광주지방법원 2025타경34511. 광주광역시 동구 용산동 672 지타워 제1층 제105호입니다. 사건 용도 표기는 도시형생활주택이지만 감정평가의 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 권리관계는 비교적 단순합니다. 2019년 8월 13일 설정된 광주농업협동조합의 채권최고액 375,600,000원 근저당권이 말소기준이고, 이후 광주신용보증재단의 가압류와 광주농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 406,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가 284,200,000원입니다. 다만 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 권리보다 실제 이용상태와 가격 적정성 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34511 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 용산동 672 지타워 제1층 제105호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 용산2길 25 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 감정 이용상태 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 4층 중 제1층 제105호 |
| 소유자 | 황지현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 406,000,000원 / 284,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주농업협동조합 / 339,877,075원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 부동산현황조사보고서에는 현재 공실로 확인되어 임차보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2019.08.13. 광주농업협동조합의 근저당권이고, 그 뒤 2025.11.10. 광주신용보증재단 가압류와 2025.11.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교는 별개
현재 회차 최저매각가는 284,200,000원으로 감정가 406,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 198,940,000원, 3회 유찰 시 139,258,000원으로 제시되어 있습니다.
하지만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 감정평가상 실제 이용상태가 근린생활시설이고 현재 공실이므로, 응찰가격은 해당 용도의 실제 거래·임대 여건을 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 284,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,778,800원 |
| 2. 근저당권 · 광주농업협동조합 | 375,600,000원 | 279,421,200원 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 85,666,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 284,200,000원 가정 시 채권자 총 청구액 461,266,632원 중 279,421,200원이 배당되고, 미배당액은 181,845,432원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가, 늘어나는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 284,200,000원 | 279,421,200원 | 181,845,432원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 198,940,000원 | 195,354,840원 | 265,911,792원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 139,258,000원 | 136,508,388원 | 324,758,244원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자 광주농업협동조합의 청구액 339,877,075원은 전액 충족되지 않습니다. 2회·3회 유찰 시에도 신청채권자 배당액은 각각 195,354,840원, 136,508,388원으로 줄어듭니다. 다만 이 미배당은 매수인이 승계하는 금액으로 계산되지 않으며, 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 용산지구대성베르힐아파트 남측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근과 진·출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 대체로 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 현황. 제1층 제105호로 감정평가상 근린생활시설·공실입니다. 외벽은 강화유리·대리석 붙임, 내부는 석고보드·콘크리트 등 마감입니다.
- 도로. 서측 약 12m, 남측 약 20m, 북측 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 제1종지구단위계획구역 · 도시개발구역이며, 토지면적은 863.0㎡, 공시지가는 3,033,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리. 말소기준은 2019.08.13. 광주농업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 원본 등기에서 다시 확인하세요.
- 점유. 2025.12.16. 부동산현황조사보고서상 공실입니다. 입찰 직전 실제 점유 상태가 달라지지 않았는지 현장을 확인하세요.
- 용도. 사건 용도 표기와 감정평가상 이용상태가 다르게 읽힐 수 있으므로 건축물 관련 원본과 실제 허용 용도를 반드시 대조하세요.
- 가격. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요. 비교 실거래 자료가 없어 가격 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
- 공실 비용. 현황이 공실인 근린생활시설이므로 취득 후 실제 활용·임대 가능성과 필요한 비용을 입찰 전에 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격·활용성은 확인 필요
이 물건은 등기와 점유만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준인 광주농업협동조합 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가는 284,200,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
그러나 낙찰 판단을 권리만으로 끝내기는 어렵습니다. 실거래 비교 자료가 없어 284,200,000원이 시장가격보다 낮다는 근거는 없고, 감정평가상 실제 이용상태도 근린생활시설·공실입니다. 따라서 결론은 “권리 인수 위험은 낮지만, 가격과 실제 활용성을 확인한 뒤 응찰해야 하는 물건”입니다.
