광주지방법원 2025타경34540. 광주 서구 화정동 태영아파트 제1동 13층 1307호입니다. 감정가 147,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저매각가는 102,900,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적대 평균 130,300,000원과 최신 거래 133,000,000원보다 낮아 표면 가격은 분명 낮습니다. 그러나 이 사건은 가격보다 권리의 선후관계가 먼저입니다.
등기상 말소기준권리는 2024.08.26 권환길의 근저당권 52,500,000원입니다. 그보다 뒤의 전세권, 농협은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 2005.03.30 접수된 소유권이전청구권 가등기입니다. 이 권리는 말소기준보다 앞서고, 자료상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있습니다. 별도로 “담보가등기 — 종류 확인 필요” 경고도 있으므로, 입찰 전 가등기의 실질과 소멸 여부를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34540 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 화정동 858-3 태영아파트 제1동 제13층 제1307호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트 벽식조 · 13층 중 13층 |
| 소유자 | 염보라 · 2019.01.03 소유권이전 · 거래가액 136,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 102,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 81,170,587원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 단지 | 태영 · 410세대 · 1989.11.15 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심
현재 소유자 염보라는 2019.01.03 소유권을 취득했고, 2024.08.26 권환길 앞으로 채권최고액 52,500,000원의 근저당권과 전세금 10,000,000원의 전세권이 같은 날 설정되었습니다. 이후 2025.09.12 농협은행주식회사 가압류 23,591,951원, 2025.12.11 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 점유관계 — 염동식의 보증금이 확인되지 않았다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 염동식 | 2019.01.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
염동식의 전입일은 2019.01.15로 말소기준 2024.08.26보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있는 임차인이라고 확정할 수는 없고, “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 보증금 규모도 알 수 없어 실제 매수인 인수액은 현재 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 있지만 최근 흐름은 -8.2%
태영아파트 동일 면적대 최근 거래는 전체 12건이고, 최근 12개월 거래는 10건입니다. 전체 평균은 132,250,000원이지만 가격 판단에는 최근 12개월 평균 130,300,000원, 최신 거래 133,000,000원, 최근 흐름 -8.2%를 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 102,900,000원은 최근 12개월 평균의 79.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.93㎡ | 5 | 133,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 54.04㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2026.02 | 59.93㎡ | 5 | 151,000,000원 |
| 2026.02 | 59.93㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2025.12 | 59.93㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 2025.10 | 54.04㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2025.08 | 59.93㎡ | 9 | 125,000,000원 |
| 2025.08 | 59.93㎡ | 11 | 147,000,000원 |
| 2025.05 | 59.93㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2025.03 | 59.93㎡ | 8 | 142,000,000원 |
| 2025.03 | 59.93㎡ | 13 | 142,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 130,300,000원 |
최신 2026.04 거래는 133,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 130,300,000원입니다. 최저가 102,900,000원은 두 지표보다 낮습니다. 다만 최근 거래군이 과거보다 8.2% 하락한 흐름이므로 과거 전체 평균 132,250,000원만 보고 가격 가점을 크게 주는 것은 적절하지 않습니다. 더 중요한 점은 선순위 가등기와 미상 보증금이 해소되기 전에는 102,900,000원을 실질취득비용으로 확정할 수 없다는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 2. 근저당권 · 권환길 | 52,500,000원 | 52,500,000원 |
| 3. 전세권 · 권환길 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 23,591,951원 | 23,591,951원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,567,449원 |
현재 회차 계산상 채권총액 86,091,951원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 14,567,449원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 가등기와 보증금 미상 점유자의 실질 인수 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 102,900,000원 | 86,091,951원 | 0원 | 14,567,449원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 15,758,491원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 36,978,529원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매각가격은 72,030,000원, 50,421,000원으로 낮아지지만 채권 미배당은 각각 15,758,491원, 36,978,529원으로 커집니다. 다만 이 사건의 핵심 위험은 후순위 채권 미배당 자체보다 선순위 가등기와 보증금 미상 점유자의 인수 가능성입니다. 최저가가 더 내려가더라도 이 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화정남초등학교 남동측 인근. 아파트단지·근린생활시설·학교·월드컵경기장 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 13층 건물의 13층 1307호. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기, 난방, 도시가스 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 아파트 건부지, 평지, 소로한면. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,074,000원/㎡입니다.
- 환금성. 410세대 단지이며 1989.11.15 준공. 최근 실거래는 100,000,000원~151,000,000원 범위이고 최근 거래 흐름은 -8.2%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2005.03.30 갑구 4번 가등기의 실질이 담보가등기인지, 청구권보전 가등기인지와 매각 후 소멸 여부를 확인해야 합니다.
- 염동식 점유관계 확인. 전입일은 2019.01.15이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서, 배당요구, 주민등록 및 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 가격 판단은 실질취득 기준. 현재 최저가 102,900,000원은 최근 시세보다 낮지만, 인수액이 확인되면 낙찰가에 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -8.2%이므로 과거 전체 평균만 기준으로 안전마진을 계산하지 않아야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 선순위 가등기·미상 임차보증금의 실질 위험도 별도입니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “무엇을 인수하는가”가 먼저다
현재 최저가 102,900,000원은 최근 12개월 평균 130,300,000원의 79.0%로 내려와 있고 최신 거래 133,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 이 사건을 단순 할인형 아파트로 보면 안 됩니다. 2005.03.30 선순위 가등기가 자료상 매수인 인수로 분류되어 있고, 2019.01.15 전입한 염동식의 보증금도 미상입니다.
따라서 결론은 “가격은 낮아졌지만 권리확인 전에는 보류”입니다. 가등기가 실제로 매수인에게 남는지, 염동식이 대항력을 갖춘 임차인인지와 보증금이 얼마인지가 확정되어야만 실질취득가격을 계산할 수 있습니다. 최근 시장도 -8.2% 하락 흐름인 만큼, 이 두 권리위험을 해소하지 않은 상태에서 최저가 102,900,000원만 보고 가격 메리트를 평가하는 것은 위험합니다.
