한 줄 평 권리관계는 단순합니다. 말소기준권리인 농협은행 근저당은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 숙박시설 휴업 상태와 환금성입니다. 3회 유찰로 가격은 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만, 일반 주거상품과 다른 운영·매각 전략이 필요합니다.
감정가 / 최저가
108,000,000원
최저 37,044,000원
최저가 비율
34.3%
3회 유찰
실질취득
37,044,000원
인수액 0원
핵심지표
숙박시설
휴업 상태
제주지방법원 2025타경7780. 서귀포시 강정동 호텔윈스카이 7층 호713비호, 철근콘크리트구조 10층 건물 내 집합건물입니다. 감정평가상 이용상태는 호텔(휴업 상태)이며, 매각물건명세서 비고에도 숙박시설(휴업상태) 등으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 권리상 핵심은 2016년 설정된 농협은행 근저당이며, 경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7780 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 162-1 호텔윈스카이 7층 호713비호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타(숙박시설) · 호텔(휴업 상태) |
| 소유자 | 박경도 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 37,044,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 에이치에프엔삼삼유동화전문 유한회사 / 71,553,734원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다
말소기준권리는 2016.10.28 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상 배당 기준에서도 매수인에게 승계되는 권리는 없습니다. 다만 숙박시설 특성상 권리와 별개로 운영 상태·임대관계 확인은 필요합니다.
② 가격 분석 — 3회 유찰로 할인 구간 진입
이 물건은 감정가 108,000,000원에서 시작해 현재 최저매각가는 37,044,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준으로 내려온 상태이며, 현재 회차 기준 가격 조정 폭은 큽니다.
⚠️ 가격보다 중요한 체크포인트 주거용 아파트와 달리 호텔·숙박시설은 운영 수익, 객실 활용도, 매수 후 용도 활용 가능성이 가격 판단의 핵심입니다. 감정가 대비 할인폭만 보고 접근하기보다 실제 활용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,044,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,066,792원 |
| 농협은행주식회사 근저당 | 100,800,000원 | 35,977,208원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 100,800,000원 대비 매각대금이 부족해 미배당이 발생합니다. 그러나 해당 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
매각대금 배분 (현재 최저가)
회차별 매각가격 변화
3회 유찰 후 3,704만원까지 하락. 다음 회차 진행 시 추가 하락 가능성을 검토해야 합니다.
✅ 권리 관점 근저당과 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 임차인 인수 문제도 확인되지 않아 권리분석 난도는 낮은 편입니다.
⛔ 사업·환금성 관점 현재 이용상태가 호텔 휴업입니다. 낙찰 후 직접 운영, 임대, 다른 활용 가능성 등을 검토하지 않으면 장기 보유 리스크가 발생할 수 있습니다.
④ 입지·현황 분석 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시청 제2청사 남서측 인근으로 관공서, 근린생활시설, 숙박시설, 공동주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 시외버스터미널 및 간선도로가 있어 교통상황은 양호합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 7층 호713비호이며 사용승인일자는 2016.09.27입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 휴업 상태 확인. 호텔 운영 중단 상태이므로 실제 운영 재개 가능성과 비용 구조를 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임대관계는 미상으로, 현장 확인과 점유 관계 확인이 필요합니다.
- 특수물건 접근. 숙박시설은 주거용과 달리 매수층이 제한될 수 있어 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 권리 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 확인으로 최종 권리관계를 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 운영을 사는 물건”
제주 호텔윈스카이 713비호는 3회 유찰로 가격 부담은 크게 낮아졌고, 매수인 인수 권리도 없습니다. 하지만 이 물건의 본질은 할인된 부동산이 아니라 휴업 상태의 숙박시설입니다. 권리 위험은 낮지만, 낙찰 이후 어떤 방식으로 활용할 것인지가 수익성을 결정합니다. 가격은 매력 구간, 운영 검토는 필수인 물건입니다.
