제주지방법원 2025타경1642. 제주시 화북일동 1946-12 소재 1층 101호, 전용 85.53㎡의 다세대주택입니다. 집합건축물대장상 사용승인일은 1989.12.30이고, 지하1층·지상2층 건물 중 제1층 제101호입니다. 등기 흐름에서 현재 소유권은 2022.07.04 공유물분할을 위한 경매 매각으로 송종희에게 이전됐고, 2023.01.11 성명 표시가 송종회로 경정됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행 근저당 86,900,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저가는 감정가 151,000,000원의 49%인 73,990,000원입니다. 가격이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 비교 가능한 실거래 근거 없이 할인율만 보고 가격 메리트를 확정하는 것은 위험합니다. 특히 이 건물은 총 5세대 규모이고 감정평가 당시 수차례 현장조사에도 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으며, 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1642 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 화북일동 1946-12 1층101호 · 도로명 제주특별자치도 제주시 진남로10길 31-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 85.53㎡ · 지하1층/지상2층 중 1층 101호 |
| 사용승인 | 1989.12.30 |
| 소유자 | 송종회 · 2022.07.04 공유물분할을 위한 경매로 인한 매각 후 2023.01.11 성명 표시 경정 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 73,990,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 77,593,745원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
과거 1995.10.24 제주시수산업협동조합 근저당 36,000,000원은 2014.02.17 해지로 이미 말소됐습니다. 2014년 가처분, 2020년 강제경매·압류, 2021년 공유물분할을 위한 경매도 이후 말소 또는 매각으로 정리됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.07.04 농협은행 근저당 86,900,000원이며, 2025.08.25 등기된 이번 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각과 함께 소멸합니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가는 151,000,000원이고 현재 회차 최저가는 73,990,000원입니다. 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 51,793,000원, 36,255,100원입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 73,990,000원 | 49% | 14,641,820원 |
| 3회 유찰 시 | 51,793,000원 | 34% | 36,439,274원 |
| 4회 유찰 시 | 36,255,100원 | 24% | 51,697,492원 |
낙찰가가 내려갈수록 농협은행의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 하락이 인수액 증가로 상쇄되는 대항력 임차인 인수형과는 다릅니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 실제 시세 대비 저렴함을 판단할 근거는 부족하므로 주변 동일·유사 다세대 거래를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,731,820원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 86,900,000원 | 72,258,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 73,990,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 1,731,820원, 농협은행 72,258,180원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 농협은행 채권최고액 기준 미배당은 14,641,820원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화북동주민센터 북동측 인근에 위치하며 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근조 및 벽돌조 슬래브위 기와지붕, 지하1층·지상2층 건물 중 1층 101호이며 사용승인일은 1989.12.30입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 166.3㎡, 공시지가 615,200원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구(30M이하), 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 해당합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 점검. 총 5세대 규모이며 해당 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 사건도 2회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.07.04 을구 3번 농협은행 근저당 86,900,000원이 기준이며 이번 임의경매개시결정은 그 이후입니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원본과 실제 점유자를 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 요항표의 설비·호별배치는 내부 실측이 아니라 집합건축물대장 건축물현황도 및 인근 유사 구분건물을 기준으로 작성됐습니다.
- 시세 대조. 73,990,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고 인근 유사 다세대의 실제 거래 수준과 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 51,793,000원, 4회 유찰 시 36,255,100원 시나리오에서도 매수인 인수는 0원이지만 채권자 미배당액은 커집니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.07.17입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장과 시세로 검증
이 사건의 장점은 분명합니다. 2022.07.04 농협은행 근저당이 말소기준이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없으며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 151,000,000원에서 2회 유찰돼 73,990,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 총 5세대의 1989.12.30 사용승인 다세대이고, 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으며 임대관계도 미상입니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 확인 후 판단. 이 물건은 그 순서가 중요합니다.
