광주지방법원 2025타경34524. 광주광역시 북구 두암동 반석힐라 제101동 제1층 제119호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 방1·주방 및 식당·욕실1 구조의 전용 31.77㎡ 소형 주택입니다.

이번 사건은 가격보다 먼저 임차권과 확약의 관계를 해석해야 합니다. 한국토지주택공사 명의의 임차권등기에는 보증금 65,000,000원과 말소기준권리보다 앞선 주민등록일자가 기재되어 있습니다. 원칙적인 대항력 위험은 존재하지만, 경매절차에 제출된 확약 문건이 매수인에 대한 잔존 보증금 청구와 임대차 승계를 차단하는 구조입니다.

이 물건의 핵심은 보증금 인수 위험이 있는 일반적인 대항력 임차인 경매와 달리, 낙찰조건부 확약이 확인된 사건이라는 점입니다. 다만 확약서의 최종 문구·적용 범위·효력과 실제 점유 상태는 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입, 확약이 핵심

말소기준권리는 2017.12.20. 남광주농업협동조합 가압류입니다. 이후 등기된 광주광역시·국·국민건강보험공단의 압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

과거 한국주택은행 근저당권, 우리은행 근저당권, 박수영 전세권 및 종전 경매개시결정은 이미 말소된 등기입니다. 현재 매수인이 새로 인수하는 유효한 선순위 근저당권으로 계산하지 않습니다.

② 임차권 분석 — 보증금 65,000,000원, 확약 반영 인수 0원*

임차권등기상 권리자는 한국토지주택공사입니다. 보증기관 관련 신고로 분류된 항목이므로 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 확인된 임차권등기는 1건이며, 등기에는 입주자 박상복이 기재되어 있습니다. 박상복의 현재 점유 여부와 별도 임대차관계는 현장 및 원본 서류로 확인해야 합니다.

* 확약 미반영 시 현재 회차 예상 인수액은 40,103,680원입니다. 확약에 따른 실질 인수액 0원 판단은 한국토지주택공사 명의 임차권에 한정됩니다. 별도로 확인되는 다른 임차관계나 점유권원까지 포괄적으로 소멸시키는 것은 아닙니다. 최종 매각물건명세서와 확약서 원본, 정정·변경 내용 및 임차권등기 말소 이행을 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 25,760,000원은 최근 시세의 54.5%

반석힐라아파트 동일 전용면적 31.77㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 최근 실거래 평균은 47,308,333원이고, 최신 거래는 2026년 3월의 50,000,000원입니다.

최근 거래가는 45,000,000원~50,000,000원에 분포합니다. 이번 물건은 최저가 25,760,000원으로 최근 평균 대비 54.5% 수준입니다.

동일 전용면적의 1층 거래도 2025.11.에 46,000,000원으로 확인됩니다. 다만 개별 호수의 내부 상태와 실제 매도 가능 가격은 별도 검토가 필요하며, 최근 실거래 평균이 곧 향후 매도가를 보장하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 25,760,000원 가정)

제시된 예상배당 계산 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 한국토지주택공사의 예상 미배당액 40,103,680원은 확약 미반영 시 인수 위험을 설명하기 위한 금액이며, 확약 반영 실질 인수액과 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수와 낙찰가의 역관계

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가하여 실질취득 부담이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.

회차별 미배당·인수 금액은 제시된 시나리오 추정치입니다. 확약 미반영 금액은 보증금 인수 위험을 설명하기 위한 비교값이며, 확약이 유효하게 이행되는 실제 판단에서는 실질 인수액 0원을 적용합니다. 예상 집행비용과 배당금의 변동 및 시나리오 추정치의 차이는 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 세금 압류와 배당 위험

등기에는 광주광역시 압류 및 국세 관련 압류가 확인됩니다. 국민건강보험공단 압류도 존재합니다. 이들 등기상 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 세금의 배당순위 문제까지 없어지는 것은 아닙니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 두암동 광주풍향초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근과 주차가 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 건물로, 지하2층~지상11층 중 1층입니다. 상하수도·도시가스 난방·소방·승강기·전기설비가 갖추어져 있습니다.
• 규모와 용도. 반석힐라아파트는 181세대이며, 사용승인 관련 준공일은 2000.02.21.입니다. 해당 호실은 전용 31.77㎡로 방1·주방 및 식당·욕실1 구조입니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 8m의 아스팔트포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역이며, 상대보호구역·전통상업보존구역 및 소로1류 접합 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 480,400원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인되지만, 경매 통계상 평균 유찰 9.2회·낙찰률 0.0%가 제시되어 있습니다. 실거래의 존재와 경매 시장에서의 낙찰·재매각 가능성을 별도로 판단해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본과 정정·변경 문구. 낙찰조건부 임대차승계 이의제기 확약서, 2026.05.27. 제출 문건, 2026.08.12. 정정·변경 내용이 최종 매각조건에 어떻게 반영되었는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 한국토지주택공사가 잔존 보증금을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 내용의 유효성과 실제 말소 이행 절차를 확인해야 합니다.
• 입주자 박상복의 점유. 등기에 입주자로 기재되어 있으므로, 실제 거주 여부와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다. 확약에 따른 금전 인수 해소와 실제 명도 문제는 별개입니다.
• 별도 임차관계. 확약은 한국토지주택공사 관련 임차권에 적용됩니다. 다른 점유자나 별도의 임대차관계가 확인되면 대항력과 인수 위험을 다시 분석해야 합니다.
• 세금과 배당. 국세·지방세 압류 5건의 세목과 당해세 여부를 확인하고, 추정 배당표를 확정 배당 결과로 받아들이지 않아야 합니다.
• 시세와 물건 상태. 최근 12개월 평균 47,308,333원과 최신 거래 50,000,000원을 참고하되, 1층이라는 조건과 실내 상태, 수리 필요성 및 실제 매도 가능 가격을 확인해야 합니다.
• 환금성 점검. 평균 유찰 9.2회·낙찰률 0.0%의 통계 범위와 반복 유찰 원인을 확인해야 합니다. 최근 실거래가 확인된다는 이유만으로 빠른 재매각을 가정하지 않아야 합니다.
• 관리비 및 부대비용. 관리비 체납과 공용부분 부담 여부, 취득 관련 비용, 점유자 인도에 필요한 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 매각기일과 원본 대조. 2026.09.29. 매각기일 전에 최종 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서 및 매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 인수는 해소, 환금성은 확인”

광주지방법원 2025타경34524의 핵심은 임차보증금 65,000,000원과 낙찰조건부 확약입니다.

확약이 없다면 현재 회차에서 미배당 보증금 40,103,680원의 인수 위험이 예상되므로 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 그러나 제출된 확약이 유효하게 이행된다면 잔존 보증금 청구 및 임차권등기 인수 위험이 해소되어 실질취득금액은 25,760,000원이 됩니다.

이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 47,308,333원의 54.5% 수준으로 가격상 할인 폭이 있습니다.

그럼에도 평균 유찰 9.2회·낙찰률 0.0%라는 경매 통계는 환금성에 대한 별도 검토가 필요함을 보여줍니다. 또한 등기에 기재된 입주자 박상복의 점유 상태와 확약서의 최종 효력, 임차권등기 말소 이행은 입찰 전 확인해야 합니다.

결론적으로 주된 보증금 인수 위험은 확약을 조건으로 해소되지만, 가격 할인만으로 전체 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 확약 원본과 점유 상태를 확인하고, 반복 유찰에 따른 환금성 위험을 취득가격과 별도로 평가해야 하는 물건입니다.