광주지방법원 2025타경34524. 광주 북구 두암동 반석힐라아파트 101동 1층 119호, 전용 31.77㎡의 아파트입니다. 감정평가상 방1·주방 및 식당·욕실1 구조이고, 지하2층~지상11층 건물의 1층입니다. 현재 등기상 소유자는 전백영이며, 이번 강제경매의 신청채권자는 서울보증보험 주식회사, 청구금액은 109,752,054원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가보다 내려왔다”가 아닙니다. 말소기준은 2017.12.20 남광주농업협동조합 가압류인데, 한국토지주택공사의 임차관계는 전입 2017.05.29·확정일자 2017.05.22로 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 한국토지주택공사가 잔존 보증금을 매수인에게 청구하지 않고 임대인 지위 승계를 주장하지 않겠다는 낙찰조건부 확약이 제출돼 있어, 해당 건의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34524 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 두암동 329 반석힐라 제101동 제1층 제119호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 31.77㎡ · 방1·주방 및 식당·욕실1 · 지하2층~지상11층 중 1층 |
| 소유자 | 전백영 · 2017.12.11 증여로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 32,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 109,752,054원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 단지 | 반석힐라아파트 · 181세대 · 2000.02.21 사용승인 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나, 확약이 승계를 끊는다
말소기준권리는 2017.12.20 남광주농업협동조합 가압류 33,300,180원입니다. 그 이후의 광주광역시 압류, 국민건강보험공단 압류, 국세 압류들과 2025.12.01 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 한국토지주택공사의 임차관계가 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 전입신고 2017.05.29, 확정일자 2017.05.22이고 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 자료입니다.
| 신고자 | 성격 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 신고 | 65,000,000원 | 2017.05.29 | 2017.05.22 | 2019.01.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
한국토지주택공사는 보증기관 신고로 분류되어 실제 임차인 수에 중복 산입하지 않습니다. 실제 임차인 집계는 0명이며, 등기에는 입주자 박상복의 주민등록일자가 함께 기재돼 있습니다. 보증금 65,000,000원은 별도 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 ‘실질취득 32,200,000원’
반석힐라아파트 동일면적 31.77㎡의 최근 12개월 거래는 12건이고, 평균은 47,308,333원입니다. 최신 거래는 2026.03의 50,000,000원, 최근 거래 최저는 45,000,000원, 최고는 50,000,000원입니다. 확약이 유효하다는 전제에서 이 사건의 실질취득은 최저가와 같은 32,200,000원이므로, 최근 12개월 평균의 68.1% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 31.77㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2026.02 | 31.77㎡ | 9 | 45,000,000원 |
| 2026.01 | 31.77㎡ | 3 | 46,700,000원 |
| 2026.01 | 31.77㎡ | 6 | 48,000,000원 |
| 2026.01 | 31.77㎡ | 8 | 48,000,000원 |
| 2025.12 | 31.77㎡ | 5 | 48,000,000원 |
| 2025.12 | 31.77㎡ | 9 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 31.77㎡ | 10 | 48,000,000원 |
| 2025.11 | 31.77㎡ | 6 | 49,000,000원 |
| 2025.11 | 31.77㎡ | 1 | 46,000,000원 |
| 2025.11 | 31.77㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2025.10 | 31.77㎡ | 2 | 49,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 31.77㎡ | 12건 | 47,308,333원 |
특히 같은 1층 거래도 2025.11에 46,000,000원이 확인됩니다. 현재 최저가 32,200,000원은 감정가뿐 아니라 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 거래 최저보다도 낮습니다. 이 사건에서는 대항력 임차보증금 때문에 최저가만 보고 가격을 평가하면 안 되지만, 확약으로 실질 인수가 0원이므로 실질취득 역시 32,200,000원이라는 점이 가격 판단의 전제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 979,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 우선변제 | 65,000,000원 | 31,220,400원 |
| 2. 가압류 · 남광주농업협동조합 | 33,300,180원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 109,752,054원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 일반 계산상 한국토지주택공사 보증금 부족분은 33,779,600원입니다. 그러나 낙찰조건부 임대차승계 이의제기 확약서에 따라 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 실제 배당순위와 한국토지주택공사 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 전용 31.77㎡에 방1·주방 및 식당·욕실1 구조입니다.
- 입지. 광주풍향초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근과 주차가 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 평탄한 자루형 토지의 아파트 건부지이며, 북동측으로 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 전통상업보존구역 등에 해당하며 공시지가는 480,400원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 구조이고 급·배수, 도시가스 난방, 소방, 승강기, 전기설비를 갖췄습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 181세대 단지이고 최근 12개월 동일면적 실거래가 12건 확인되지만, 경매 통계상 평균 유찰 9.6회·낙찰률 0.0%는 보수적으로 볼 지표입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 한국토지주택공사 작성 낙찰조건부 임대차승계 이의제기 확약서가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차관계 인식. 전입 2017.05.29·확정일자 2017.05.22가 말소기준 2017.12.20보다 빠릅니다. 확약이 핵심이지 대항력이 없는 사건이 아닙니다.
- 확약 적용 범위. 확약은 한국토지주택공사 건에만 적용됩니다. 확약 밖 점유·임차관계가 확인되면 별도의 대항력·인수 분석이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 1층 가격 검토. 대상은 1층입니다. 동일면적 1층 실거래 46,000,000원이 확인되므로 층별 가격 비교에 함께 반영할 수 있습니다.
- 경매 환금성 확인. 단지 경매 통계상 평균 유찰 9.6회·낙찰률 0.0%가 표시돼 있으므로 재매각 계획은 일반 실거래와 별도로 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 배당 관련 자료와 현장 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 보증금은 크지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
겉으로만 보면 보증금 65,000,000원이 감정가 46,000,000원보다 큰 선순위 임차관계가 있어 매우 부담스러운 사건입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차 배당 후에도 33,779,600원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 한국토지주택공사가 매수인에게 잔존 보증금과 임대인 지위 승계를 주장하지 않겠다는 낙찰조건부 확약이 제출돼 있습니다. 따라서 해당 확약을 전제로 한 실질 인수는 0원, 실질취득은 32,200,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 47,308,333원의 68.1%이고, 최신 거래도 50,000,000원입니다. 다만 이 가격 우위는 어디까지나 확약의 효력이 그대로 인정되어 한국토지주택공사 잔존 보증금을 인수하지 않는다는 전제에서 성립합니다. 여기에 국세·지방세 압류와 단지의 높은 평균 유찰 횟수까지 함께 확인해야 합니다. 결론은 “가격은 매력적이지만, 확약서 원문 확인이 입찰 여부를 좌우하는 조건부 우량형”입니다.
