광주지방법원 2025타경34511. 광주 동구 용산동 지타워 1층 105호입니다. 공부상 용도는 도시형생활주택으로 분류돼 있으나, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 2025년 12월 16일 부동산현황조사보고서에도 당시 공실로 조사됐습니다. 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 8월 13일 설정된 광주농업협동조합 근저당권(채권최고액 375,600,000원)이 말소기준이며, 이후 광주신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 227,360,000원으로 감정가 406,000,000원의 56%입니다. 낙찰자가 별도로 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수 권리는 확인되지 않아, 현재 회차 기준 실질취득액은 최저가와 같은 227,360,000원입니다. 다만 가격 적정성은 별개의 문제입니다. 실거래 시세 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34511 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 용산동 672 지타워 제1층 제105호 · 도로명 광주광역시 동구 용산2길 25 |
| 물건종류 / 현황 | 도시형생활주택 · 감정평가상 근린생활시설(현황 공실) · 철근콘크리트구조 4층 중 1층 |
| 소유자 | 황지현 (2019.08.13. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 406,000,000원 / 227,360,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주농업협동조합 / 339,877,075원 |
| 말소기준 | 2019.08.13. 광주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 375,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 2025년 12월 16일 현황조사 당시에도 공실로 조사돼, 제공된 권리관계 기준으로 대항력 임차인 보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준인 광주농업협동조합 근저당권과 그 이후 광주신용보증재단 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 56%
감정가는 406,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 227,360,000원입니다. 금액 차이는 178,640,000원이며, 현재 최저가는 감정가의 56% 수준입니다. 한 차례 더 유찰되면 데이터상 159,152,000원, 4회 유찰 시에는 111,406,400원까지 내려가는 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 227,360,000원 | 223,376,960원 | 237,889,672원 |
| 3회 유찰 시 | 159,152,000원 | 156,123,872원 | 305,142,760원 |
| 4회 유찰 시 | 111,406,400원 | 109,046,710원 | 352,219,922원 |
③ 예상배당표 (매각가 227,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,983,040원 |
| 1. 근저당 · 광주농업협동조합 | 375,600,000원 | 223,376,960원 |
| 2. 가압류 · 광주신용보증재단 | 85,666,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 227,360,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 3,983,040원을 제외한 223,376,960원이 광주농업협동조합에 배당되고, 광주신용보증재단 가압류에는 배당 여력이 남지 않는 구조입니다. 전체 채권액 461,266,632원 대비 미배당액은 237,889,672원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 동구 용산동 용산지구대성베르힐아파트 남측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근과 진·출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 105호이며, 감정평가 당시 근린생활시설·공실로 이용됐습니다.
- 도로. 서측 약 12m, 남측 약 20m, 북측 약 8m 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역·상대보호구역이며, 공시지가는 3,033,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 감정가 대비 56%라는 숫자만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 인근 유사 근린생활시설의 실제 매매가와 임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 현재 점유 재확인. 2025.12.16. 현황조사 당시 공실이었으므로, 2026.09.29. 매각기일 전 실제 점유 상태가 달라졌는지 현장을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 도시형생활주택과 감정평가상 근린생활시설 이용상태가 함께 나타나므로, 실제 사용 가능 범위와 영업·임대 목적의 적합성을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 227,360,000원에서 추가 유찰 시 159,152,000원, 이후 111,406,400원 시나리오가 제시돼 있으므로 응찰가 상한을 사전에 정해두는 편이 안전합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권자와 가압류권자의 미배당액이 커도 그것이 매수인 인수로 전환되는 것은 아닙니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 매각 직전 변동사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 별도”
이 물건의 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 2019년 광주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 현재 회차 기준 인수 0원, 실질취득 227,360,000원입니다. 다만 이미 2회 유찰돼 감정가의 56%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 감정평가상 현황이 근린생활시설·공실이고, 실거래 비교가 없는 만큼 이 사건의 승부처는 권리가 아니라 실제 시장가·임대수익·환금성을 얼마만큼 검증하느냐입니다.
