확인되므로 당해세가 존재하면 배당에서 우선 차감될 수 있습니다. 이는 후순위 채권자의 배당액을 줄이는 요소지만, 현재 확인된 내용상 매수인에게 별도 인수되는 권리로 기재되지는 않았습니다. 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안미향 | 8층 902호 전부 · 주거 | 2025.04.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 안미향 1명입니다. 전입일 2025.04.18은 말소기준일 2017.03.09보다 늦으므로 대항력이 없고, 보증금이 확인되지 않더라도 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 12개월 평균의 77.0%
서림아이빌 전용 113.46㎡와 면적이 일치하는 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 341,666,666원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균 350,000,000원과 최신 거래 390,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 7.7% 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 113.46㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 2024.01 | 113.46㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2023.05 | 113.46㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 113.46㎡ | 2건 | 350,000,000원 |
| 전체 평균 | 113.46㎡ | 3건 | 341,666,666원 |
매수인 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득은 269,500,000원입니다. 최근 12개월 평균 350,000,000원의 77.0%, 최신 거래 390,000,000원의 약 69.1%입니다. 금액만 보면 최근 실거래보다 80,500,000원 낮아 가격 여유가 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 269,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 등기 확인 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,573,000원 | 매각가의 약 1.7% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 260,000,000원 | 260,000,000원 | 2015.03.11 말소 |
| 을구 3번 근저당권 · 모슬포수산업협동조합 | 195,000,000원 | 4,927,000원 | 2017.03.09 말소 |
| 을구 4번 전세권 · 신연수 | 100,000,000원 | 0원 | 2016.04.04 말소 |
| 을구 6번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 180,000,000원 | 0원 | 말소기준 |
| 채권자 배당 합계 | 4,486,826,581원 | 264,927,000원 | 미배당 4,221,899,581원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
| 매수인 인수 | - | 0원 | 명시 인수권리 없음 |
국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있습니다. 당해세·최우선변제와 실제 채권잔액에 따라 채권자별 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 서림아이빌 전용 113.46㎡ 아파트이며 2011.03.11 사용승인, 전체 16세대입니다.
- 토지 조건. 일반상업지역, 지목 대, 토지이용상황 상업기타, 평지·사다리형이며 광대로 한 면에 접합니다.
- 공시지가. 토지면적 363.1㎡, 공시지가 1,096,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 시가지경관지구(중심)에 저촉되고 고도지구·방화지구·건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역·지하수자원특별관리구역 등에 포함되며 대로3류에 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래가 310,000,000원~390,000,000원으로 편차가 있고 표본은 3건입니다. 16세대 소규모 단지 특성상 대단지보다 매수층이 얇을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 권리 말소 원본 확인. 국민은행 근저당권, 모슬포수산업협동조합 근저당권, 신연수 전세권의 말소등기와 현재 등기사항을 원본으로 다시 대조하세요.
- 배당표 정합성 확인. 예상배당에 말소된 과거 권리가 포함돼 있으므로 법원 채권계산서와 실제 배당순위를 반드시 확인하세요.
- 임차인 현황 확인. 안미향의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 현재 점유 상태를 현장에서 확인하세요. 대항력은 없지만 명도 절차는 남을 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 금액을 확인해 실제 배당 및 말소 범위를 점검하세요.
- 시세 표본 보완. 최근 12개월 평균은 350,000,000원이지만 동일 면적 거래가 3건뿐입니다. 현재 매물, 내부 상태, 수리비를 추가 비교하세요.
- 소규모 단지 환금성. 16세대 단지이므로 재매각 기간과 대출평가의 보수성을 고려해 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비 체납. 관리주체에 공용부분 관리비와 장기수선충당금 정산 여부를 확인하세요.
- 매각 진행 확인. 2026.07.07 매각기일의 진행·변경·결과를 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐고, 승부처는 시세 검증
이 물건의 핵심은 등기부에 크게 적힌 과거 권리들의 금액이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 국민은행 근저당권, 모슬포수산업협동조합 근저당권, 신연수 전세권은 모두 후속 말소등기가 확인됩니다. 현재 임차인 안미향도 2025.04.18 전입으로 대항력이 없어 매수인이 승계할 보증금은 없습니다. 권리 결론은 인수 0원입니다.
최저가 269,500,000원은 최근 12개월 평균 350,000,000원의 77.0%이고 최신 거래 390,000,000원보다도 낮습니다. 수치상 가격 메리트는 분명하지만 단지는 16세대, 동일 면적 실거래는 3건입니다. 따라서 권리는 합격, 가격은 현장검증 조건부 합격입니다. 내부 상태와 현재 매물가를 확인해 실거래 표본의 빈틈을 메운 뒤 응찰가를 결정하는 것이 이 사건의 정석입니다.