광주지방법원 2025타경34470. 광주 북구 문흥동 금호타운 108동 3층 301호, 전용 84.84㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 최희창이고, 2016년 11월 9일 매매를 원인으로 거래가액 197,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2016년 12월 21일 설정된 북광주농업협동조합 근저당권 36,000,000원입니다. 이후 같은 조합의 근저당권 2건, 디지비캐피탈 근저당권, 북구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고·조사 내역은 없어 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다. 현재 회차의 예상배당에서는 총 채권최고액 기준 234,000,000원 중 157,946,000원이 배당되고 76,054,000원이 미배당으로 남지만, 이 금액은 후순위 채권자의 미회수분으로 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34470 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 문흥동 972-1 제108동 제3층 제301호 · 도로명 광주광역시 북구 문산로 99 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.84㎡ · 철근콘크리트조 및 피시조 슬래브지붕 15층 내 3층 |
| 소유자 | 최희창 (2016.11.09. 매매, 거래가액 197,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북광주농업협동조합 / 100,097,099원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 단지 / 준공 | 금호 · 702세대 · 1995.10.17 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2016.12.21 북광주농업협동조합 근저당권이고, 그 뒤 설정된 북광주농업협동조합의 2018년 근저당권 2건과 2022년 디지비캐피탈 근저당권, 2025년 북구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 실거래 비교 — 1회 유찰 가격은 최근 시세보다 낮다
같은 단지 ‘금호’의 동일 전용면적 84.84㎡ 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 226,458,333원, 최신 거래는 2026년 3월 230,000,000원입니다. 현재 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 평균의 71.1% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.84㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 4 | 229,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 2 | 184,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2025.11 | 84.84㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 84.84㎡ | 14 | 232,000,000원 |
| 2025.11 | 84.84㎡ | 10 | 254,000,000원 |
| 2025.10 | 84.84㎡ | 3 | 204,500,000원 |
| 2025.10 | 84.84㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2025.06 | 84.84㎡ | 12 | 232,000,000원 |
| 2025.06 | 84.84㎡ | 13 | 232,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 226,458,333원 |
표본의 최저 거래는 184,000,000원, 최고 거래는 254,000,000원입니다. 현재 최저가 161,000,000원은 표본 최저가보다도 23,000,000원 낮고, 최근 12개월 평균보다는 65,458,333원 낮습니다. 감정가 230,000,000원은 최신 거래가와 같은 수준이지만, 1회 유찰로 최저가가 70%까지 내려오면서 가격 구조가 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,054,000원 |
| 1. 근저당 · 북광주농업협동조합(을구 3번) | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 근저당 · 북광주농업협동조합(을구 4번) | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 근저당 · 북광주농업협동조합(을구 5번) | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈(을구 8번) | 114,000,000원 | 37,946,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 161,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 234,000,000원 중 157,946,000원이 배당되고 76,054,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 161,000,000원 | 157,946,000원 | 76,054,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 112,700,000원 | 110,322,200원 | 123,677,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 78,890,000원 | 77,069,980원 | 156,930,020원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 112,700,000원, 3회 유찰 시 78,890,000원으로 내려갑니다. 이 경우 미배당 채권은 각각 123,677,800원, 156,930,020원으로 늘어나지만, 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 다만 3회 유찰 시에는 신청채권자의 청구액 100,097,099원이 예상배당 77,069,980원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 문흥동 소재 문산중학교 북동측 인근. 주변은 아파트단지와 단독주택 등으로 구성된 주택지대로 주거환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로 교통사정이 양호하며, 대지권 목적 토지는 대로 등에 3면이 접하고 출입도로 상태도 양호합니다.
- 건물. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 및 피시조 슬래브지붕 15층 건물의 3층 301호입니다. 급·배수, 난방, 급탕, 위생, 승강기, 소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 1,034,000원/㎡입니다. 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 702세대 단지이며 동일 전용면적 84.84㎡ 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 거래가는 184,000,000원부터 254,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 인수. 임차인 0명, 예상 매수인 인수 0원. 입찰 전 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조해 변동 여부를 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 동일면적 평균 226,458,333원, 최신 거래 230,000,000원, 표본 최저 184,000,000원과 비교해 실제 응찰가를 정하세요.
- 저층 보정. 대상은 3층이며 실거래 표본에는 같은 3층 거래 204,500,000원이 있습니다. 층·향·내부상태 차이를 별도로 반영해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차의 76,054,000원 미배당은 후순위 채권자의 손실 영역이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·점유 확인. 임차인 내역은 없지만 실제 점유자, 미납 관리비, 인도 가능 상태는 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 강점인 1회 유찰 아파트
이 사건은 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 정리되고 임차인도 없어 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 동시에 1회 유찰된 최저가 161,000,000원은 동일면적 최근 12개월 실거래 평균 226,458,333원의 71.1%, 최신 거래 230,000,000원의 70%입니다. 감정가 230,000,000원 자체는 최신 거래와 같은 수준이었지만, 유찰 후 가격은 최근 거래권 아래로 내려왔습니다. 권리는 단순하고, 현재 회차에서는 가격 여유도 확인되는 물건입니다. 다만 최종 응찰가는 3층이라는 개별 조건과 실제 내부상태·점유·관리비 등을 확인한 뒤 정하는 것이 핵심입니다.