제주지방법원 2025타경7802. 제주시 연동 나인몰 1층 175호의 근린생활시설입니다. 감정가는 307,000,000원인데 다섯 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 51,598,000원, 감정가의 16.81% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 권리의 핵심은 낙찰가 비율 자체가 아닙니다. 2022.11.25 설정된 제주은행 근저당 324,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 설정된 신성건설 근저당 62,400,000원과 신용보증기금 가압류 11,140,996원은 매각으로 소멸합니다.
등기상 선순위로 남아 매수인이 그대로 승계하는 권리는 확인되지 않습니다. 다만 점유관계는 별도로 봐야 합니다. 주식회사 올임플과 유한회사 나인위드는 각각 2023.09.07, 2023.09.05 신고되어 말소기준일인 2022.11.25보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 ‘나인위’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7802 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층 175호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 오픈형상가의 구분건물 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층/지상3층 내 1층 175호 · 사용승인 2022.05.02 |
| 소유자 | 박상훈 · 거래가액 357,310,000원 · 2022.11.25 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 51,598,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사제주은행 / 256,002,948원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
2022.05.16 주식회사하나자산신탁 명의 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2022.11.25 박상훈 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 제주은행 근저당 324,000,000원이 말소기준입니다. 이후 신성건설 근저당 62,400,000원, 신용보증기금 가압류 11,140,996원, 제주은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차·점유 — 2건은 후순위, 1건은 판정 미상
| 이름 | 점유부분 / 이용 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 올임플 | 1층 175호 | 2023.09.07 | 보증금 미상 · 월 1,100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유한회사 나인위드 | 1층 175호 | 2023.09.05 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 나인위 | 주거 | 미상 | 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
주식회사 올임플과 유한회사 나인위드는 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 문제는 ‘나인위’입니다. 매각물건명세서상 이용은 주거로 표시돼 있지만 전입일·보증금이 확인되지 않아 선후관계를 판단할 수 없습니다. 따라서 이 신고를 대항력 있음으로 단정해서도, 반대로 완전히 안전하다고 지워서도 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 5회 유찰이 곧 시세 메리트는 아니다
현재 최저매각가 51,598,000원은 감정가 307,000,000원의 16.81%이고 이미 5회 유찰된 회차입니다. 다음 회차 시나리오는 36,118,600원, 그다음은 25,283,020원으로 제시돼 있습니다. 하지만 감정가 대비 비율이 낮다는 사실만으로 현재 가격을 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 매각물건명세서상 오픈형상가의 구분건물입니다. 다섯 차례 유찰됐다는 결과 자체가 응찰가격을 정할 때 중요한 신호입니다. 따라서 현재 회차에서는 감정가 할인율보다 실제 점유관계, 영업·임대 가능성, 구분점포의 현황을 먼저 확인하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,598,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,328,764원 |
| 1. 근저당 · 주식회사제주은행 | 324,000,000원 | 50,269,236원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신성건설 | 62,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 11,140,996원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 397,540,996원 중 채권자 예상배당은 50,269,236원이며 미배당액은 347,271,760원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 ‘신시가지입구교차로’ 남측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통노선 및 지방도가 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 지하3층/지상3층 규모의 철골철근콘크리트구조 건물 1층 175호이며, 외벽은 라임스톤·강화유리 마감, 내부는 인테리어·타일 마감입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·환기·소화·승강기·화재탐지 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 25미터, 동측 폭 약 6미터 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용되는 평탄한 부정형 토지이며 공시지가는 1,360,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·제1종지구단위계획구역에 해당하고, 중로1류·장애물제한표면구역·지하수자원특별관리구역 등의 제한이 있습니다.
- 형태. 매각물건명세서상 오픈형상가의 구분건물입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ‘나인위’ 점유관계 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 입찰 전 선후관계를 반드시 확정해야 합니다.
- 올임플·나인위드 확인. 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·배당요구·우선변제 관계를 원문 서류와 대조하세요.
- 오픈형 구분점포 현황 확인. 1층 175호의 실제 경계·사용상태와 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 최저가 비율만 보고 응찰하지 말고 반복 유찰의 원인을 물건·점유·상권 측면에서 확인하세요.
- 배당표 과신 금지. 현재 시뮬레이션은 매수인 인수 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유 상태를 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — 싸 보이는 숫자보다 미상 점유가 먼저다
현재 최저가는 51,598,000원으로 감정가의 16.81%까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 등기만 보면 제주은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류가 소멸하는 단순한 구조입니다.
하지만 이 건을 가격만 싼 안전물건으로 정리하기는 어렵습니다. 이미 5회 유찰됐고, 물건 자체가 오픈형상가의 구분건물이며, 신고 점유자 중 ‘나인위’는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 결론은 등기 권리는 단순하지만 점유 확인 전까지는 보수적으로 접근할 C등급 물건입니다. 이 사건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 미상 점유와 오픈형 점포의 실제 현황을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
