대전지방법원 2025타경464. 아산시 신창면 남성리 189-12, 남성길 134 소재 물건입니다. 사건 표시는 ‘대지’이고, 감정 이용상태를 보면 건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점), 제2종근린생활시설(휴게음식점·사무소)이 포함된 구조입니다. 매각 비고상 일괄매각이며 1~3목록은 종전에 일체로 소매점(마트)으로 이용됐으나 현재 공실, 4목록은 금융기관으로 이용 중입니다.
이 사건의 승부처는 3회 유찰된 최저가가 아닙니다. 2015.01.07. 전세금 3,800,000,000원의 온양농업협동조합 전세권이 2018.07.02. 말소기준 근저당보다 앞서 있고, 현황조사에도 온양농협 남성지점 관련 보증금 3,800,000,000원과 2015.01.14. 전입이 확인돼 대항력 있음으로 정리돼 있습니다. 따라서 경매가가 내려갈수록 매각대금에서 회수되는 금액이 줄고 미배당분은 커져, 매수인의 총 경제적 부담은 대략 보증금 규모에 수렴하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경464 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 신창면 남성리 189-12 1층 105호 · 도로명 충청남도 아산시 신창면 남성길 134 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(소매점), 제2종근린생활시설(휴게음식점·사무소) · 1~3목록 공실, 4목록 금융기관 이용 |
| 소유자 | 주식회사서주씨엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 7,055,000,000원 / 2,419,865,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온양농업협동조합 / 3,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 최선순위 전세권을 먼저 봐야 한다
등기 순서상 핵심은 2015.01.07. 온양농업협동조합 전세권 3,800,000,000원입니다. 말소기준으로 잡힌 2018.07.02. 이월희 근저당권 686,000,000원보다 3년 이상 앞서며, 권리판정상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상으로 잡혀 있습니다. 2018.07.02. 이후의 근저당·압류·가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 관계 — 대항력 확정 1건, 미상 2건
| 점유·임차 관계 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 온양농협 남성지점, 164836-0000169, 김순배 | 서주프라자빌딩 1층 105호 ~ 108호 | 2015.01.14 | 3,800,000,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 인수 위험 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 조합 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
온양농협 관련 3,800,000,000원은 등기상 전세권과 현황조사상 보증금으로 각각 확인됩니다. 실질취득 분석에서는 이를 별개의 7,600,000,000원으로 중복 합산하지 않고 3,800,000,000원의 동일 핵심 노출액으로 봅니다. 반면 ‘점포’와 ‘조합’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,419,865,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,598,650원 |
| 온양농협 대항력 보증금 · 매수인 인수 대상 | 3,800,000,000원 | 배당 외 인수 판단 |
| 1. 전세권 · 온양농업협동조합 | 3,800,000,000원 | 2,393,266,350원 |
| 2. 근저당 · 이월희 | 686,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 채수홍 | 1,044,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 | 7,398,220원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,537,398,220원 중 예상 배당액은 2,393,266,350원, 미배당은 3,144,131,870원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 더 줄 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질부담은 약 38억
| 회차 | 낙찰가 가정 | 전세권 예상배당 | 전세금 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 2,419,865,000원 | 2,393,266,350원 | 1,406,733,650원 | 3,826,598,650원 |
| 4회 유찰 시 | 1,693,905,500원 | 1,674,566,445원 | 2,125,433,555원 | 3,819,339,055원 |
| 5회 유찰 시 | 1,185,733,850원 | 1,171,476,512원 | 2,628,523,488원 | 3,814,257,338원 |
현재 3회 유찰에서 5회 유찰까지 낙찰가 가정은 2,419,865,000원에서 1,185,733,850원까지 크게 낮아지지만, 전세금 미배당은 반대로 1,406,733,650원에서 2,628,523,488원으로 커집니다. 결국 실질취득 부담은 3,826,598,650원 → 3,819,339,055원 → 3,814,257,338원으로 거의 고정됩니다. 이 사건에서 ‘한 번 더 유찰되면 훨씬 싸진다’는 해석은 맞지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 아산시 남성리 소재 신창중학교 북동측 인근. 주변은 아파트단지·근린생활시설·농경지가 혼재하며 접근성과 주변환경은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 집합건물 지하에 주차장이 있고, 인근 간선도로상 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 2차선 간선도로에 접하며, 도로 폭·계통·연속성은 보통입니다.
- 용도. 건축물대장상 제1종근린생활시설 소매점, 제2종근린생활시설 휴게음식점·사무소. 1~3목록은 종전 마트로 일체 이용되다가 현재 공실, 4목록은 금융기관으로 이용 중입니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 중로3류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지면적 3,134.0㎡, 공시지가 555,300원/㎡, 상업용 이용상황입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층, 사용승인일 2009.07.02. 급배수·위생·승강기·소화설비·지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 현황 차이. 기호 1과 2 사이에는 내부 구분벽체가 없지만 건축물대장 현황도를 기준으로 호별 위치 특정은 가능합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 38억 전세권·보증금의 동일성 확인. 온양농업협동조합 전세권과 온양농협 남성지점 보증금이 같은 3,800,000,000원으로 확인됩니다. 실제 인수범위와 배당 후 잔존액을 매각물건명세서와 배당요구 관계까지 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 3회 유찰로 2,419,865,000원까지 낮아졌지만 현재 회차 기준 전세금 미배당 1,406,733,650원을 더하면 실질부담은 3,826,598,650원입니다.
- 미상 점유 2건 확인. ‘점포’와 ‘조합’은 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 有로 단정할 수도, 인수 0원으로 단정할 수도 없습니다.
- 세금 압류 확인. 아산시·국민건강보험공단·국 관련 압류가 다수 확인됩니다. 당해세 해당 금액이 있으면 배당 순위와 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 공실·영업점 명도 분리. 1~3목록은 공실, 4목록은 금융기관 이용 중으로 조사돼 있어 실제 인도·점유 상태를 목록별로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각 비고상 일괄매각이므로 목록별 이용상태와 권리관계, 내부 구획 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 판단하지 말고, 입찰 전 근린생활시설·상업용 부동산의 실제 거래·임대수익·공실 리스크를 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “24억 낙찰가”가 아니라 “약 38억 실질취득”으로 봐야 한다
이 사건은 숫자만 보면 강하게 할인된 물건처럼 보입니다. 감정가 7,055,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가는 2,419,865,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 중심은 2015년 온양농업협동조합 전세권 3,800,000,000원과 대항력 보증금입니다. 현재 회차 예상배당을 반영하면 전세금 미배당 약 1,406,733,650원이 남아 실질취득은 3,826,598,650원입니다. 4회·5회 유찰 시에도 약 38억원 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
또한 보증금과 전입일이 확인되지 않은 점유 관련 2건, 국세·지방세 압류, 일괄매각 구조, 공실과 금융기관 사용이 혼재한 근린생활시설이라는 특성이 겹칩니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 “감정가 대비 몇 %인가”가 아니라 “선순위 38억원 권리를 포함한 실질취득가와 미확정 점유 위험을 감당할 수 있는가”입니다. 현재 자료만으로는 가격 메리트를 확정하기 어렵고, 권리 난도와 환금성까지 감안하면 보수적인 접근이 필요합니다.
