제주지방법원 2025타경8093. 서귀포시 서귀동 중정로 16에 있는 숙박시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층~지상 6층, 사용승인일은 1992.05.25이며 현재 이용상태는 숙박시설입니다. 토지는 568.9㎡, 일반상업지역이고 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
가격은 감정가 8,808,233,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 4,316,034,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 약 5년 11개월 앞선 2017.01.02 전입 점유자가 있고, 그 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인의 최종 실질취득액을 숫자로 확정할 수 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8093 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 316-4, 316-11 · 중정로 16 |
| 용도 | 숙박시설 + 토지 · 지하 2층~지상 6층 |
| 토지 | 568.9㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 공시지가 1,160,000원/㎡ |
| 소유자 | 이준희 |
| 감정가 / 최저가 | 8,808,233,000원 / 4,316,034,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스에이치유동화전문 유한회사 / 9,600,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.15 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 9,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매각 포함 | 제시외 건물 기계실 경량철골조 32.1㎡ · 지하수관정 허가번호 Y199320231, 양수능력 175㎡/일, 토출관 구경 50mm, 굴착심도 80m |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
등기상 핵심 기준은 2022.12.15 주식회사대구은행 근저당권 9,600,000,000원입니다. 이후 부산시중앙신용협동조합·부산항신용협동조합 근저당권, 노은영·한스패밀리 주식회사·백영민·김동환·한아름새마을금고 가압류, 국과 국민건강보험공단 압류, 현재의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·점유자 분석
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 호텔더그랑 서귀포 | 제시 건물 전부 | 2024.10.24 | 10,000,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오시온 | 미상 | 2017.01.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
호텔더그랑 서귀포는 2024.10.24 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 10,000,000원, 월세 5,000,000원입니다. 반면 오시온은 전입일이 기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 인수 여부와 금액을 현재 숫자로 계산할 수 없습니다.
② 가격 판단 — ‘감정가 49%’만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 4,316,034,000원으로 감정가 8,808,233,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 숫자상 할인 폭은 커졌지만, 이 사건에서는 최저가 자체보다 선순위 가능 점유자의 미상 보증금이 실질취득가를 바꿀 수 있다는 점이 먼저입니다.
따라서 이 사건의 실질취득액은 단순히 4,316,034,000원으로 고정할 수 없습니다. 오시온에게 매수인이 승계해야 할 보증금이 존재하는 것으로 확인될 경우, 실질취득액은 낙찰가 + 실제 승계액으로 올라갑니다. 현재는 그 승계액을 특정할 숫자가 없으므로 최저가만 보고 “감정가 대비 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 결론 내리는 것은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,316,034,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 45,560,340원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 9,600,000,000원 | 4,270,473,660원 |
| 3. 근저당 · 부산시중앙신용협동조합 | 2,880,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 부산항신용협동조합 | 840,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 노은영 | 530,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한스패밀리 주식회사 | 47,300,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 백영민 | 80,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 김동환 | 18,948,360원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 한아름새마을금고 | 99,661,070원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 14,095,909,430원, 채권자 배당액은 4,270,473,660원, 미배당액은 9,825,435,770원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액 0원 표시는 등기상·배당모형상 금액이며, 오시온의 미상 보증금에 대한 실제 승계 여부를 확정하는 근거로 사용해서는 안 됩니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천지동주민센터 서측 인근이며, 주변에는 근린생활시설·숙박시설·단독주택·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통노선이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층~지상 6층, 사용승인일 1992.05.25. 기본위생·급배수·천정형 냉난방·화재탐지·승강기·수변전·비상발전·기계식 주차·히트펌프 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 568.9㎡, 평지·사다리형·중로한면, 일반상업지역이며 중로2류에 접합니다.
- 규제. 고도지구(20M 이하), 방화지구, 시가지경관지구, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역, 건축계획심의대상구역 등에 포함·저촉됩니다.
- 일괄매각. 제시외 기계실 32.1㎡와 지하수관정도 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 오시온 보증금 확인. 2017.01.02 전입이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유부분을 확인하기 전에는 매수인 승계액을 0원으로 계산하지 마세요.
- 명세서와 점유현황 대조. 명세서상 인수권리 없음이라는 문구와 실제 선순위 점유자의 계약관계가 일치하는지 임대차계약서·현황조사·주민등록 또는 사업자 관련 자료를 다시 대조해야 합니다.
- 호텔더그랑 서귀포 점유. 제시 건물 전부를 점유하고 있으며 보증금 10,000,000원, 월세 5,000,000원입니다. 전입일은 2024.10.24로 말소기준 이후입니다.
- 매각 범위 확인. 토지와 숙박시설뿐 아니라 제시외 기계실 32.1㎡ 및 지하수관정까지 일괄매각에 포함됩니다.
- 규제 확인. 일반상업지역이지만 고도지구·방화지구·시가지경관지구·역사문화환경보존지역·지하수자원특별관리구역 등 복수 규제가 존재합니다.
- 가격 판단. 감정가 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 선순위 가능 점유자의 실제 승계액을 먼저 확정해 실질취득가를 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 미상 보증금이 먼저다”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.12.15 대구은행 근저당권 이후 설정된 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하고, 명세서에도 명시적 인수권리는 없습니다. 그러나 2017.01.02 전입한 오시온이라는 별도의 변수가 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 대항력을 확정할 수도, 매수인 인수를 0원으로 확정할 수도 없습니다.
감정가 8,808,233,000원이 2회 유찰되어 최저가 4,316,034,000원까지 내려온 것은 눈에 띄지만, 실질취득가가 얼마인지 확정되지 않은 상태에서 49%라는 숫자만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 등기권리는 정리되는 구조지만, 선순위 가능 점유자의 보증금 확인이 끝나야 비로소 가격 판단을 시작할 수 있는 사건입니다. 등기권리는 정리, 점유·인수는 미확정. 이 사건의 핵심은 바로 그 차이입니다.
