제주지방법원 2025타경1722. 서귀포시 강정동 1961-6, 도로명 염돈로 59-7 소재의 단독주택 + 토지 사건입니다. 감정평가 이용상태는 기호(2)와 기호(4) 모두 단독주택이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층~지상2층, 사용승인일은 2020.04.19입니다. 현재 등기부상 소유자 표시는 박은숙입니다.
권리의 기준점은 2020.04.29 설정된 한림수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이고, 이후 2024.06.25 박정환 명의 근저당권 400,000,000원이 추가됐습니다. 두 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1722 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 1961-6 · 제주특별자치도 서귀포시 염돈로 59-7 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 감정 이용상태 기호(2) 단독주택, 기호(4) 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하1층~지상2층 · 사용승인일 2020.04.19 |
| 토지 | 343㎡ · 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박은숙 |
| 감정가 / 최저가 | 1,161,819,920원 / 569,292,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한림수산업협동조합 / 610,198,595원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 목록5 지분매각 · 조경시설(조경수, 조경석 등) 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 제공된 점유·임차 관계상 별도의 임차보증금 승계 문제는 나타나지 않으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 말소기준은 2020.04.29 한림수산업협동조합 근저당권이고, 2024.06.25 박정환 근저당권과 2025.09.09 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 569,292,000원으로 감정가 1,161,819,920원의 49% 수준입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시돼 있지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 569,292,000원 | 561,199,080원 | 918,800,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 398,504,400원 | 392,125,338원 | 1,087,874,662원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 278,953,080원 | 274,247,737원 | 1,205,752,263원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 권리상 부담과 가격의 문제는 분리해서 봐야 합니다. 현재 가격이 감정가보다 크게 내려왔다는 사실만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 569,292,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,092,920원 |
| 1. 근저당 · 한림수산업협동조합 | 1,080,000,000원 | 561,199,080원 |
| 2. 근저당 · 박정환 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 1,480,000,000원, 현재 회차 예상 채권자 배당은 561,199,080원, 미배당은 918,800,920원입니다. 신청채권자 한림수산업협동조합의 청구액 610,198,595원도 현재 가정 배당으로 전액 만족되지 않는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 제주SKFC 축구장 북동측 인근이며, 주위는 단독주택, 공동주택, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 대중교통노선이 소재해 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도·구조. 기호(2), 기호(4) 모두 단독주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층~지상2층 건물입니다.
- 토지. 343㎡, 지목 대, 자연녹지지역, 완경사, 부정형, 세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 273,800원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 건물 상태 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택과 토지가 결합된 물건이고 최근 실거래 비교자료가 제시돼 있지 않아, 매도가격과 소요기간은 별도 현장·중개시장 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율만 보지 않기. 현재 최저가 569,292,000원은 감정가 49%지만, 최근 실거래 비교가격이 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 목록5 지분매각 확인. 일괄매각 속에 목록5 지분매각이 포함돼 있으므로, 어떤 토지·권리의 어느 범위가 매각되는지 원문 목록을 직접 대조해야 합니다.
- 조경시설 포함 범위 확인. 조경수·조경석 등이 포함 평가돼 있으므로 현황과 평가 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역, 공장설립제한지역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 조건이 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수를 구분. 현재 시나리오의 미배당 918,800,920원은 크지만, 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 목록별 표시를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 매각 범위는 보수적으로”
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2020.04.29 한림수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격 검증과 매각 범위입니다. 2회 유찰되어 감정가 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교가격이 없으므로 ‘감정가 대비 싸다’와 ‘시세 대비 싸다’를 같은 의미로 보면 안 됩니다. 더구나 일괄매각과 목록5 지분매각, 조경시설 포함 평가가 함께 기재돼 있어 응찰 전 목록별 범위와 현황을 정확히 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 검증, 매각 범위는 필수 확인. 이 세 문장이 이 사건의 결론입니다.
