제주지방법원 2025타경7753. 서귀포시 표선면 표선리 1982-1 소재 부동산입니다. 사건상 용도는 연립주택 + 토지로 표시되지만, 감정평가서의 건물 이용상태는 창고시설입니다. 건물은 블록조 슬레이트지붕 단층으로 조사됐고, 관련 토지에는 공부상 과수원이나 현황은 전(폐과수원)인 부분이 있습니다.
권리관계의 출발점은 2022년 4월 26일 서귀포새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,584,000,000원이며, 이후 이 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 후순위 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리 소멸과 농지 취득 가능성·점유 상태·매각대상 적합성은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7753 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 1982-1 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 번영로3476번길 138 |
| 물건종류 | 연립주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 현황 | 창고시설로 이용 중 · 블록조 슬레이트지붕 단층건물 |
| 토지 | 과수원 · 현황 전(폐과수원) · 토지면적 정보 3,310㎡ |
| 소유자 | 오희범 (2015.05.27 소유권이전) |
| 감정가 | 1,995,551,440원 |
| 최저매각가 | 335,392,000원 (5회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 엠씨아이대부 주식회사 |
| 청구금액 | 1,523,310,275원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.26 근저당권 · 채권최고액 1,584,000,000원 |
| 매각 조건 | 제시외 건물 포함 · 수목 포함 평가 · 목록 1, 2, 4 농지취득자격증명서 제출 필요 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 취득 조건은 남는다
기존 제주은행 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐으며, 2022년 설정된 서귀포새마을금고 근저당권이 현재 권리분석의 말소기준입니다. 2023년 설정된 조덕연·김수범 근저당권과 2025년 임의경매개시결정은 후순위로서 매각 시 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
말소기준 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 그 근저당권부채권에는 느티나무제이차유한회사를 채권자로 하는 근질권도 설정됐습니다. 이는 별도의 후순위 근저당권을 단순 합산하는 구조가 아니므로 실제 채권 귀속과 배당 수령 관계를 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 5회 유찰이 곧 시세 할인은 아니다
감정가 1,995,551,440원에서 현재 최저매각가 335,392,000원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 약 16.8%이며, 감정가 기준 할인폭은 약 83.2%입니다. 그러나 이는 어디까지나 감정가와 최저가의 비교입니다.
동일·유사 부동산의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 현재 최저매각가가 실제 시장가치보다 낮다고 검증할 수 없습니다. 특히 이 부동산은 토지, 창고시설, 제시외 건물 및 수목이 포함되는 일괄매각으로, 일반적인 주거용 연립주택 실거래가만으로 가치를 판단하기 어렵습니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (5회 유찰) | 335,392,000원 | 16.81% | 1,879,103,488원 |
| 6회 유찰 시 | 234,774,400원 | 11.76% | 1,978,312,442원 |
| 7회 유찰 시 | 164,342,080원 | 8.24% | 2,047,758,709원 |
유찰 시나리오는 제시된 매각가격과 배당 추정치를 사용했습니다. 미래 매각가격이나 낙찰 가능성을 보장하지 않으며, 채권 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 335,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,495,488원 |
| 1. 을구 13번 · 서귀포새마을금고 | 1,584,000,000원 | 329,896,512원 |
| 2. 을구 18번 · 조덕연 | 325,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 19번 · 김수범 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 2,209,000,000원 | 329,896,512원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 1,879,103,488원 |
배당은 채권최고액 기준의 추정이며 실제 확정 채권액, 당해세, 배당요구 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 미배당액 1,879,103,488원은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 표선면 표선리 소재 표선고등학교 북서측 근거리, 직선거리 약 720m에 위치합니다. 주변은 과수원이 주를 이루며 단독주택·펜션 등이 혼재하는 면소재지 주변 지역입니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 건물 이용상태. 블록조 슬레이트지붕 단층건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 바닥과 내벽은 몰탈 마감, 창호는 알루미늄새시창호입니다. 현황 이용은 창고시설이며 별도 설비는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지 현황. 지목은 과수원이나 현황은 전(폐과수원)으로 조사됐습니다. 토지면적 정보는 3,310㎡이며 평지·부정형, 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며, 가축사육제한구역·경관보전지구4등급·생태계보전지구5등급 등에 해당하고 지하수자원보전3·4등급 저촉 사항이 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 정보는 62,000원/㎡입니다. 이는 실거래 시세나 대상 부동산 전체의 시장가치를 의미하지 않습니다.
- 환금성. 농지 취득요건과 실제 활용 가능성이 매수 대상과 향후 처분 가능성을 제한할 수 있습니다. 유사 물건의 최근 거래가 확인되지 않으므로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성. 목록 1, 2, 4의 농지취득자격증명서 제출 요건과 매각결정기일 전 발급 가능 여부를 관할 행정관서에 사전 확인해야 합니다. 제출 실패 시 매수신청보증금 미반환 위험이 가장 큽니다.
- 일괄매각 범위. 건물·토지·제시외 건물·수목의 실제 위치, 경계, 권리관계 및 평가 반영 범위를 감정평가서와 현장에서 확인해야 합니다.
- 지목과 현황 차이. 공부상 과수원과 현황 전(폐과수원) 사이의 차이가 농취증 발급, 향후 이용 및 전용 가능성에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 건물 용도 확인. 사건상 연립주택 + 토지로 분류돼 있으나 감정평가상 창고시설로 이용 중입니다. 건축물대장상 용도, 실제 이용 및 적법성을 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 점유자 확인을 통해 인도 및 명도 관련 추가 비용 가능성을 점검해야 합니다.
- 근저당권 승계. 서귀포새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전과 근질권 설정 내역을 확인하고, 배당 추정상의 수령자 및 채권액과 일치하는지 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.8%라는 숫자에만 의존하지 말고, 표선리 인근 유사 토지·창고시설의 실거래 및 현장 거래 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 건물·토지 등기사항증명서, 토지이용계획확인서의 최신 내용을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “83.2% 할인”보다 중요한 취득 가능성
이 물건은 숫자만 보면 상당히 눈에 띕니다. 감정가 약 19.96억 원 규모의 부동산이 5회 유찰을 거쳐 최저매각가 약 3.35억 원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 큰 할인율이 곧 높은 투자 매력도를 보장하지는 않습니다.
근저당권과 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 매수인 인수권리도 없습니다. 하지만 농지취득자격증명서 미제출 시 매수신청보증금을 반환하지 않는 조건은 권리 소멸 여부와 무관하게 직접적인 손실을 발생시킬 수 있습니다.
현황 창고시설과 과수원·폐과수원 토지의 실질적인 사용가치, 농취증 발급 가능성, 실제 점유관계, 주변 거래가격이 확인되기 전까지는 보수적 접근이 필요합니다. 등기상 인수 부담은 낮지만, 취득 조건과 가격 검증의 불확실성이 큰 물건입니다. 농취증과 매각대상 확인이 선행되지 않으면 입찰을 보류하는 편이 합리적입니다.
