제주지방법원 2025타경7861. 서귀포시 대정읍 상모리 3960의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 면적 764㎡의 주유소용지이고, 감정평가상 건물은 주택 및 사무실로 이용됐으나 현재 공실입니다. 등기상 말소기준은 2022.10.25. 대평새마을금고 근저당권 1,416,000,000원이며, 이후의 추가 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 물건 자체의 이용·환금성 리스크입니다. 감정평가에 따르면 이 토지는 과거 주유소로 이용됐고 지하에 유류탱크가 매설된 것으로 확인됐습니다. 탱크를 제거할 경우 폐기물 처리 및 토양오염 정화비용이 발생할 수 있으며, 토지가 타인 소유 도로에 접해 개발행위 등에 도로 소유자의 승낙이 필요할 수 있습니다. 4회 유찰이라는 숫자는 이런 확인사항을 가격과 함께 봐야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7861 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 3960 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주유소용지 · 주택 및 사무실 · 현재 공실 |
| 토지 | 764㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김영원 · 2023.06.19. 매매, 2023.06.23. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,233,580,680원 / 296,183,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대평새마을금고 / 1,380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 미배당은 크지만 매수인 인수는 0원
말소기준권리는 2022.10.25. 설정된 대평새마을금고 근저당권 1,416,000,000원입니다. 이후 2023.06.23. 같은 채권자의 근저당권 240,000,000원, 제주신용보증재단·토스뱅크 주식회사·주식회사 국민행복기금의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 1992년·1996년 근저당권은 이미 말소된 권리입니다.
조사된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 현황상 건물은 현재 공실입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인 보증금 인수형이 아니라 등기권리 소멸형으로 보는 것이 맞습니다.
② 가격·환금성 — 감정가 24.01%라도 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
현재 최저매각가는 296,183,000원으로 감정가 1,233,580,680원의 24.01%까지 내려왔습니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 일반 주택이나 아파트가 아니라 과거 주유소로 사용된 상업용 토지와 건물이 함께 매각되는 구조여서, 단순 감정가 할인율보다 개발 가능성·정화비용·도로 사용 조건이 실제 가치에 더 크게 작용할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,183,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,946,562원 |
| 1. 근저당 · 대평새마을금고 | 1,416,000,000원 | 291,236,438원 |
| 2. 후순위 근저당 · 대평새마을금고 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제주신용보증재단 | 84,722,242원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 25,653,066원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 10,657,664원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,777,032,972원 중 예상배당은 291,236,438원이며 미배당은 1,485,796,534원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 4,946,562원으로 추정돼 있습니다.
④ 입지·이용·개발 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 대정읍 하모리 소재 모슬포중앙시장 북동측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·소규모 점포 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도·현황. 토지 지목은 주유소용지, 이용상황은 상업용이며 일반상업지역입니다. 건물은 주택 및 사무실로 이용됐으나 현재 공실입니다.
- 건물. 기호 (2)는 1986.10.11. 사용승인된 시멘트벽돌조 슬라브지붕 단층 구조입니다. 공부상 사무실 및 부속 주택 2동이나 실제는 1동의 건물입니다. 기호 (3)은 1992.12.07. 사용승인 건물로 멸실상태입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함하고, 바닥포장·수목·지하 유류탱크 평가가 포함돼 있습니다.
- 환경 리스크. 과거 주유소로 이용되다 폐업한 토지로 GPR 탐사 결과 지하 유류탱크가 매설된 것으로 확인됐습니다. 제거 시 폐기물 처리 및 토양오염 정화비용이 발생할 수 있습니다.
- 도로. 타인 소유의 도로에 접한 상태로, 개발행위 등에 도로 소유자의 승낙이 필요할 수 있습니다.
- 건축허가. 2022-건축과-신축허가-832, 대지면적 764㎡·연면적 2,242.09㎡·허가일 2022.10.11.의 건축허가가 확인되며 미착공 상태입니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구(30M이하)·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역·지하수자원특별관리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 446,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘24%’만 보고 싸다고 판단하지 않기. 비교 실거래가가 없는 상태에서는 감정가 대비 낙폭이 곧 시세차익을 뜻하지 않습니다.
- 지하 유류탱크 확인. 탱크의 실제 상태와 철거·폐기물 처리·토양오염 정화 필요 여부를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 도로 사용관계 확인. 타인 소유 도로의 소유관계와 향후 개발행위 시 승낙 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 현황 대조. 공부상 2동과 실제 1동, 멸실상태 건물, 제시외 건물 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 건축허가 확인. 2022.10.11. 허가된 대지면적 764㎡·연면적 2,242.09㎡의 미착공 건축허가가 현재 활용 가능한지 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 1,485,796,534원은 크지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 자체를 매수인 채무로 오해하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 토지의 실제 가치”
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.25. 대평새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리보다 4회 유찰된 비주거·토지 물건의 실제 가치입니다. 최저가가 296,183,000원으로 감정가의 24.01%까지 내려왔어도 비교 실거래 없이 이를 ‘싼 가격’으로 단정할 수 없습니다. 과거 주유소용지, 지하 유류탱크, 토양오염 정화 가능성, 타인 소유 도로, 공부와 실제 건물 현황을 확인한 뒤에야 가격 판단이 가능합니다. 권리는 통과, 가격·개발성은 보수적으로 검증해야 하는 사건입니다.
