제주지방법원 2025타경8124. 서귀포시 남원읍 한남리 785 일대의 토지와 단독주택을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정평가상 의뢰목록 2와 3은 각각 단독주택으로 이용 중이고, A동은 일반목구조 기와지붕 지상 2층, B동은 일반목구조 기와지붕 지상 1층이며 사용승인일은 모두 2018.10.02.입니다. 토지는 계획관리지역·자연취락지구에 속하고, 목록 4는 현황상 과수원 및 일부 진입로로 이용 중입니다.
감정가는 1,913,909,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 656,471,000원입니다. 다만 실거래 비교 자료가 없어 이 숫자만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건의 우선순위는 가격 할인율보다 농지취득자격증명 제출 가능 여부, 일괄매각 범위, 점유관계, 포함·제외 시설의 경계를 정확히 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8124 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 한남리 785 |
| 용도 / 이용상태 | 임야·토지 + 토지 · 의뢰목록 2·3 단독주택 이용 |
| 소유자 | 유순애 |
| 감정가 / 최저가 | 1,913,909,000원 / 656,471,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 | 1,490㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 공시지가 170,600원/㎡ |
| 도로 / 형상 | 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2022.10.25. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이고 채무자는 주식회사두리이에프씨입니다. 이 근저당은 한남리 785 토지, 같은 소재지 비동 건물, 한남리 785-4 토지를 공동담보로 두고 있습니다. 2024.05.13. 서초세무서장에 의한 압류는 2024.11.04. 해제되어 말소됐고, 2025.05.21. 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 비동 고연희, 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고연희 | 비동 | 2025.04.04 | 미상 | 8,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인·점유자로 확인된 사람은 고연희 1명입니다. 비동에 전입한 날짜가 2025.04.04.로 말소기준권리인 2022.10.25.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확인되지 않아, 실제 배당 순위와 최우선변제 여부는 매각물건명세서 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 특별매각조건 — 가격보다 먼저 확인할 항목
- 일괄매각. 토지와 건물 등을 묶어 일괄매각합니다.
- 제시외 건물. 별지목록 1-1, 2-1, 3-1, 3-2, 3-3은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 이동 가능한 간이조립식창고 2동은 매각에서 제외됩니다.
- 목록 1. 지상 조경시설인 조경수·조경석·조경등 등은 토지에 포함하여 평가됐습니다.
- 건물 관련 시설. 담장(겹담), 대문, 석재 데크 등은 포함 평가됐습니다.
- 목록 4. 지상 과수목 및 방풍목은 토지에 포함하여 평가됐고, 현황은 과수원 및 일부 진입로입니다.
④ 예상배당표 (매각가 656,471,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,964,710원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,080,000,000원 | 647,506,290원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 중소기업은행 채권 중 432,493,710원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — ‘낮은 최저가’와 ‘좋은 물건’은 별개
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 656,471,000원 | 647,506,290원 | 432,493,710원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 459,529,700원 | 452,534,403원 | 627,465,597원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 321,670,790원 | 316,367,399원 | 763,632,601원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 34%까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 가격 메리트로 연결할 수는 없습니다. 오히려 3회 유찰이라는 사실은 토지·단독주택 혼합 구성과 농지취득자격증명, 일괄매각 범위 같은 비가격 요소를 먼저 해소해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 한남리사무소 북서측 근거리, 직선거리 약 300m 지점. 부근은 단독주택·소규모점포·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스노선 및 중산간동로(지방도1136)가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. A동은 일반목구조 기와지붕 지상 2층, B동은 일반목구조 기와지붕 지상 1층 단독주택이며 모두 2018.10.02. 사용승인됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 천정형 시스템에어컨설비, 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역·경관보전지구5등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전3등급입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 가능 여부. 목록 4에 대해 해당 행정관서에서 발급 가능 여부와 필요한 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 보증금 몰취 위험. 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않습니다.
- 일괄매각 범위. 포함되는 제시외 건물과 제외되는 간이조립식창고 2동의 위치·경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 비동 점유. 고연희의 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 관계가 확인되지 않아 원문 대조가 필요합니다.
- 목록 4 현황. 과수원 및 일부 진입로로 이용 중이고 과수목·방풍목은 토지에 포함 평가됐습니다.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 계산이므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 조건을 먼저 본다”
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준이 명확하고, 비동 점유자의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 계산상 0원입니다. 하지만 3회 유찰로 감정가 34%까지 내려온 숫자만 보고 접근하면 핵심을 놓칠 수 있습니다. 목록 4의 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환, 일괄매각과 제시외 건물의 포함·제외 범위, 비동 점유관계가 실제 입찰 여부를 가르는 요소입니다. 권리는 비교적 단순하지만 절차와 물건 구성은 단순하지 않습니다. 실거래 근거가 없는 만큼 가격의 싸고 비쌈보다 먼저, 이 조건들을 실제로 충족할 수 있는지부터 확인해야 합니다.
