제주지방법원 2025타경7861. 서귀포시 대정읍 상모리 3960 소재의 토지 및 건물 일괄매각 사건입니다. 토지는 지목상 주유소용지로서 면적이 764㎡이고, 기존 건물은 주택과 사무실 용도로 이용됐으나 감정평가 당시 공실상태입니다. 과거 주유소로 사용했던 이력이 있으며 지하에는 유류탱크가 매설되어 있습니다. 아파트처럼 주변 거래가격만 비교해 입찰하기에는 물건의 성격이 상당히 다릅니다.

등기상 권리 구조 자체는 비교적 분명합니다. 2022.10.25. 대평새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 뒤이어 설정된 근저당권과 세 건의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 소유자는 김영원이며, 등기상 두 건의 대평새마을금고 근저당권이 확인됩니다. 다만 권리가 소멸하는 것과 부동산을 원하는 용도로 사용할 수 있는 것은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 가압류는 소멸

말소기준은 2022.10.25. 접수된 을구 3번 대평새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,416,000,000원이고, 공동담보로 상모리 3960 토지 및 관련 건물 등이 기재되어 있습니다. 이 근저당은 현재 경매의 신청채권자인 대평새마을금고의 권리이며, 매각으로 소멸할 예정입니다.

2023.06.23. 추가 설정된 같은 금융기관의 근저당권은 채권최고액 240,000,000원입니다. 이 역시 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 제주신용보증재단, 토스뱅크, 국민행복기금의 가압류 세 건과 임의경매개시결정도 동일하게 소멸하는 구조입니다. 과거 주식회사유공 및 삼화석유주식회사 명의의 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.

임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가 당시 주택 및 사무실은 공실상태로 파악됐지만, 임대관계 자체는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 공실이라는 사정만으로 모든 점유·임대차 가능성이 완전히 해소됐다고 단정할 수는 없습니다. 입찰 전 현황조사 및 실제 점유 상태를 재확인할 필요가 있습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 16.81%라는 숫자

현재 최저매각가는 207,328,000원입니다. 감정가 1,233,580,680원 대비 16.81% 수준으로, 이미 다섯 번 유찰된 물건입니다. 감정가와 최저가의 차이가 크다는 것은 분명하지만, 그 차액이 곧 매수인의 수익이나 안전마진이 되는 것은 아닙니다.

후속 회차는 유찰이 계속될 경우의 계산 시나리오이며, 실제 매각가격이나 향후 매각기일이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 미배당액은 채권최고액 및 청구금액 기준의 단순 배당 추정치입니다.

③ 예상배당표 (매각가 207,328,000원 가정)

추정 집행비용 3,702,592원을 제외한 매각대금 전액인 203,625,408원이 선순위 대평새마을금고 근저당에 배당됩니다. 후순위 근저당 및 가압류 채권자에게 돌아갈 배당액은 없으며, 소유자 잔여금도 0원입니다.

전체 채권액 기준 예상 미배당은 1,573,407,564원입니다. 그러나 채권자에게 배당되지 못한 금액이 곧 낙찰자가 인수하는 금액은 아닙니다. 명세서상 별도의 인수권리는 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

집행비용은 추정치이며 채권최고액·청구금액을 기준으로 산정한 예상배당입니다. 실제 채권 원리금, 다른 공동담보의 배당관계, 당해세 및 최우선변제 등은 최종 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

④ 입지·토지·건물 분석 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시 대정읍 하모리 소재 모슬포중앙시장 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 소규모 점포 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다. 다만 도로에 접해 있다는 사실과 법적으로 안정적인 도로 사용권을 확보했다는 것은 구분해야 합니다.
• 토지 현황. 면적 764㎡, 지목 주유소용지, 상업용으로 이용되는 평지·부정형 토지입니다. 공시지가는 ㎡당 446,000원입니다.
• 도시계획. 일반상업지역, 고도지구(30m 이하), 방화지구에 해당하며 지하수자원특별관리구역, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 상대보호구역에도 저촉됩니다.
• 기존 건물. 주택 및 사무실 용도의 기호 (2) 건물은 시멘트벽돌조 단층으로, 1986.10.11. 사용승인됐습니다. 기본 급배수·위생·바닥난방 설비가 있으나 보일러는 없습니다.
• 공부·현황 차이. 목록 2는 공부상 사무실과 부속 주택의 2동 건물로 기재되어 있으나 실제로는 1동으로 확인됩니다. 기호 (3) 건물은 멸실상태입니다. 건물별 현황과 매각 포함 범위를 직접 대조해야 합니다.
• 건축허가. 2022.10.11. 건축허가(2022-건축과-신축허가-832)가 확인됩니다. 허가상 대지면적은 764㎡, 연면적은 2,242.09㎡이며 미착공 상태입니다. 기존 허가의 현재 유효성 및 승계·변경 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 핵심 위험 — 일반적인 토지 경매와 다른 이유

이 위험은 단순한 건물 보수와 성격이 다릅니다. 탱크를 제거하는 과정에서 폐기물 처리가 필요할 수 있고, 토양오염이 확인될 경우 정화 범위와 비용이 추가로 결정됩니다. 따라서 입찰자는 정밀 조사와 예상 비용을 별도로 확보해야 합니다. 현재 최저가에 얼마를 더 투입해야 안전하게 활용할 수 있는지 확인되지 않은 상태입니다.

기존 건축허가가 존재한다는 사실은 검토할 만한 요소입니다. 그러나 허가가 미착공 상태이고, 지하 유류탱크와 도로 소유관계라는 별도 쟁점이 있으므로 허가만 보고 개발 가능성을 확정해서는 안 됩니다. 허가 조건·유효성·승계 가능성과 관련 행정기관의 판단을 함께 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 지하 유류탱크 현장 확인. 탱크 위치·규모·잔존 상태와 제거 가능성을 조사하고, 전문업체의 폐기물 처리 및 철거 견적을 확보하세요.
• 토양오염 조사. 과거 주유소 운영 이력과 오염조사 자료를 확인하고, 필요한 경우 적정한 범위의 토양조사 및 정화비용 산정을 진행하세요.
• 도로 소유관계. 접한 도로의 등기와 지적 현황을 확인하고, 도로 사용 승낙 또는 적법한 이용권원이 확보 가능한지 점검하세요.
• 건축허가의 현재 효력. 2022-건축과-신축허가-832의 유효성, 미착공 관련 사항, 승계·변경 가능성 및 허가 조건을 관할 행정기관에서 확인하세요.
• 기존 건물과 제시외 건물. 공부상 2동·실제 1동인 목록 2의 현황과 멸실상태인 기호 (3), 제시외 건물의 매각 범위를 대조하세요.
• 권리 및 점유 재확인. 근저당·가압류 말소관계와 공동담보 내역을 확인하고, 공실 여부 및 미상으로 기재된 임대관계를 최신 자료와 현장에서 점검하세요.
• 총취득비용 산정. 낙찰대금뿐 아니라 취득 부대비용, 정화·철거·정비비, 도로 관련 비용, 인허가 및 개발비를 포함해 사업성을 평가하세요.
• 매각기일과 원본 대조. 2026.10.27. 매각 진행 여부, 매각물건명세서, 등기사항증명서, 현황조사서 및 감정평가서 원본을 입찰 직전에 확인하세요.

⑦ 종합 판단 — 권리보다 토지의 사용 가능성이 중요하다

이 사건은 권리상 인수액 0원이라는 장점이 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 후순위 근저당과 가압류의 말소관계도 비교적 명확합니다. 하지만 다섯 번의 유찰로 감정가의 16.81%까지 가격이 내려온 사실을 그 자체로 매수 기회라고 평가하기는 어렵습니다.

결정적인 변수는 지하 유류탱크와 토양오염 정화 가능성, 타인 소유 도로의 사용 문제, 건축허가의 현재 효력입니다. 여기에 기존 건물의 현황 불일치 및 멸실상태까지 함께 검토해야 합니다. 이 항목들은 단순한 배당분석으로 해소되지 않으며, 향후 부동산 활용 가능성과 총투입비용에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.

맺으며 — “감정가의 17% ≠ 안전한 가격”

제주 상모리 3960은 감정가 1,233,580,680원에서 최저가 207,328,000원까지 내려온 물건입니다. 권리상 매수인 인수액은 0원이지만, 저렴해 보이는 낙찰대금과 실제 활용 가능한 토지의 총취득비용은 다를 수 있습니다. 땅속의 유류탱크, 토양 상태, 타인 소유 도로, 기존 허가의 유효성이 확인되지 않으면 가격을 낮춰 받더라도 예상하지 못한 비용과 제약을 만날 수 있습니다. 이 물건은 낙찰가가 아니라 정비 후의 사용 가능성과 전체 사업비를 기준으로 판단해야 합니다.