서울남부지방법원 2024타경6219. 마곡동 뉴골든타워 제4층 제406호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 405호와 406호를 일괄하여 근린생활시설 ‘블루마사지’로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 한웅희이며, 2016년5월19일 매매를 원인으로 거래가액 512,916,800원에 취득한 소유권이 2017년4월21일 등기됐습니다.
말소기준은 2020년4월20일 설정된 국민은행 근저당권 360,000,000원입니다. 같은 날 국민은행 명의의 후순위 근저당권 603,600,000원도 설정돼 있으며, 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 228,066,000원을 가정한 배당에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 말소기준 근저당권에는 2025년4월25일 확정채권대위변제를 원인으로 이미영에게 근저당권이 이전된 등기가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경6219 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡중앙6로 89, 제4층 제406호 (마곡동, 뉴골든타워) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 405호·406호 일괄 근린생활시설(“블루마사지”) 이용 |
| 소유자 | 한웅희 · 거래가액 512,916,800원 |
| 감정가 / 최저가 | 696,000,000원 / 228,066,000원 (5회 유찰 · 감정가 33%) |
| 청구금액 | 507,125,065원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2017년 하나은행 근저당권 396,000,000원은 2020년4월21일 해지로 이미 말소됐습니다. 말소기준인 2020년 국민은행 근저당권 360,000,000원과 이후 국민은행 근저당권 603,600,000원, 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가장 큰 변수 — 405호·406호의 독립성
감정서에는 대상물건 405호와 406호를 일괄하여 “블루마사지”로 이용하고 있다고 기재돼 있습니다. 건축물현황도상의 405호 출입구가 존재하지 않고 406호 출입구로 진출입하는 상태입니다. 출입문에는 관리비 미납에 따른 단전·단수 안내문도 부착돼 있었습니다.
③ 배당분석 (매각가 228,066,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,992,924원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 360,000,000원 | 224,073,076원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 603,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 963,600,000원 중 224,073,076원이 배당되고, 미배당액은 739,526,924원입니다. 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락과 미배당의 관계
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 33% | 228,066,000원 | 224,073,076원 | 739,526,924원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 182,452,800원 | 179,098,461원 | 784,501,539원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 21% | 145,962,240원 | 143,118,769원 | 820,481,231원 | 0원 |
5회 유찰로 현재 최저매각가는 228,066,000원까지 내려왔습니다. 그러나 시세 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 통상의 가격 비교보다 405호·406호의 현재 이용 형태와 독립성 복원 문제, 점유 상태와 관리비 미납 상태가 가격 판단에 직접 연결됩니다.
⑤ 임차·점유 — 등록 임차인은 없지만 임대관계는 미상
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동, 지하철5호선 “발산역” 북서측 인근. 주변은 상업용·업무용 건물, 숙박시설, 오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 발산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하5층·지상12층 건물의 제4층. 사용승인일은 2017.02.24입니다.
- 설비. 공용위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지시설, 스프링클러, 주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 토지이며 공시지가 9,269,000원/㎡. 남측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역(마곡도시개발사업)·도시개발구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이므로 일반적인 보증금 조건과 혼동하지 않아야 합니다.
- 405·406호 경계 복원. 건축물현황도, 현장 실측, 경계벽·출입문 복구 가능 범위를 대조해 구분건물 요건을 실제로 복원할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 등록 임차인 자료는 없지만 임대관계가 미상이고 “블루마사지” 일괄 이용 상태이므로 실제 영업·점유 주체를 확인해야 합니다.
- 관리비·단전·단수. 출입문에 관리비 미납에 따른 단전·단수 안내문이 부착된 상태이므로 관리비 체납액과 공급 재개 조건을 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계. 말소기준 및 후순위 국민은행 근저당은 제405호와 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 등기와 배당관계를 함께 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 696,000,000원과 현재 최저가 228,066,000원의 격차만으로 저가매수라고 판단하지 말고 인근 동일 용도 거래·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저 경계를 확인할 물건”
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 국민은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 제공된 배당분석상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 5회 유찰되어 감정가 33%까지 내려온 배경을 단순히 가격 기회로만 해석해서는 안 됩니다. 405호·406호가 경계벽 없이 일체로 이용되고, 405호 출입문이 철거되어 구분건물 요건을 갖추지 못한 상태라는 사실조회 결과가 있기 때문입니다. 복원이 용이할 것으로 보인다는 회신은 긍정적이지만, 실제 복원·점유·관리비 문제를 확인한 뒤에야 현재 가격의 의미를 판단할 수 있는 사건입니다. 권리 인수는 0원, 그러나 물건 상태 리스크는 별개입니다.
