2,008,579,000원
광주지방법원 2025타경33729. 곡성군 석곡면 연반리 일대의 토지와 분뇨·쓰레기처리시설, 창고, 사무실·숙소, 폐기물감량화시설 등이 결합된 물건입니다. 감정가는 2,869,397,450원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 2,008,579,000원입니다. 등기상 핵심 기준권리는 2021.08.26 설정된 중소기업은행 근저당권(채권최고액 3,585,600,000원)으로, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 현황조사에는 사회복지법인 대한민국보훈복지재단 특수폐기물재생사업단이 2017.05.30 전입한 것으로 나타납니다. 전입일만 보면 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 확정할 수 없고, 반대로 매수인 인수가 없다고 단정할 수도 없습니다. 실질취득액은 승계 보증금이 확인되기 전까지 산정 불가로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33729 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 곡성군 석곡면 연반리 783 |
| 등기부 표시 | 전라남도 곡성군 석곡면 연반리 778-1, 778-2, 783, 784 제주1호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 분뇨·쓰레기처리시설, 창고, 사무실 및 숙소, 폐기물감량화시설 등 |
| 토지 | 잡종지 · 7,281㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 16,600원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사웨이스트에너지솔루션 |
| 감정가 / 최저가 | 2,869,397,450원 / 2,008,579,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,618,934,366원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸 구조, 점유관계는 별도 확인
현재 소유자는 2019.07.30 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했고 2019.10.07 등기했습니다. 이후 2021.08.26 중소기업은행 근저당권 3,585,600,000원이 설정되어 이번 사건의 말소기준이 됩니다. 그 뒤 설정된 중소기업은행 근저당권 649,200,000원·360,000,000원과 윤원철·기술보증기금의 각 100,000,000원 가압류, 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 점유자 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 사회복지법인 대한민국보훈복지재단 특수폐기물재생사업단 | 2017.05.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
보증금이 확인되지 않았기 때문에 이 물건의 매수인 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 인수액 0원으로 계산되어 있지만, 이는 점유자의 미상 보증금을 반영한 확정 결론이 아닙니다. 점유자가 실제 대항력을 갖고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 존재한다면 그 금액이 승계 위험이 될 수 있으므로, 최저가와 별개로 확인해야 합니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 2,008,579,000원 | 1,986,093,210원 | 2,808,706,790원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 1,406,005,300원 | 1,389,545,247원 | 3,405,254,753원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 984,203,709원 | 971,961,672원 | 3,822,838,328원 | 0원 |
현재 회차에서도 전체 채권액 4,794,800,000원에 비해 배당재원이 부족해 2,808,706,790원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 2회 유찰 시에는 3,405,254,753원, 3회 유찰 시에는 3,822,838,328원으로 미배당이 더 커집니다. 이 미배당 자체가 곧 매수인 인수를 뜻하는 것은 아니지만, 현재 최저가가 낮아졌다는 사실과 점유자 승계 위험은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,008,579,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,485,790원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 3,585,600,000원 | 1,986,093,210원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 중소기업은행 | 649,200,000원 | 0원 |
| 4. 을구 13번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 23번 가압류 · 윤원철 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 24번 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 22,485,790원을 제외한 1,986,093,210원이 을구 10번 근저당권에 배당되고 후순위는 배당되지 않는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현황조사 점유자의 보증금이 미상이므로 실제 매수인 승계액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 석곡농공단지 남서측 인근으로, 주변에는 공장·농경지·임야·태양광발전시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 분뇨·쓰레기처리시설, 창고, 사무실 및 숙소, 폐기물감량화시설 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 또는 경량철골구조의 조립식판넬·패널지붕 단층 건물들로 구성되어 있습니다.
- 토지. 잡종지 7,281㎡, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건이며 계획관리지역에 포함됩니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역이 포함·저촉되고 성장관리계획구역에 포함되며, 준보전산지·보전관리지역과 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 용도 특성. 범용 주거시설이 아니라 폐기물처리·감량화 관련 시설이 포함된 특수용도 물건이므로 실제 이용 가능성과 매수 수요를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 사회복지법인 대한민국보훈복지재단 특수폐기물재생사업단의 보증금, 계약관계, 실제 점유범위부터 확인해야 합니다.
- 대항력 성립 확인. 2017.05.30 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고, 임대차관계와 점유 계속 여부를 원문 서류에서 대조해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당 및 잔존 보증금 판단이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득액 재계산. 승계 보증금이 확인된 뒤에야 최저가와 승계액을 합쳐 실제 취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 근저당 이전관계 대조. 을구 10번에는 2025.07.17 기술보증기금에 2,037,987,690원 일부 이전 기록과 2025.07.31 중소기업은행 명의인 회복 기록이 있어 원문 확인이 필요합니다.
- 특수시설 이용성 확인. 분뇨·쓰레기처리시설 및 폐기물감량화시설 등의 실제 운영 가능 여부와 토지이용 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 승계금액이다
이 사건의 등기권리 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2021.08.26 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리분석의 결론을 좌우하는 변수가 등기부 밖에 남아 있습니다. 2017.05.30 전입한 점유자의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
현재 최저매각가는 2,008,579,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 승계할 보증금이 존재하는지 알 수 없는 상태에서는 이 금액만으로 실제 취득원가를 판단할 수 없습니다. 배당표상 계산된 인수액 0원도 점유자의 미상 보증금까지 해소했다는 의미가 아닙니다. 따라서 이 물건의 핵심은 추가 유찰 여부가 아니라 점유자의 대항력 성립 여부와 승계할 보증금 규모를 먼저 확정하는 것입니다. 그 금액이 확인된 뒤에야 현재 최저가가 실질적으로 어떤 가격인지 판단할 수 있습니다.
