제주지방법원 2025타경7712. 제주 서귀포시 서호동에 위치한 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 저장고, 관리사, 대중음식점, 주택, 제1종근린생활시설 등이 확인되며, 일부 토지는 농지취득자격증명 제출 대상입니다. 소유자는 선양남, 말소기준권리는 2023년 12월 15일 설정된 무진새마을금고 근저당권 2,760,000,000원입니다. 이후 임의경매가 개시됐고 해당 근저당권은 새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 등기상 담보권의 소멸 구조만 보면 일반적인 임의경매이지만, 2017년에 전입한 점유자가 있다는 사실이 분석의 결론을 바꿉니다.

현재 최저가는 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 실제 거래가격을 확인할 수 있는 비교 거래가 확보되지 않아 이 가격이 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 더욱이 토지·건물의 이용 형태가 혼합되어 있고, 매각에 포함되지 않는 시설도 있으므로 단순한 감정가 할인율보다 실제 취득 범위와 임차인 인수 여부를 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 전입자가 남는다

말소기준권리는 2023.12.15 설정된 무진새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이며, 채무자는 주식회사위드파크입니다. 이 근저당권과 뒤따른 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리에 해당합니다.

2026.01.21에는 기존 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 확정채권양도에 따른 권리이전으로, 기존 근저당권의 순위를 새로 만드는 것이 아닙니다. 따라서 말소기준일은 여전히 2023.12.15입니다. 실제 배당권자와 채권 잔액은 승계관계를 반영해 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 가장 중요한 미확정 금액

확인된 실제 임차인은 윤희남 1명입니다. 전입일은 말소기준일에 앞서지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 월 차임은 333,333원으로 조사되어 있습니다.

특히 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금 중 임차인에게 배당되는 금액과 매수인이 인수하는 잔액의 합이 보증금에 해당하는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나 실질취득 부담이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 그러한 구조의 해당 여부와 실제 부담액을 계산할 수 없습니다. 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 4회 유찰은 기회인가, 경고인가

감정가는 5,070,173,660원, 현재 최저매각가는 2,484,385,000원입니다. 4회 유찰로 최저가가 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 비교가격을 확인할 수 없으므로 감정가 대비 하락폭을 실거래 시세 대비 할인폭으로 해석할 근거는 없습니다.

회차별 금액은 제시된 유찰 시나리오 기준입니다. 근저당 미배당액은 채권최고액 기준 추정치이며 매수인이 그 금액을 인수한다는 의미는 아닙니다. 임차인 관련 인수 여부와 금액은 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,484,385,000원 가정)

최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 27,243,850원을 제외한 2,457,141,150원이 근저당권에 배당되는 계산입니다. 근저당권 채권최고액 2,760,000,000원을 기준으로는 302,858,850원의 미배당이 발생합니다. 일반적으로 이 근저당권의 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

다만 신청 청구금액은 2,300,000,000원으로 채권최고액과 다릅니다. 위 예상배당은 채권최고액 기준 계산이므로 실제 확정 채권액과 배당액, 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 배당요구에 따른 변동도 반영되지 않았습니다.

⑤ 특별매각조건 — 농취증을 놓치면 보증금이 위험하다

이번 사건에서 임차인 문제만큼 중요한 부분이 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 매각물건명세서의 2026.07.06 정정·변경 사항에 따르면, 목록 6 및 7은 취득 시 농지취득자격증명 제출 대상입니다.

농지법 개정에 따라 농지위원회 심의를 거쳐 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내 발급하도록 안내되어 있으며, 입찰 전에 해당 행정관서에 농지취득자격증명 신청이 가능하다는 내용도 매각조건에 기재되어 있습니다. 다만 이 안내가 모든 신청의 발급을 보장하는 것은 아닙니다.

⑥ 매각 포함·제외 물건 — 실제로 무엇을 사는가

이 사건은 토지와 건물의 일괄매각으로, 일반적인 주택 경매보다 매각 범위 확인의 중요성이 큽니다. 특히 제시외 건물 가운데 매각에 포함되는 것과 제외되는 것이 구분되어 있습니다.

⑦ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포여자고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 전 및 과수원 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고 제반 차량의 진출입이 가능한 것으로 조사되어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
• 이용상태. 기호 2-1은 저장고·관리사·대중음식점, 2-2는 관리사, 2-3은 창고, 4는 주택, 5는 제1종근린생활시설로 이용되고 있습니다.
• 건물 구조. 철근 블록조, 시멘트블록조, 철근콘크리트조, 벽돌조, 경량철골조 등으로 구성된 단층 건물들이 확인됩니다. 건물별 상태와 사용 가능성을 별도로 조사해야 합니다.
• 토지 및 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역 등이 확인됩니다. 토지 이용 및 추가 개발 가능성은 해당 규제를 반영해 판단해야 합니다.
• 토지 현황. 서호동 15-1 관련 토지정보에는 면적 1,299㎡, 지목 대, 평지, 사다리형, 중로한면 접도가 표기되어 있습니다. 일괄매각 토지 전체 면적과 혼동하지 않도록 목록별 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 해당 토지정보의 개별공시지가는 533,700원/㎡입니다. 공시지가는 실거래 시세나 감정가와 동일한 값이 아닙니다.
• 환금성. 토지·주택·근린시설·농지가 함께 있는 복합 물건이고 농지취득과 매각 제외 시설물의 문제가 수반됩니다. 일반 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 어려우므로 매각목록별 자산가치와 예상 매수층을 별도로 검토해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 윤희남의 임대차계약서, 보증금, 월 차임 333,333원의 계약 관계를 확인해야 합니다. 보증금이 미상인 상태에서는 실제 취득원가를 확정할 수 없습니다.
• 대항력과 우선변제 확인. 2017.02.07 전입과 2023.12.15 말소기준권리의 선후관계뿐 아니라 실제 점유, 확정일자, 배당요구, 임대차 종료 및 보증금 반환 여부를 대조해야 합니다.
• 농지취득자격증명 사전 점검. 목록 6·7의 발급 가능 여부를 행정관서에 입찰 전에 확인해야 합니다. 매각허가기일까지 미제출 시 매수보증금 미반환이라는 특별매각조건이 있습니다.
• 매각 제외 시설 확인. 비닐하우스, 파이프조 구조물, 지하수 관정 등의 매각 제외 범위를 현장과 감정평가서에서 대조하고 소유권 및 사용관계를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 관리상태. 평가에서 제외된 제시외 건물 1-1, 1-2의 물리적 상태와 유지·보수 또는 철거 부담을 확인해야 합니다.
• 매각목록별 등기 점검. 공동담보목록 제2023-923호, 각 토지·건물 등기 및 현황을 확인해 일괄매각 전체에 걸친 권리관계를 점검해야 합니다.
• 채권 승계와 배당 확인. 무진새마을금고에서 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 근저당권의 확정 채권액 및 배당권자를 확인해야 합니다.
• 실제 가격 산정. 감정가 할인율 대신 토지별 가치, 건물 상태, 실제 이용 가능성, 임차인 인수액, 매각 제외 물건으로 인한 제약을 반영해 입찰가를 산정해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 2026.07.06 정정·변경된 매각물건명세서의 특별매각조건과 최종 매각목록을 확인하고, 매각기일 전 변경 여부도 재확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 49%”보다 중요한 것은 실제로 떠안는 부담이다

제주지방법원 2025타경7712는 감정가에서 크게 낮아진 최저가만 보면 관심을 끌 만한 사건입니다. 그러나 4회 유찰은 가격 메리트의 증거가 아니라, 가격과 매각조건을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.

등기상 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준권리보다 앞서 전입한 윤희남의 보증금과 대항력 문제가 해결되지 않았습니다. 또한 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환 조건이 있고, 제시외 시설물 일부가 매각에서 제외됩니다. 이 문제들은 가격이 추가로 내려가더라도 자동으로 해소되지 않습니다.

최근 실거래 비교와 보증금 확인이 완료되지 않은 현재, 최저매각가 2,484,385,000원을 실질취득금액이나 시세보다 저렴한 가격으로 단정할 수 없습니다. 결론은 입찰 보류·권리 및 취득조건 우선 확인입니다. 임차인 보증금과 대항력, 농취증 발급 가능성, 매각 대상 시설물 범위가 확정되어야 비로소 합리적인 응찰가격을 검토할 수 있습니다.