공유물분할을위한경매

2025타경7961 · 제주지방법원 · 단독주택
목조 슬레이트지붕 단층 단독주택 56.19㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

145,000,000원 1억 4,500만 감정가 279,328,420원

감정가의 51% 2026-07-07 낙찰

최저매각가 136,871,000원 최저가 대비 +5%

낙찰일

07-07 낙찰 완료

제주지방법원 일괄매각 2개 목록

입찰 보증금

1,368만원

최저가의 10% · 13,687,100원

감정가 대비

▼ 48.1% 싸게 매수

감정가 2.79억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 공유물분할 경매로 권리 정리는 가능하지만 대항력 가능 임차인 2명 보증금 미상이 핵심 리스크입니다.

가격 최저가 136,871,000원은 감정가 279,328,420원의 49% 수준으로 2회 유찰 후 진행
자금 실질 인수액은 보증금 확인 전 확정 불가 — 대항력 가능 임차인 2명 존재
리스크 김봉년·이재만 전입이 말소기준 이전으로 인수 가능성 검토 필요

한 줄 평 감정가의 49%까지 떨어진 제주 단독주택+토지 물건입니다. 가격만 보면 매력적이지만, 핵심은 대항력 가능 임차인 2명의 보증금 미상입니다. 보증금이 낙찰가를 초과하면 매수인 실질취득은 낙찰가가 아니라 인수 보증금 수준으로 바뀔 수 있어, 입찰 전 임차관계 확인이 필수입니다.

감정가 / 최저가

279,328,420원

최저가 136,871,000원

유찰 횟수

2회

현재 49% 진행

실질취득 리스크

보증금 확인 필요

대항력 가능 임차인 2명

인수 권리

0원(확정 권리)

등기상 채권 미상·임차인 별도

제주지방법원 2025타경7961. 서귀포시 대정읍 안성리 2029-7 단독주택과 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 근저당과 압류는 없고, 현재 경매개시결정은 공유물분할을 위한 경매입니다. 표면적인 권리는 단순하지만, 현황조사상 김봉년·이재만 두 명의 점유자가 확인되어 명도와 보증금 인수 가능성이 핵심입니다.

물건 개요

사건번호	제주지방법원 2025타경7961
소재지	제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 2029-7
물건종류	단독주택 + 토지
소유자	백선철, 백재숙, 백재철, 유경화, 유하영
토지	344.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역
감정가 / 최저가	279,328,420원 / 136,871,000원
매각기일	2026.07.07
이용상태	단독주택

① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없지만 점유 확인 필요

말소기준은 경매개시결정 기준으로 판단됩니다. 등기상 근저당·압류는 없으며, 공유물분할을 위한 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 대항력 여부는 등기부만으로 판단할 수 없고 현황조사와 매각물건명세서 기준 점유관계를 따져야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 가능 2명, 보증금 미상

점유자	전입일	대항력	우선변제	승계
김봉년	2019.01.16	可能 가능·보증금 미상	확인 필요	확인 필요
이재만	2024.03.22	可能 가능·보증금 미상	확인 필요	확인 필요

⛔ 핵심 리스크 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 매수인 실질취득은 낙찰가+미배당 보증금 구조가 됩니다. 현재 보증금이 확인되지 않아 최저가 136,871,000원만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

③ 예상 배당표 (매각가 136,871,000원 가정)

배당 항목	금액
집행비용	2,716,194원
갑구 12번 경매개시결정 · 백재철	0원
소유자 교부	134,154,806원

등기상 확인된 채권 배당은 없으며, 임차인 최우선변제 및 당해세 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

매각대금 배분 (최저가 136,871,000원)

감정가 vs 매각 시나리오

최저가는 감정가 대비 낮지만 임차인 인수 여부에 따라 실질취득가는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리사무소 남서측 인근으로 소규모 점포·단독주택·전 등이 혼재합니다.
교통. 인근까지 차량 출입 가능하고 노선버스 승강장이 있어 교통사정은 무난합니다.
토지. 계획관리지역이며 자연취락지구, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급 등 제한사항이 있습니다.
환금성. 단독주택+토지 유형으로 아파트 대비 매수층이 제한될 수 있어 저환금성을 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 조사. 김봉년·이재만의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자 여부를 반드시 확인하세요.
가격 판단. 최저가 136,871,000원만으로 저가 판단하지 말고 인수 가능 보증금을 반영한 실질취득가로 검토해야 합니다.
공유물분할 경매. 일반 채권회수 경매와 달리 공유관계 정리가 목적이므로 소유관계와 점유현황 확인이 중요합니다.
현장 확인. 제시외 건물 포함 여부와 실제 점유 상태를 확인하세요.

맺으며 — “반값 매각보다 먼저 확인할 것은 보증금”

이 물건은 감정가 대비 49%라는 가격만 보면 매력적인 제주 토지·주택 경매입니다. 하지만 대항력 가능 임차인 2명이 있고 보증금이 미상인 상태에서는 최저가가 곧 매수 가격이 아닙니다. 등기상 인수권리는 없지만 임차보증금 확인 전에는 안전한 저가 매수로 평가하기 어렵습니다. 가격은 매력적, 권리 검토는 미완료 — 임차관계 확인 후 입찰 판단이 필요한 물건입니다.

공유물분할을위한경매

반값까지 내려왔지만, 임차인 보증금 확인이 먼저 — 제주 서귀포 대정읍 안성리

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없지만 점유 확인 필요

② 임차인 분석 — 대항력 가능 2명, 보증금 미상

③ 예상 배당표 (매각가 136,871,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 매각보다 먼저 확인할 것은 보증금”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (19장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-14	유찰	2억 7,932만원
2	2026-05-26	유찰	1억 9,553만원
3	2026-07-07	대기	1억 3,687만원