제주지방법원 2025타경1776. 제주시 노형동 ‘노형중흥에스-클래스’ 107동 8층 803호, 전용면적 비교 대상은 149.84㎡대 아파트입니다. 소유자 현홍금은 2018년 6월 8일 거래가 720,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 근저당 691,200,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.

가격은 감정가보다 최근 실거래가를 우선해서 봐야 합니다. 전체 12건 평균은 922,083,333원이지만 2023년의 1,020,000,000원·1,025,000,000원·1,070,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 4건 평균은 887,500,000원, 가장 최신인 2026년 7월 거래는 840,000,000원입니다. 현재 최저가 729,400,000원은 두 기준 모두 아래지만, 최근 거래 추세가 이전 거래 대비 5.5% 하락했다는 점은 가격 판단에 반드시 반영해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

임차인 없음. 따라서 임차보증금 대항력·우선변제·승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2018년 6월 8일 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후의 권태욱·고봉찬 근저당, 현대카드·KB국민카드·제주신용보증재단·소상공인시장진흥공단·제주은행·신용보증기금· 제주신용협동조합·서홍새마을금고·신한카드 가압류, 국민건강보험공단·제주특별자치도 압류, 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 가격은 8억대, 방향은 하락

같은 단지 동일면적 149.84㎡의 실거래입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 가격 판단의 우선 기준으로 보는 것이 적절합니다.

현재 최저가 729,400,000원은 최근 12개월 평균 887,500,000원의 82.2%입니다. 최신 거래 840,000,000원보다도 110,600,000원 낮습니다. 따라서 현재 회차는 최근 거래 기준으로 가격 여유가 존재합니다. 다만 2023년 10억대에서 2026년 7월 840,000,000원까지 거래 수준이 낮아졌고, 집계상 최근 구간은 이전 구간 대비 -5.5%입니다. 할인폭 전부를 안전마진으로 간주해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 729,400,000원 가정)

채권 총액 1,689,108,018원 중 채권자 예상배당은 719,706,000원, 미배당은 969,402,018원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수액은 0원

유찰이 이어지면 채권자 미배당은 늘어나지만, 자료상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권 청구액 476,944,178원에 대해 농협은행 배당액이 691,200,000원으로 산정돼 신청채권이 충족되는 시나리오이고, 3회 유찰 시 배당액 351,602,315원으로 신청채권액에 미달합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 백록초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 일반음식점 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층·지상10층 건물의 8층이며, 사용승인일은 2006.01.17.입니다. 기본위생·급배수·보일러 난방·소방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 40m, 남서측으로 폭 25m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
• 토지. 공시지가 2,278,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지·세로장방형으로 정리돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 동일면적 거래는 확인되지만 최근 거래가 840,000,000원까지 내려왔고 최근 구간 추세가 -5.5%여서 매도 시 보수적인 가격 설정이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균 922,083,333원보다 최근 12개월 평균 887,500,000원과 최신 거래 840,000,000원을 응찰가 기준으로 우선하세요.
• 하락장 보정. 최근 거래 추세가 -5.5%입니다. 현재 최저가의 할인폭을 전부 확정 이익으로 보지 말고 추가 가격 하락 가능성을 반영해야 합니다.
• 등기 말소 확인. 말소기준 농협은행 근저당 이후 다수의 금전권리가 존재하므로 매각물건명세서와 최신 등기사항전부증명서에서 소멸 여부를 다시 대조하세요.
• 점유·인도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
• 관리비·조세 확인. 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 체납 관리비와 조세 관련 사항을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 하락 추세까지 반영”

이 사건의 핵심은 다수의 채권이 아니라 매수인에게 무엇이 남느냐입니다. 말소기준인 2018년 농협은행 근저당 이후 권리는 자료상 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가 729,400,000원과 같습니다.

가격만 보면 현재 최저가는 최근 12개월 평균 887,500,000원의 82.2%, 최신 2026년 7월 거래 840,000,000원보다 110,600,000원 낮습니다. 이 점은 분명한 여유입니다. 그러나 최근 시세가 이전 구간 대비 -5.5%로 내려오는 흐름이므로, 2023년 10억대 거래까지 섞인 전체 평균을 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다. 권리는 양호, 현재 가격도 최근 시세 아래. 다만 하락 추세를 반영한 보수적 응찰가가 핵심입니다.