매력지수 D등급 · 17회 유찰로 가격은 낮아졌지만 대항력 임차인 인수 가능성과 시세 대비 괴리가 남은 다세대
최저가는 감정가의 2.25% 수준이나 대항력 임차권 인수 위험이 존재하고 최근 거래 2.84억원 대비 권리리스크를 감안해야 하므로 D 등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 17회 유찰로 최저가는 감정가 대비 매우 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 전입일이 말소기준권리 이전인 임차인 전영현이 확인되어 대항력 있는 임차권 인수 가능성이 존재합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 최저가만 보고 접근하면 안 되는 물건입니다.
감정가
291,000,000원
평가금액
최저가
6,552,000원
17회 유찰
실질취득 검토
보증금 확인 필요
대항력 임차인 가능
핵심지표
인수 리스크
임차권 잔액 가능성
서울남부지방법원 2023타경108033. 서울 구로구 개봉동 상떼그린힐 제101동 제103호 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 2.91억원이지만 17회 유찰을 거쳐 최저매각가는 655만원까지 내려왔습니다. 그러나 경매에서 낮은 최저가는 곧 낮은 취득가를 의미하지 않습니다. 이 사건은 대항력 있는 점유자의 보증금 인수 여부가 낙찰 판단의 중심입니다.
물건 개요
사건번호
서울남부지방법원 2023타경108033
소재지
서울특별시 구로구 개봉로17바길 13, 제101동 제1층 제103호 (개봉동, 상떼그린힐)
물건종류 / 이용상태
다세대 · 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)
소유자
정주한
감정가 / 최저가
291,000,000원 / 6,552,000원
신청채권 / 청구액
전영현 / 289,000,000원
매각기일
2026.07.07
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인은 별도 검토
⚠️ 핵심 권리 포인트 전입세대 확인상 전영현은 2020.03.16 전입했고, 자료상 대항력 있음으로 표시됩니다. 보증금은 확인되지 않아 매수인이 인수할 금액은 확정할 수 없습니다. 보증금 확인 전에는 최저가만으로 투자성을 판단할 수 없습니다.
② 임차인 분석
임차인
점유
대항력
우선변제
승계
전영현
103호(전입세대확인서)
有
확인 필요
인수 가능성
전영현은 전입신고가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다. 다만 보증금·확정일자는 확인되지 않았으므로 구체적인 인수액은 배당 및 추가 확인이 필요합니다. 또한 임차인이 등기부상 경매 채권자와 동일 인물로 표시되어 가장임차인 또는 관계인 여부도 확인 대상입니다.
③ 시세 비교 — 최저가만 보면 안 되는 이유
상떼그린힐(334-4) 동일 면적 비교 거래는 최근 1건이며, 37.68㎡ 거래가 284,000,000원입니다.
거래월
전용
층
거래가
2022.08
37.68㎡
3
284,000,000원
최근 평균
37.8㎡
1건
284,000,000원
최저매각가는 655만원으로 표면상 매우 낮지만, 최근 거래 2.84억원 대비 단순 가격 비교는 불가능합니다. 대항력 임차인의 미확정 보증금이 존재할 경우 실질취득가는 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수 보증금으로 판단해야 합니다.
⛔ 가격 판단 기준 17회 유찰이라는 숫자보다 중요한 것은 인수금액입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우 매수인의 실질 부담은 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,552,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
0. 집행비용
-
517,936원
1. 가압류 · 주택도시보증공사
4,891,500,000원
6,034,064원
2. 경매개시결정 · 전영현
289,000,000원
0원
잔여
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 낮지만 임차권 인수 여부가 실질취득가를 결정합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차보증금 확인. 매각물건명세서의 인수권리 기재 내용과 보증금 여부를 반드시 확인해야 합니다.
대항력 임차인 검토. 보증금 미상 상태에서는 낙찰가만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
가장임차인 여부. 임차인 전영현이 등기부상 권리자·채무자와 동일하게 표시된 점을 확인해야 합니다.
세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 발생 여부를 확인해야 합니다.
특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
맺으며 — “17회 유찰보다 먼저 볼 것은 인수금액”
이 사건은 숫자만 보면 매우 저렴해 보이는 물건입니다. 하지만 경매의 가격은 최저매각가가 아니라 최종적으로 부담하는 금액입니다. 대항력 임차인의 보증금이 확정되지 않은 상황에서는 낮은 낙찰가가 곧 높은 수익성을 의미하지 않습니다. 권리관계는 소멸 구조가 많지만, 임차권 인수 가능성이 남아 있어 가격보다 권리 확인이 우선인 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 4건 동시 경매
단지 평균
13.0회 유찰·매각 5%
소재지
서울특별시 구로구 개봉로17바길 13, 제101동 제1층 제103호 (개봉동, 상떼그린힐)
법원·사건
서울남부지방법원
·2023타경108033
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-07 10:00
·제112호 법정
물건
상떼그린힐 제101동 제1층 제103호
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
