제주지방법원 2025타경7770. 제주 제주시 중앙로 164에 있는 뜰애오피스텔 7층 710호입니다. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층·지상9층 건물의 7층입니다. 사용승인일은 2020.06.11이고, 현재 등기상 소유자는 주식회사뜰애입니다.
가격만 보면 극단적으로 내려왔습니다. 감정가 285,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저가는 23,471,000원, 감정가의 8.24% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 2022.05.09 접수된 강봉오의 전세권 255,000,000원이 있고, 데이터상 말소기준은 그보다 뒤인 2025.03.24의 임의경매개시결정입니다. 따라서 등기 권리판정만 보면 이 전세권은 말소기준 이전 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7770 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 이도일동 1689-2 뜰애오피스텔 7층 710호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 중앙로 164 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층/지상9층 · 7층 710호 · 사용승인 2020.06.11 |
| 소유자 | 주식회사뜰애 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 23,471,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강봉오 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 2.55억 전세권이 핵심
권리 구조의 핵심은 단 하나입니다. 을구 1번 전세권이 2022.05.09 설정되어 있고 전세금은 255,000,000원, 전세권자는 강봉오입니다. 데이터상 말소기준은 2025.03.24 임의경매개시결정이므로 이 전세권이 먼저입니다. 권리분석 결과에도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”라고 표시되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금·확정일자 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강봉오 | 본 호 710호 | 2022.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사·매각물건명세서상 실제 임차인은 강봉오 1명입니다. 전입일은 2022.05.09이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 임차인 지위만 놓고 대항력 있음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
다만 같은 강봉오는 등기부상 전세권자이자 이 경매의 채권자이기도 합니다. 제공된 주의사항에도 동일 인물 관계 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있습니다. 이는 임차관계·전세권·경매신청의 실제 법률관계를 원문에서 확인해야 한다는 의미입니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,471,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 822,478원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 강봉오 | 255,000,000원 | 22,648,522원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 23,471,000원 가정 시 전세권 255,000,000원 중 22,648,522원이 배당되고, 미배당액은 232,351,478원입니다. 예상배당표 자체는 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있으나, 등기 권리판정은 동일 전세권을 선순위 인수권리로 분류하고 있어 원문 대조가 필수입니다.
④ 회차 시나리오 — 7회 유찰 뒤에도 쟁점은 권리
| 회차 | 최저가 | 전세권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 23,471,000원 | 22,648,522원 | 232,351,478원 |
| 8회 유찰 시 | 16,429,699원 | 15,733,964원 | 239,266,036원 |
| 9회 유찰 시 | 11,500,789원 | 10,893,775원 | 244,106,225원 |
현재 최저가는 감정가의 8.24%까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 저가매수라고 결론 내릴 수 없습니다. 7회 유찰이라는 경과와 함께 선순위 전세권의 처리 여부가 해결되지 않은 상태라, 가격보다 권리 확정이 먼저입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼성초등학교 북동측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·점포·상가·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 남서측 폭 약 10m 내외, 북동측 폭 20m 내외 아스콘포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·고도지구(35M이하)·방화지구·시가지경관지구(중심) 등에 해당합니다.
- 토지. 인접 도로 대비 평지인 세장형 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,453.4㎡입니다.
- 공시지가. 2,169,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 1번 전세권 원문 확인. 2022.05.09 강봉오 전세권 255,000,000원이 실제로 매각 후 존속하는지 법원 원문으로 확인해야 합니다.
- 명세서와 등기판정 충돌 해소. “인수권리 해당사항없음”과 “말소기준 이전 → 매수인 인수” 중 어느 판단이 실제 매각조건인지 확인 전에는 입찰가 산정이 불가능합니다.
- 강봉오의 지위 확인. 임차인·전세권자·경매신청채권자가 동일하므로 계약관계와 배당요구·경매신청 효과를 함께 확인해야 합니다.
- 임차보증금·확정일자 확인. 점유 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차인 대항력은 가능·미상으로 봐야 합니다.
- 7회 유찰 숫자에 현혹되지 않기. 최저가 23,471,000원만 보고 감정가 대비 큰 할인으로 평가하지 말고, 미배당 전세권 처리까지 포함해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8% 최저가보다 2.55억 전세권이 먼저다”
이 물건은 숫자만 보면 감정가 285,000,000원에서 최저가 23,471,000원까지 떨어진 7회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 중심은 할인율이 아니라 강봉오의 선순위 전세권 255,000,000원입니다. 등기 권리판정은 이 전세권을 매수인 인수로 분류하지만, 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 적혀 있어 핵심 자료가 충돌합니다.
현재 회차 예상배당에서도 전세권 미배당액은 232,351,478원에 달합니다. 따라서 이 사건은 “2,347만원짜리 오피스텔”로 읽을 사건이 아닙니다. 전세권의 소멸·존속과 임차관계가 법원 원문에서 명확히 확인되기 전까지는 실질취득액을 확정할 수 없고, 가격 메리트 역시 인정하기 어렵습니다. 결론은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다.
