광주지방법원 2025타경34207. 광주광역시 북구 장등동 172-9에 위치한 사건으로, 감정 이용상태는 1층 창고·화장실, 2층 주택·사무실입니다. 등기상 말소기준은 2020.03.31. 남광주농업협동조합 근저당권 36,000,000원이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 참사랑식품 주식회사는 2020.03.30. 전입으로 말소기준권리보다 앞서며 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다.
현재 최저매각가는 373,449,000원으로 감정가 666,872,000원에서 2회 유찰된 가격입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 이 금액만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 해당 임차인의 보증금이 낙찰대금에서 전액 배당되지 않는다면 그 미배당분을 매수인이 인수할 수 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34207 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 장등동 172-9 · 광주광역시 북구 장운길 240-6 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 창고·화장실 · 2층 주택·사무실 |
| 소유자 | 유양근 |
| 토지 | 대 · 421㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 666,872,000원 / 373,449,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업회사법인유한회사빛나라에프에스 / 15,739,523원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 봐야 할 선순위 점유
말소기준권리는 2020.03.31. 설정된 남광주농업협동조합 근저당권입니다. 이후 같은 날 설정된 300,000,000원 근저당, 2023.12.07. 설정된 60,000,000원 근저당, 유한회사 비젼푸드 가압류, 국민건강보험공단과 광주광역시 북구·남구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 실제 신고 2건
| 이름 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장수미 | 2024.04.30 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 참사랑식품 주식회사 | 2020.03.30 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
장수미는 2024.04.30. 전입으로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 참사랑식품 주식회사는 말소기준권리보다 하루 앞선 2020.03.30. 전입으로 대항력이 있습니다. 두 신고 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 특히 참사랑식품 주식회사의 배당·인수 범위를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 56%라는 숫자만 보면 안 되는 이유
현재 회차는 감정가 666,872,000원에서 2회 유찰되어 최저가 373,449,000원, 감정가의 56%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 261,414,299원, 4회 유찰 시 182,990,009원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 373,449,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,028,286원 |
| 1. 근저당 · 남광주농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 근저당 · 남광주농업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 근저당 · 남광주농업협동조합 | 60,000,000원 | 31,420,714원 |
| 4. 가압류 · 유한회사 비젼푸드 | 12,954,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 농업회사법인유한회사빛나라에프에스 | 15,739,523원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 남광주농업협동조합 | 15,739,523원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정상 총 채권액 440,433,046원 중 367,420,714원이 배당되고 73,012,332원이 미배당입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위에서 차감될 수 있고, 대항력 임차인의 실제 보증금·배당관계가 반영되면 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 일괄매각·토지·설비 체크
- 일괄매각. 제시외 건물, 건물 지붕 위 태양광, 지상 수목, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구가 포함됩니다.
- 경계. 인접필지와 경계가 불분명하여 정밀측량이 필요합니다.
- 도시계획. 목록3은 도시계획도로에 전부 저촉됩니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역, 공시지가 266,600원/㎡입니다.
- 접근. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 위치합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 냉동·냉장저장고, 태양광발전설비, 주택 부분 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확인. 참사랑식품 주식회사의 보증금·확정일자·배당요구·실제 배당액을 확인하기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 56% 착시 경계. 현재 최저가 373,449,000원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있으면 그 금액이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단과 광주광역시 북구·남구 압류 중 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·태양광·수목·기계기구가 실제 현장에 어떤 상태로 존재하는지 대조하세요.
- 정밀측량. 인접필지와 경계가 불분명하고 목록3의 도시계획도로 전부 저촉 사항이 있으므로 경계와 이용가능 면적을 확인하세요.
맺으며 — 유찰률보다 먼저 확인할 것은 선순위 보증금
이 사건은 2회 유찰되어 감정가의 56%인 373,449,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격만 보면 핵심을 놓칩니다. 참사랑식품 주식회사가 말소기준권리보다 먼저 전입했고 대항력이 있으며, 보증금은 미상입니다. 보증금의 미배당분이 매수인에게 남는다면 실질취득액은 최저가보다 커집니다. 따라서 이 사건의 우선순위는 추가 유찰 여부가 아니라 선순위 임차보증금과 실제 배당관계의 확정입니다. 여기에 세금 압류, 일괄매각 대상, 경계 불분명, 도시계획도로 저촉까지 함께 확인해야 합니다.
