부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경8114 · 제주지방법원 · 연립/다세대
4424㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

238,100,700원 2억 3,810만 감정가 419,184,190원

감정가의 56% 2026-07-07 낙찰

최저매각가 205,400,000원 최저가 대비 +15%

낙찰일

07-07 낙찰 완료

제주지방법원 일괄매각 2개 목록

입찰 보증금

2,054만원

최저가의 10% · 20,540,000원

감정가 대비

▼ 43.2% 싸게 매수

감정가 4.19억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가는 2.054억까지 내려왔지만, 제주 애월 연립·다세대 특성상 권리와 환금성 확인이 필요한 물건입니다.

가격 최저가 205,400,000원은 감정가 419,184,190원의 49% 수준
자금 입찰보증금은 최저매각가의 10% 기준 약 20,540,000원
리스크 대항력 없는 임차인 존재, 다수 근저당·가압류 구조와 제주 외곽 입지 확인 필요

한 줄 평 2회 유찰로 가격은 감정가 대비 낮아졌습니다. 다만 이 물건은 단순히 할인율만 볼 유형이 아닙니다. 대항력 없는 임차인으로 인수 위험은 낮지만, 제주 애월 외곽의 연립·다세대 + 토지 물건으로서 거래성·환금성과 복잡한 담보 구조를 함께 확인해야 합니다.

감정가

419,184,190원

평가금액

최저가

205,400,000원

2회 유찰

매수인 인수

0원

인수 권리 없음

핵심지표

감정가 49%

현재 회차

제주지방법원 2025타경8114. 제주시 애월읍 유수암리 2051 소재 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 현재 최저매각가는 205,400,000원으로 감정가 419,184,190원의 약 49% 수준까지 내려왔습니다. 권리관계에서는 우리은행 근저당을 기준으로 이후 근저당·가압류·경매개시결정 등이 매각으로 소멸하는 구조이며, 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 없습니다.

물건 개요

사건번호	제주지방법원 2025타경8114
소재지	제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 2051 제10동 / 도로명주소 항파두리로 144-22
물건종류	연립/다세대 + 토지
소유자	모성진
감정가 / 최저가	419,184,190원 / 205,400,000원
유찰횟수	2회
청구금액	214,504,764원
매각기일	2026.07.07

① 권리 흐름 — 인수 부담은 없다

말소기준권리는 을구 3번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 2020.12.29 설정된 근저당 이후 설정된 박상준 근저당, 하나캐피탈 가압류, 경매개시결정 및 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석

임차인	점유	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
김은주	본건 전부분	2024.12.26	1,000,000원	없음	해당 없음	없음

✅ 임차 리스크 임차인 김은주는 전입일이 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력 없음입니다. 따라서 낙찰자가 임차보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 205,400,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,675,600원
을구 3번 근저당권 · 우리은행	228,800,000원	201,724,400원
을구 4번 근저당권 · 박상준	650,000,000원	0원
을구 5번 근저당권 · 박상준	600,000,000원	0원
갑구 8번 가압류 · 하나캐피탈	1,000,000,000원	0원

매각대금 배분

감정가 대비 최저가

현재 최저가는 감정가 대비 49% 수준입니다.

⚠️ 가격만으로 판단 금지 감정가 대비 할인폭은 크지만, 제주 애월읍 유수암리의 연립/다세대 + 토지 유형은 일반 아파트보다 거래층과 환금성을 별도로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 항몽유적지 남서측 근거리, 단독주택 및 전·과수원이 혼재하는 지역입니다.
교통. 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
이용상태. 감정평가상 기호2는 단독주택(1~2층)으로 이용 중입니다.
토지. 계획관리지역이며 생태계보전지구·경관보전지구 등 제주 지역 규제가 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 인수 부담은 없습니다.
임차. 김은주 임차인은 대항력 없음으로 확인됩니다.
환금성. 제주 외곽 연립/다세대 + 토지 유형으로 매수층 확인이 필요합니다.
현장. 제시외 건물 포함, 일괄매각 및 지분매각 관련 내용을 확인해야 합니다.

맺으며 — “할인은 충분하지만, 물건 특성을 봐야 한다”

이 물건은 2회 유찰을 거치며 가격 진입점은 낮아졌습니다. 권리 측면에서는 대항력 임차인 인수 위험이 없고, 후순위 권리도 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 제주 애월읍 유수암리라는 입지와 연립/다세대 + 토지라는 유형 특성상 가격 할인만으로 접근하기보다 실제 거래 가능성과 현장 상태 확인이 중요합니다.

부동산임의경매

2회 유찰로 가격은 내려왔지만, 제주 애월 유수암리 물건의 핵심은 권리보다 환금성이다

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 부담은 없다

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 205,400,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “할인은 충분하지만, 물건 특성을 봐야 한다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-14	유찰	4억 1,918만원
2	2026-05-26	유찰	2억 9,342만원
3	2026-07-07	대기	2억 540만원