제주지방법원 2025타경8122. 제주시 일도일동 1338의 토지와 근린시설이 일괄매각되는 사건입니다. 주건물은 철근콘크리트구조 강판지붕 2층으로 점포 등으로 이용 중이고, 부속건물은 창고 등으로 이용 중입니다. 토지는 317.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 상업용이며 일반상업지역입니다.
등기상 현재 소유자는 이경자이고, 말소기준권리는 2021.02.09. 설정된 팔공새마을금고 근저당권 1,524,000,000원입니다. 이후 2025.05.21. 팔공새마을금고가 임의경매를 신청했고, 2026.01.29. 수성구 압류가 뒤따랐습니다. 이 근저당권과 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 등기 밖 임차인의 대항력은 별도 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8122 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 일도일동 1338 · 도로명 칠성로길 32-1 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 주건물 점포 등 · 부속건물 창고 등 |
| 토지 | 317.0㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이경자 · 2010.12.21. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 1,609,347,160원 / 386,404,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 팔공새마을금고 / 1,474,682,460원 |
| 말소기준 | 2021.02.09. 팔공새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,524,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 남는다
이 사건의 권리분석 핵심은 말소기준권리 자체보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 2명입니다. 정연호는 2012.08.28., 허순열은 2015.07.23. 전입해 2021.02.09. 근저당권보다 앞섭니다. 두 사람 모두 보증금 30,000,000원이고 배당요구를 했지만, 배당 구조상 우선변제권이 없어 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정연호 | 미상 | 2012.08.28 | 30,000,000원 / 1,250,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 30,000,000원 승계 |
| 허순열 | 미상 | 2015.07.23 | 30,000,000원 / 1,250,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 30,000,000원 승계 |
| 김민 | 소재지1,2 제시건물 2층 전부 | 미상 | 10,000,000원 / 6,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 3명입니다. 정연호·허순열은 대항력 있는 임차인으로 확인되고, 김민은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 김민의 보증금은 현재 확정 인수액 60,000,000원에 포함하지 않았습니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰보다 중요한 ‘실질취득’
감정가 1,609,347,160원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저가는 386,404,000원, 감정가 24% 회차입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에서는 낙찰대금 외 보증금 인수를 반드시 더해야 합니다.
향후 한 번 더 유찰되면 매각가는 270,482,800원, 두 번 더 유찰되면 189,337,960원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 허순열·정연호의 인수액 60,000,000원은 각 시나리오에서도 그대로 남습니다. 즉 유찰이 진행될수록 낙찰대금은 내려가지만, 인수 보증금까지 자동으로 사라지는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 386,404,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,209,656원 |
| 인수 · 임차인 허순열 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 정연호 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 팔공새마을금고 | 1,524,000,000원 | 380,194,344원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 386,404,000원 중 집행비용 6,209,656원을 제외한 380,194,344원이 팔공새마을금고에 배당되는 구조입니다. 허순열·정연호 보증금은 배당액 0원, 합계 60,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 채권자 전체 미배당액은 1,143,805,656원입니다.
④ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주건물은 점포 등, 부속건물은 창고 등으로 이용 중입니다. 주건물은 철근콘크리트구조 강판지붕 2층이며, 부속건물은 목조 기와지붕 단층 건물입니다.
- 입지. 일도1동주민센터 남측 인근으로 근린생활시설과 주택 등이 혼재하는 지역이며, 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 토지. 317.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 사다리형, 세로한면(가)입니다. 공시지가는 1,977,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 소로3류 접합, 역사문화환경보존지역, 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역 등이 적용됩니다.
- 건축물 표시. 목록 1·2는 2017.01.04. 용도변경, 대장 분리 및 병합으로 등기사항증명서 표시와 일반건축물대장 표시가 서로 다릅니다.
- 제시외건물. 일괄매각에 제시외 건물 1-1, 1-2가 포함되며, 1-1은 조적조 판넬지붕 1.95㎡로 화장실(창고 등) 용도입니다.
- 추가 확인. 토지상 소유권 미상의 제시외건물 등이 소재하며 정확한 위치·경계는 측량 등이 필요하다고 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 386,404,000원만 보지 말고, 정연호·허순열 보증금 60,000,000원을 더한 446,404,000원을 최소 기준으로 검토해야 합니다.
- 김민 대항력 확인. 2층 전부 점유, 보증금 10,000,000원이나 전입신고일이 미상입니다. 주민등록·점유개시·계약관계 확인 전에는 인수위험을 0원으로 단정하지 마세요.
- 임차인 점유범위 확인. 정연호·허순열의 점유부분이 미상입니다. 실제 영업·점유 공간과 명도 대상 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 별도로 토지상 소유권 미상의 건물 등이 언급돼 있으므로 소유권·점유·경계를 직접 대조해야 합니다.
- 건축물대장 대조. 2017.01.04. 용도변경·분리·병합으로 등기 표시와 일반건축물대장 표시가 다르므로 면적과 대상 범위를 입찰 전 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰·감정가 24%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 근린시설·토지의 현 임대수익, 공실, 상권 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙폭보다 60,000,000원 인수를 먼저 본다”
이 사건은 감정가 1,609,347,160원에서 4회 유찰돼 최저가가 386,404,000원까지 낮아진 점이 가장 눈에 띕니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자보다 먼저 대항력 임차인 2명의 보증금 60,000,000원을 봐야 합니다. 현재 실질취득은 446,404,000원이고, 김민의 10,000,000원 보증금은 대항력이 가능·미상이라 추가 확인이 남습니다.
또한 이 물건은 아파트가 아니라 점포·창고로 이용되는 근린시설 + 토지이고, 제시외건물과 건축물 표시 차이도 함께 확인해야 합니다. 실거래 시세 근거가 없는 만큼 감정가 대비 24%라는 할인율만으로 가격을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차보증금 승계와 물건 현황 확인 부담이 큰 사건 — 현재 단계의 핵심 결론입니다.
