광주지방법원 2025타경34207. 광주 북구 장등동 172-9에 있는 대지·토지와 일반철골구조 2층 건물의 일괄매각 사건입니다. 토지는 421㎡이고, 건물은 1층 창고·화장실, 2층 주택·사무실로 이용 중입니다. 냉동·냉장저장고, 태양광발전설비와 주택 부분 난방설비 등이 갖춰져 있으며, 제시외 건물·기계기구·지붕 위 태양광· 지상 수목도 매각에 포함됩니다.
등기부만 보면 말소 구조는 명확합니다. 2020년 3월 31일 남광주농업협동조합 근저당권 36,000,000원이 말소기준이고, 뒤이어 설정된 근저당권 300,000,000원과 60,000,000원, 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 참사랑식품 주식회사의 전입일은 2020년 3월 30일로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로, 단순히 “등기가 모두 지워진다”는 이유만으로 인수액을 0원이라 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34207 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 장등동 172-9 · 광주광역시 북구 장운길 240-6 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 일반철골구조 기타지붕 2층 건물 |
| 이용상태 | 1층 창고·화장실 / 2층 주택·사무실 |
| 토지 현황 | 421㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 유양근 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 666,872,000원 / 666,872,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업회사법인유한회사빛나라에프에스 / 15,739,523원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물·기계기구·건물 지붕 위 태양광·지상 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만 인수액은 확정되지 않았다
말소기준은 2020년 3월 31일 접수된 남광주농업협동조합 근저당권 36,000,000원입니다. 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기보다 앞선 점유·임차관계는 별도로 판단해야 합니다. 조사된 실제 임차인은 2명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
| 임차인 | 점유·전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 참사랑식품 주식회사 | 2020.03.30 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장수미 | 2024.04.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격·실질취득 — 최저가만으로 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 666,872,000원입니다. 하지만 이 금액은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 포함한 총비용이 아닙니다. 참사랑식품 주식회사의 보증금이 확인되기 전까지 실질취득액은 다음과 같이 계산해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 666,872,000원 | 440,433,046원 | 0원 | 217,370,234원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 533,497,600원 | 440,433,046원 | 0원 | 85,329,578원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 426,798,080원 | 420,130,099원 | 20,302,947원 | 0원 |
위 회차별 미배당은 등기상 채권을 기준으로 한 계산입니다. 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 매수인 인수액은 별도로 남아 있습니다. 비교 가능한 실거래 수치도 확인되지 않아, 최저가가 시세보다 싸다는 가격 가점은 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 666,872,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 9,068,720원 |
| 을구 1번 근저당권 · 남광주농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 남광주농업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 남광주농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 유한회사 비젼푸드 | 12,954,000원 | 12,954,000원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 농업회사법인유한회사빛나라에프에스 | 15,739,523원 | 15,739,523원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 남광주농업협동조합 | 15,739,523원 | 15,739,523원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 217,370,234원 |
국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 후순위 배당과 소유자 잔여가 달라질 수 있습니다. 임차보증금·최우선변제도 반영되지 않았으므로, 위 표만으로 매수인 인수액을 0원이라 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 북구 장등동 소재 ‘용호마을’ 남서측 인근이며, 주위에는 근린생활시설과 나지 등이 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다.
- 이용. 1층은 창고·화장실, 2층은 주택·사무실로 이용 중인 주상용 성격의 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 냉동·냉장저장고, 태양광발전설비와 주택 부분 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 421㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 266,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 속하며 소로2류에 접하거나 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성 주의. 창고·주택·사무실의 복합 이용, 도시계획도로 전부 저촉, 인접필지 경계 불분명은 향후 이용과 매각 시 추가 확인이 필요한 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 참사랑식품 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 부분, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 낙찰가에 참사랑식품의 예상 미배당 보증금을 더해 총취득비용을 산정해야 합니다.
- 장수미 점유 확인. 대항력은 없지만 실제 점유 범위와 명도 대상, 임대차관계는 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국민건강보험공단과 광주광역시 북구·남구의 압류액 및 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 정밀측량. 인접필지 경계가 불분명하므로 경계와 실제 점유 면적을 확인해야 합니다.
- 도시계획도로 검토. 전부 저촉이 이용·증축·재건축·처분에 미치는 영향을 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 냉동·냉장저장고, 기계기구, 태양광발전설비와 수목의 현황·소유관계를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 말소”와 “인수 위험”은 별개다
이 사건은 말소기준이 명확하고 후순위 등기권리가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 말소기준보다 먼저 전입한 참사랑식품 주식회사의 보증금이 확인되지 않아, 매수인의 실질취득액과 명도 조건을 확정할 수 없습니다. 여기에 도시계획도로 전부 저촉과 인접필지 경계 불분명, 주상용 복합 이용까지 겹칩니다.
따라서 신건 최저가 666,872,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 보증금과 배당 가능액, 당해세, 실제 점유 범위, 도시계획도로 영향을 모두 확인한 뒤에야 입찰가 상한을 정할 수 있습니다. 등기상 말소는 가능하지만, 실질취득액은 미확정. 현재 단계에서는 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
