제주지방법원 2025타경7802. 제주 제주시 연동 나인몰 1층 175호, 용도는 아파트가 아닌 근린생활시설입니다. 감정가 307,000,000원에서 여섯 차례 유찰되어 최저매각가가 36,119,000원으로 낮아졌습니다. 숫자만 보면 급격한 가격 하락이지만, 이 물건은 일반적인 독립 점포와 동일하게 접근하기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 “오픈형상가의 구분건물임”이라고 명시되어 있기 때문입니다.

등기상 권리의 출발점은 2022년 11월 25일 제주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 324,000,000원이고, 이후 설정된 신성건설 근저당권 및 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 현황조사에 나타난 법인 점유자들과 매각물건명세서상의 별도 점유 기재는 실제 사용 관계와 대항력 여부를 구분해 확인해야 하는 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유는 미완결

말소기준권리는 2022.11.25 접수된 제주은행 근저당권입니다. 후순위 신성건설 근저당권 62,400,000원 및 신용보증기금 가압류 11,140,996원, 경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 종전 하나자산신탁 소유권보존 관련 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인·점유자 — 최저가보다 중요한 확인사항

임차·점유 관련 기재는 총 3건입니다. 현황조사상의 주식회사 올임플과 유한회사 나인위드는 신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 별도로 나타나는 ‘나인위’는 신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 명칭이 유사하다는 이유만으로 나인위드를 동일인으로 확정하거나, 세 기재가 전부 별도 임차인이라고 단정할 수 없습니다.

특히 목적물은 근린시설인데 일부 점유 정보에는 주거로 기재되어 있습니다. 실제 영업·거주 상태, 사업자등록 및 전입 관련 사실, 점유 개시일, 임대차계약서와 보증금 지급 내역을 대조해야 합니다. 상가임대차 보호 여부 역시 단순 신고일뿐 아니라 실제 인도·사업자등록 등 필요한 요건을 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 88% 넘게 내려왔지만 시세와는 별개

현재 최저매각가 36,119,000원은 감정가 307,000,000원의 약 11.77%입니다. 다시 말해 감정가 대비 약 88.23% 낮아진 가격입니다. 다만 이 할인율은 어디까지나 감정평가금액 대비 할인율이지, 현행 시장가격 대비 할인율이 아닙니다.

이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가 및 가격 추세는 확인되지 않았습니다. 따라서 36,119,000원이 시장가치보다 낮은지를 판단할 근거가 부족합니다. 특히 오픈형 구분상가는 해당 호실의 위치·실제 사용 가능성·상가 전체 운영 상태에 따라 가격 형성이 달라질 수 있어 감정가만으로 낙찰가의 적정성을 설명하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 36,119,000원 가정)

현 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,050,142원을 제외한 35,068,858원이 제주은행에 배당되고, 신성건설 및 신용보증기금에 대한 예상배당은 0원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다. 채권총액 대비 미배당 추정액은 362,472,138원입니다.

채권액은 근저당권의 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 산출했습니다. 실제 피담보채무 및 확정 배당액과 차이가 날 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 후순위 채권의 미배당이 곧바로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 별도 점유자의 권리 성립 여부는 이 배당 계산으로 확정할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 회수의 관계

세 시나리오 모두 신청채권자인 제주은행의 청구액 256,002,948원을 전액 충족하지 못합니다. 매각가가 내려갈수록 채권자 회수금은 감소하고 미배당 금액은 증가합니다. 다만 이 미배당액은 채권자 측 회수 부족분이지, 매수인이 그대로 승계해야 하는 금액을 의미하지는 않습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 연동 신시가지입구교차로 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통노선 및 지방도가 있어 감정평가상 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 2022.05.02 사용승인된 지하 3층·지상 3층 건물입니다. 라임스톤·강화유리 외벽, 위생·급배수·환기·소화·승강기·화재탐지 설비 등이 확인됩니다.
• 도로. 북서측 약 25m, 동측 약 6m 포장도로와 접하는 상업용 건부지에 위치합니다.
• 용도지역·규제. 자연녹지지역·자연취락지구·제1종지구단위계획구역 등이 확인되며, 장애물제한표면구역 및 지하수자원특별관리구역 등 관련 제한도 검토해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 이는 오픈형 구분상가의 독립적인 영업 가능성까지 보장하는 것은 아닙니다.
• 환금성. 6회 유찰 이력과 오픈형 구분상가 특성상 매도·재임대 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다. 실제 거래가격과 임대수익을 확인하기 전에는 일반 상가 수준의 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 매각물건명세서 재확인. 오픈형상가 구분건물 문구, 매각 제외 부분, 점유관계 및 인수 조건을 매각기일 기준 원본으로 재확인해야 합니다.
• 미상 임차보증금 확인. 올임플·나인위드·나인위의 계약서, 보증금, 확정일자, 신고일, 점유 개시일 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력 판정 보완. 신고일 미상인 ‘나인위’를 대항력 없음으로 간주하지 말고 실제 점유·사용 경위와 선후관계를 확인해야 합니다.
• 중복 점유관계 확인. 나인위드와 나인위가 동일한 점유·임대차 관계인지, 별도 계약인지 확인해 임차인 수와 보증금 합산 오류를 방지해야 합니다.
• 오픈형 호실 실사. 175호의 경계, 위치, 유효한 영업 공간, 이용 제한 여부 및 개별 점포로서의 상품성을 검증해야 합니다.
• 임대수익 검증. 올임플의 월차임 1,100,000원은 기재되어 있지만, 실제 지급 여부와 계약 존속 여부가 확인되지 않았습니다. 이를 낙찰 후 확정 임대수익으로 간주해서는 안 됩니다.
• 관리비·운영비 확인. 체납 공용관리비, 호실별 관리비, 상가 전체의 유지·운영 조건 및 추가 부담금을 확인해야 합니다.
• 거래사례 확보. 나인몰 내부 유사 호실의 최근 매매 및 임대 사례를 확보하여 감정가가 아닌 현재의 거래 가능 가격을 추정해야 합니다.
• 인도·명도 계획. 실제 점유자가 확인되는 경우 인도명령 가능 여부, 점유 해소 비용, 협의 및 소요 절차를 검토해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서와 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 12%”가 곧 “시세의 12%”는 아니다

이 사건의 강점은 후순위 등기 권리의 소멸 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 제주은행 근저당을 말소기준으로 후순위 담보권과 가압류가 매각으로 소멸하고, 산출상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 가장 중요한 미확인 요소가 남아 있습니다. 보증금 미상 점유자의 대항력, 오픈형 구분상가의 독립적 이용 가능성, 현재 시장에서 실제로 거래될 수 있는 가격입니다. 이 세 가지가 확인되지 않으면 36,119,000원이라는 낮아진 최저가만으로 안전한 투자를 판단할 수 없습니다.

특히 6회 유찰은 이 물건을 보수적으로 평가해야 할 이유입니다. 추가 유찰을 기다리는 전략조차 객관적인 시장가격과 권리 위험을 확인한 뒤에야 의미가 있습니다. 현 단계의 판단은 ‘등기상 후순위 소멸은 긍정적, 임차·점유 위험은 미확정, 가격 메리트는 검증 불가’입니다.

결론: 등기 권리만 보고 진입할 물건이 아닙니다. 점유권리와 오픈형 상가의 이용·환금성을 검증하기 전까지 입찰을 보류하는 보수적 접근이 타당합니다.