광주지방법원 2025타경33729. 곡성군 석곡면 연반리 소재 토지와 건물로, 감정평가상 분뇨·쓰레기처리시설, 창고, 사무실·숙소, 폐기물감량화시설 등으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 주식회사웨이스트에너지솔루션이고, 2019.07.30 임의경매 매각을 원인으로 2019.10.07 소유권이 이전되었습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.08.26 설정된 중소기업은행 채권최고액 3,585,600,000원 근저당권입니다. 이후의 중소기업은행 근저당권과 윤원철·기술보증기금 가압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 현황조사에는 사회복지법인 대한민국보훈복지재단 특수폐기물재생사업단이 2017.05.30부터 점유하는 것으로 나타납니다. 이 날짜는 말소기준권리보다 빠르지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부 및 구체적 사용관계가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 존재하고 매수인에게 대항할 수 있는 임대차로 확인될 경우 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로, 현재 최저가만으로 실질취득가를 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33729 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 곡성군 석곡면 연반리 783 |
| 등기 부동산 | 전라남도 곡성군 석곡면 연반리 778-1, 778-2, 783, 784 제주1호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 분뇨·쓰레기처리시설·창고·사무실·숙소·폐기물감량화시설 등 |
| 토지 | 잡종지 · 7,281.0㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사웨이스트에너지솔루션 |
| 감정가 / 최저가 | 2,869,397,450원 / 2,008,579,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,618,934,366원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.26 을구 10번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 3,585,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘2017년 점유’가 먼저다
등기부상의 현재 주요 후순위 권리는 정리가 비교적 명확합니다. 2022.10.19 설정된 중소기업은행 근저당권 649,200,000원과 360,000,000원, 2024.11.18 윤원철 가압류 100,000,000원, 2025.02.14 기술보증기금 가압류 100,000,000원, 2025.09.04 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 관계 — 인수액을 0원으로 볼 수 없는 이유
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 사회복지법인 대한민국보훈복지재단 특수폐기물재생사업단 | 2017.05.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
조사된 점유자는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 대상은 아니며, 실제 점유 주체로 조사되어 있습니다. 다만 전입일만으로 대항력과 보증금 승계를 확정할 수는 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 및 임대차 성격이 모두 확인되어야 실제 매수인 인수금액을 계산할 수 있습니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자를 ‘시세 할인’로 착각하면 안 된다
현재 최저매각가는 2,008,579,000원으로 감정가 2,869,397,450원의 70%입니다. 그러나 이 물건은 분뇨·쓰레기처리시설, 폐기물감량화시설, 창고, 사무실·숙소가 결합된 특수용도 시설입니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만으로 일반 주거용 부동산처럼 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
현재 회차에서 다시 유찰될 경우 시나리오상 최저가는 2회 유찰 시 1,406,005,300원, 3회 유찰 시 984,203,709원입니다. 하지만 가격이 내려갈수록 점유자 보증금 문제가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 대항 가능한 임대차가 존재한다면 낙찰가 하락과 별개로 미배당 보증금 승계가 남을 수 있으므로, 응찰가는 반드시 임대차 확인 후 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,008,579,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,485,790원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 3,585,600,000원 | 1,986,093,210원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 중소기업은행 | 649,200,000원 | 0원 |
| 4. 을구 13번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 23번 가압류 · 윤원철 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 24번 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총 청구 4,794,800,000원 중 1,986,093,210원이 배당되고, 2,808,706,790원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 보증금이 확인되지 않은 점유자의 배당·인수 관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 석곡농공단지 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공장·농경지·임야·태양광발전시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 분뇨·쓰레기처리시설, 창고, 사무실·숙소, 폐기물감량화시설 등 복수의 특수용도로 이용 중입니다.
- 토지. 7,281.0㎡ 잡종지이며 계획관리지역, 성장관리계획구역에 포함되고 가축사육제한구역과도 관련됩니다. 공시지가는 16,600원/㎡입니다.
- 건물. 일반철골구조 또는 경량철골구조의 단층 건물들로 구성되며, 사용승인·개축 시점은 2013.05.13, 2013.08.01, 2021.07.15, 2022.05.02가 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 일반적인 주거·상가보다 용도가 특수하고 시설 구성이 복합적이므로, 매수 목적과 실제 활용 가능성을 먼저 검토해야 하는 물건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 사회복지법인 대한민국보훈복지재단 특수폐기물재생사업단의 보증금과 임대차 계약 내용을 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 2017.05.30 점유가 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 대항력을 확정하지 말고, 구체적 임대차 성격과 요건을 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 우선변제 가능성과 미배당 보증금 승계 여부를 판단하기 위해 반드시 확인해야 할 항목입니다.
- 근저당 일부이전 확인. 을구 10번 중 2,037,987,690원 변제액의 기술보증기금 일부이전 관계와 실제 배당 귀속을 원문으로 대조해야 합니다.
- 70% 할인 착시 경계. 최저가는 감정가 70%이지만, 감정가 대비 비율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
- 시설 활용성 확인. 분뇨·쓰레기처리시설과 폐기물감량화시설 등 현재 이용상태가 매수 목적에 맞는지 현장과 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 토지이용계획이 향후 이용계획과 충돌하지 않는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저 볼 것은 선순위 가능 점유자”
이 사건은 1회 유찰되어 최저가가 2,008,579,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 조사된 점유자는 2017.05.30부터 존재해 2021.08.26 말소기준권리보다 앞서며, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 매수인 인수위험을 금액으로 확정할 수 없습니다.
후순위 근저당권과 가압류가 소멸한다고 해서 곧바로 안전형 물건이 되는 것도 아닙니다. 여기에 분뇨·쓰레기처리시설, 폐기물감량화시설 등이 결합된 특수용도 부동산이라는 특성이 더해집니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 낮아졌으니 입찰”이 아니라, “점유자 권리와 시설 활용성을 먼저 확정한 뒤 실질취득가를 계산”해야 하는 물건입니다. 현재 단계에서는 가격보다 권리 확인이 우선입니다.
