제주지방법원 2025타경7753. 서귀포시 표선면 표선리 1982-1 소재 연립주택 + 토지 사건입니다. 감정평가 이용상태는 창고시설이며, 토지는 3,310.0㎡, 공부상 지목은 과수원이지만 현황은 전[(폐)과수원]으로 조사됐습니다. 소유자는 오희범입니다. 감정가 1,995,551,440원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 479,132,000원입니다.
권리구조는 숫자보다 단순합니다. 현재 말소기준은 2022.04.26 설정된 서귀포새마을금고의 채권최고액 1,584,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 그 뒤 조덕연 325,000,000원, 김수범 300,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이들 후순위 권리와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 제주은행 근저당 등은 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7753 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 1982-1 · 제주특별자치도 서귀포시 표선면 번영로3476번길 138 |
| 용도 / 현황 | 연립주택 + 토지 · 감정평가 이용상태 창고시설 |
| 토지 | 3,310.0㎡ · 지목 과수원 · 현황 전[(폐)과수원] · 계획관리지역 |
| 소유자 | 오희범 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,995,551,440원 / 479,132,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 1,523,310,275원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 조사됐으므로, 등기상 인수권리와 별개로 현장 점유자·사용관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 그러나 ‘시세 할인’ 판단은 별개
현재 최저매각가는 479,132,000원으로 감정가 1,995,551,440원의 24.01%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 335,392,400원, 6회 유찰 시 234,774,680원입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격이 시장가보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 총액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 479,132,000원 | 2,209,000,000원 | 1,737,059,320원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 335,392,400원 | 2,209,000,000원 | 1,879,103,094원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 234,774,680원 | 2,209,000,000원 | 1,978,312,166원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 479,132,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,191,320원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 서귀포새마을금고 | 1,584,000,000원 | 471,940,680원 |
| 3. 을구 18번 근저당권 · 조덕연 | 325,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 19번 근저당권 · 김수범 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 2,209,000,000원 중 471,940,680원이 배당되고 1,737,059,320원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 배당 부족분은 크지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 농지취득자격증명 — 이 사건의 절차 핵심
농지법 개정에 따라 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우 14일 이내에 발급하도록 돼 있다는 안내도 포함돼 있습니다. 입찰 전에 해당 행정관서에 미리 신청할 수 있다는 내용이 함께 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 표선고등학교 북서측 근거리, 직선거리 약 720m. 주위는 과수원이 주를 이루며 일부 단독주택·펜션 등이 소재하는 면소재지 주변 계획관리지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 창고시설로 이용 중입니다.
- 토지. 3,310.0㎡ · 공시지가 62,000원/㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 계획관리지역입니다.
- 지목 차이. 공부상 과수원이나 현황은 전[(폐)과수원]입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급·4등급 저촉 사항이 확인됩니다.
- 건물. 블록조 슬레이트지붕 단층건물이며 외벽 몰탈 위 페인팅, 바닥·내벽 몰탈마감, 알루미늄새시창호입니다. 설비내역은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록 1·2·4는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 매수신청보증금 반환 문제까지 연결됩니다.
- 현황 용도 확인. 사건 용도는 연립주택 + 토지지만 감정평가 이용상태는 창고시설입니다. 실제 이용·허가·점유 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 등기상 명시 인수권리는 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가는 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없습니다.
- 제시외 건물·수목. 일괄매각이며 제시외 건물과 목록 1·2의 수목이 포함 평가돼 있으므로 현황과 감정 범위를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 농취증·용도가 먼저”
등기 권리만 보면 이 사건은 비교적 명확합니다. 2022.04.26 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 4회 유찰돼 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력을 확정하면 안 됩니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 농지취득자격증명 제출 의무, 공부상 과수원과 현황 전[(폐)과수원]의 차이, 감정상 창고시설 이용, 임대관계 미상이 함께 존재합니다. 이 물건의 핵심은 “권리는 정리되지만 절차와 현황을 확인하지 않으면 안 되는 4회 유찰 물건”이라는 점입니다.
