대구지방법원 2025타경10631. 경북 영주시 풍기읍 동부리 소백파크빌 4층 401호로, 공부상 다세대이며 감정평가 당시 연립주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물의 최상층에 자리하고, 소유자 강순철은 2019.06.18. 거래가 89,990,000원에 취득했습니다. 현재 감정가는 87,000,000원, 1회 유찰된 최저매각가는 감정가의 70%인 60,900,000원입니다.
등기부에는 과거 권리가 다수 등장하지만, 오래된 권리를 현존 채권으로 합산하면 안 됩니다. 2006년 부석농업협동조합 근저당은 2010.05.04. 말소됐고, 김진아·변유정 전세권도 각각 2006.06.21.과 2010.05.13. 말소됐습니다. 2018년 풍기농업협동조합 근저당은 2019.06.18. 말소됐고, 송광섭 근저당도 2020.02.17. 말소됐습니다. 따라서 이 권리들은 현재 배당채권이나 매수인 인수권리로 계산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10631 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 풍기읍 동부리 461-2 소백파크빌 4층 401호 도로명: 경상북도 영주시 풍기읍 동성로2번길 19-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 연립주택 이용 · 철근콘크리트구조 4층 중 4층 |
| 건물 / 단지 | 2006.01.20. 준공 · 총 16세대 |
| 소유자 | 강순철 (2019.06.18. 거래가 89,990,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 60,900,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 풍기인삼농업협동조합 / 55,492,505원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 권리를 걷어내야 한다
2006년 갑구에 기재됐던 정상은 명의 가등기는 다음 날 말소됐고, 김재환 명의 가등기도 2006.06.21. 말소됐습니다. 따라서 두 가등기 역시 현재 매수인이 인수할 권리가 아닙니다. 현존하는 후순위 권리는 2020.02.21. 설정된 채권최고액 22,500,000원의 근저당, 2022.09.13. 영주시 압류, 2025.06.10. 임의경매개시결정입니다.
② 전입자 확인 — 임차인으로 단정할 수 없다
확인되는 사람은 장문현 1명이지만, 이는 전입세대확인서상 전입자라는 의미입니다. 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 실제 점유 여부는 확인되지 않았으므로 ‘실제 임차인 1명’으로 단정할 수 없습니다. 다만 전입일 2021.03.31.은 말소기준 2019.06.18.보다 늦어, 임대차관계가 확인되더라도 현재 날짜 관계만으로는 매수인에게 대항할 수 없습니다.
| 성명 / 지위 | 전입·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 장문현 전입세대확인서상 전입자·임대차 미확인 | 전입 2021.03.31. 배당요구 2025.06.23. | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 보증금·확정일자 미상 | 0원 현재 확인 기준 |
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 싸다고 말할 수 없다
최저매각가 60,900,000원은 감정가 87,000,000원의 70%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 낙찰가를 60,900,000원으로 가정한 실질취득액도 60,900,000원입니다. 다만 취득세·등기비용·명도비용·체납 관리비 등은 별도입니다.
최근 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 등기부상 확인되는 직전 거래는 소유자가 2019.06.18. 취득한 89,990,000원이지만, 현재 매각기일과 약 7년의 시차가 있어 현재 시세로 직접 사용할 수 없습니다. 소백파크빌은 16세대 규모이고, 집계된 경매 통계도 평균 유찰 1.0회·매각률 0.0%이므로 낮아진 최저가보다 거래 가능성과 재매각 기간을 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,900,000원 가정·말소된 권리 제외)
| 배당 항목 | 확인 금액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,496,200원 |
| 1. 을구 8번 근저당 관련 신청채권자 청구 | 55,492,505원 | 55,492,505원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 주식회사케이엠글로벌투자대부 | 22,500,000원 채권최고액 | 3,911,295원 |
| 3. 갑구 20번 압류 · 영주시 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
2019년 근저당 관련 경매신청 청구액 55,492,505원을 우선 반영한 시뮬레이션입니다. 첫 근저당의 실제 확정채권액이 청구액과 다르거나 영주시 압류 중 당해세가 포함되면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 배당 부족은 후순위 채권자의 미배당 문제이며 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍기중학교 동측 인근으로 학교·아파트·주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 중 4층 401호이며, 외벽은 드라이비트, 내부는 벽지·타일, 창호는 샷시 마감입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 6m 포장도로를 통해 접근합니다. 토지는 평탄한 부정형의 연립주택 부지입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·풍기중학교 상대보호구역·공장설립제한지역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 246,700원/㎡입니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 내부 상태. 현장 방문 당시 폐문·이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못해 유사 유형의 일반적인 상태를 상정해 평가했습니다.
- 환금성. 16세대의 소규모 집합건물이고 최근 실거래 자료가 없어, 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 빈도를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기부 최신본 재확인. 2019.06.18. 근저당이 현재 말소기준인지, 이후 추가·변경·말소등기가 없는지 입찰 직전에 대조하세요.
- 장문현의 법적 지위. 임대차계약서·보증금·확정일자·실제 점유 여부를 확인해 단순 전입자인지 임차인인지 구분하세요.
- 점유와 명도. 소유자 강순철, 장문현 또는 제3자 중 누가 실제로 점유하는지 확인하고 명도기간과 비용을 반영하세요.
- 영주시 압류. 체납 세목과 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요. 배당액에는 영향을 줄 수 있지만 확인된 후순위 권리가 곧바로 매수인 인수로 전환되는 것은 아닙니다.
- 최근 시세 조사. 소백파크빌과 인근 유사 연립·다세대의 실매물, 최근 계약사례, 임대수요를 중개업소에서 확인하세요.
- 내부 수리비. 내부 미확인 물건이므로 누수·결로·난방·창호·마감 상태에 대한 보수비 여유를 두세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비가 매수인에게 문제될 수 있으므로 관리주체에 미납액을 확인하세요.
- 면적 원본 대조. 집합건축물대장과 등기부의 전유면적·대지권 비율을 직접 확인한 뒤 평당가를 계산하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건은 등기부가 복잡해 보이지만, 이미 말소된 과거 근저당·전세권·가등기를 제외하면 구조가 정리됩니다. 현재 기준 권리는 2019.06.18. 풍기인삼협동조합 근저당이고, 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 장문현도 전입일이 말소기준보다 늦어 권리상 보증금 승계는 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 인수액 0원과 투자 매력은 같은 말이 아닙니다. 실제 임차관계와 점유 상태가 확인되지 않았고, 내부도 보지 못했으며, 최근 실거래가 없는 16세대 연립주택입니다. 최저가가 감정가의 70%로 내려왔다는 사실만으로는 시세차익을 판단할 수 없습니다. 권리는 조건부 합격, 가격과 환금성은 현장 확인 후 판단. 이 물건의 승부처는 등기부보다 현재 점유·내부 상태·실제 거래 가능 가격입니다.
