제주지방법원 2025타경7712. 서귀포시 서호동 15-1 일대의 토지와 저장고·관리사·대중음식점·주택·제1종근린생활시설 등이 함께 평가된 복합용도 물건입니다. 현 소유자는 선양남이며, 말소기준권리는 2023.12.15 무진새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 2,760,000,000원입니다. 해당 근저당권을 기초로 2025.03.11 임의경매개시결정이 등기됐고, 이후 2026.01.21 주식회사새마을금고자산관리회사로 같은 근저당권이 이전됐습니다.
등기상 후순위 권리 자체보다 더 중요한 것은 임차인입니다. 윤희남의 전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하거나 승계액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 현재 최저가만 보고 취득원가를 3,549,122,000원으로 고정해 판단하는 것도 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7712 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서호동 15-1 · 도로명주소 제주특별자치도 서귀포시 태평로 25 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 저장고·관리사·대중음식점·창고·주택·제1종근린생활시설 |
| 소유자 | 선양남 · 2021.12.15 소유권이전(2021.12.10 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 5,070,173,660원 / 3,549,122,000원 (3회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 무진새마을금고 / 2,300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.15 무진새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지정보 | 면적 1,299㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 · 공시지가 533,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당보다 선행하는 임차인부터 본다
말소기준은 2023.12.15 무진새마을금고 근저당권입니다. 경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 윤희남의 전입일 2017.02.07은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확정할 수 없는 상태라 선순위 임차보증금이 남는지 여부를 현재 자료만으로 계산할 수 없습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤희남 | 1호 | 2017.02.07 | 미상 | 333,333원 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계액 미상 |
윤희남은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일만 보면 말소기준보다 선행하지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 매각 후 남을 보증금이 얼마인지 계산할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 실질취득가는 현재 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 3,549,122,000원으로 감정가 5,070,173,660원의 70% 수준입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최신 실거래와 최근 거래 평균을 대조할 수 없는 상태에서, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
더구나 이 사건은 선순위 가능 임차인의 보증금이 미상입니다. 실제로 인수할 임차보증금이 존재한다면 매수인의 경제적 취득원가는 최저가보다 높아집니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가 단독이 아니라 낙찰가 + 확인된 승계 보증금이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,549,122,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 37,891,220원 |
| 1. 근저당 · 무진새마을금고 | 2,760,000,000원 | 2,760,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 751,230,780원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 2,760,000,000원 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 특히 윤희남의 보증금이 미상인 만큼 소유자 잔여액과 매수인 승계액은 실제 권리확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포여자고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설·전·과수원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 본건으로 차량 진출입이 가능해 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 2-1은 저장고·관리사·대중음식점, 2-2는 관리사, 2-3은 창고, 4는 주택, 5는 제1종근린생활시설입니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 건축계획심의대상구역이 포함됩니다. 토지정보상 하수처리구역도 포함됩니다.
- 공부와 현황. 기호 7은 공부상 지목이 전이나 현황은 과수원입니다.
- 농지. 기호 6·7은 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되며 해당 관청 재확인이 요구됩니다.
⑤ 특별매각조건·입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 6·7은 취득 시 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않는 특별매각조건입니다.
- 임차인 보증금. 윤희남의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 관계를 확인해 실제 승계액을 확정해야 합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 1-1, 1-2, 1-3, 1-8, 3-4, 3-5, 3-6, 3-7, 6-10, 6-11이 포함됩니다.
- 평가 제외 건물. 제시외 건물 1-1, 1-2는 현상 및 관리상태가 불량해 평가되지 않았습니다.
- 매각 제외 물건. 파이프조 차광막지붕 단층 창고 비닐하우스 약 14㎡, 약 160㎡, 파이프조 단층 구조물 약 110㎡ 및 지하수 관정은 매각에서 제외됩니다.
- 수목·시설물. 목록 1·3·7 지상의 조경수·과수목·돌담·철제울타리 등은 토지에 포함해 평가됐고, 목록 6 지상의 과수목·조경수도 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고, 실제 거래가와 임차보증금 승계액을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가”보다 먼저 확인할 것은 임차보증금이다
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 5,070,173,660원에서 3회 유찰돼 최저가가 3,549,122,000원까지 내려왔다는 점입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 윤희남의 전입일 2017.02.07이 말소기준인 2023.12.15보다 앞서면서도 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 낙찰 후 승계할 금액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
또한 목록 6·7의 농지취득자격증명을 매각허가기일까지 제출하지 못하면 매수보증금을 반환하지 않는 특별매각조건이 붙어 있고, 일부 제시외 건물과 구조물·지하수 관정의 포함·제외 관계도 구분해 봐야 합니다. 따라서 이 물건은 “3회 유찰이라 싸다”가 아니라 “임차보증금과 농취증을 확인하기 전에는 취득원가를 모른다”가 결론입니다.
