제주지방법원 2025타경8124. 서귀포시 남원읍 한남리 일대의 토지와 단독주택이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 A동은 일반목구조 기와지붕의 지상 2층 단독주택, B동은 같은 구조의 지상 1층 단독주택입니다. 두 건물 모두 사용승인일은 2018년 10월 2일입니다. 토지 중에는 단독주택 부지 외에 과수원 및 일부 진입로로 사용되는 부분도 포함되어 있습니다.
소유자는 유순애, 근저당 채무자는 주식회사두리이에프씨입니다. 2022년 10월 25일 중소기업은행이 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 임의경매가 개시됐습니다. 등기상 권리 순서는 비교적 단순하지만, 등기상 권리의 단순함과 입찰의 안전성은 별개입니다. 특히 농지 관련 매각조건과 매각에 포함·제외되는 시설의 범위를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8124 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 한남리 785 도로명주소: 서성로810번길 253 |
| 물건종류 / 용도 | 사건분류: 임야·토지 + 토지 감정 이용상태: 단독주택 A·B동, 과수원 및 일부 진입로를 포함한 토지 관련 일괄매각 |
| 주택 A동 | 일반목구조 기와지붕 · 지상 2층 · 단독주택 |
| 주택 B동 | 일반목구조 기와지붕 · 지상 1층 · 단독주택 |
| 사용승인일 | 2018.10.02 (A·B동) |
| 토지 현황 | 한남리 785: 지목 대, 면적 1,490㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 매각목록 4: 과수원 및 일부 진입로 이용 |
| 소유자 | 유순애 (단독소유) |
| 근저당 채무자 | 주식회사두리이에프씨 |
| 감정가 | 1,913,909,000원 |
| 최저매각가 | 459,530,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,080,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.25 중소기업은행 근저당권 (을구 1번) |
| 실제 임차인 | 1명 · 고연희 (B동) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 특별매각조건 | 목록 4 농지취득자격증명 제출 필요 · 기한 내 미제출 시 매수보증금 미반환 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 확인은 필요
말소기준권리는 2022.10.25 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이며, 채무자는 소유자 유순애가 아닌 주식회사두리이에프씨입니다. 이 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
2024.05.13 서초세무서장의 처분에 따른 국세 압류등기가 있었지만, 2024.11.04 해제되어 등기상 말소됐습니다. 따라서 이 압류를 현재 존속하는 인수등기로 볼 수는 없습니다. 다만 압류등기 말소만으로 경매 배당에서 고려할 세금 문제가 모두 해소됐다고 단정할 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 전입일은 근저당보다 늦다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고연희 | B동 | 2025.04.04 | 보증금 미상 차임 8,000,000원 기재 |
대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
여기서 구별해야 할 것은 임차인에게 배당될 수 있는 금액과 낙찰자가 직접 인수할 금액입니다. 현재 확인된 전입일에 따른 권리분석에서는 보증금 인수를 전제로 하지 않지만, 계약관계·점유현황·명세서를 확인하지 않고 명도까지 안전하다고 결론내릴 수는 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 24%는 시세 24%가 아니다
최초 감정가는 1,913,909,000원입니다. 4회 유찰된 현재 최저매각가는 459,530,000원으로, 감정가의 24.01%입니다. 숫자만 보면 매우 큰 폭의 가격 하락이지만, 이것은 경매 최저가와 과거 감정가 사이의 차이일 뿐입니다.
이 물건은 일반적인 집합건물과 달리 토지·단독주택·과수원 이용 부분이 결합되어 있습니다. 개별 구성물의 실제 수요, 건물 상태, 토지의 개발·이용 가능성, 농지취득 조건에 따라 매수자의 적정가격이 크게 달라질 수 있습니다. 현재 확인된 동일 조건의 실거래 비교가격이 없으므로 459,530,000원이 주변 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
④ 유찰 회차별 자금·미배당 시나리오
현재 최저가에 낙찰되고, 별도의 권리 인수가 발생하지 않는다고 가정하면 권리상 추정 실질취득액은 459,530,000원입니다. 다만 이는 매각대금과 권리 인수금만 합한 금액이며, 취득 관련 세금·등기비용·명도비용·수선비·농지 이용 관련 비용 등을 포함한 최종 투자원가는 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 채권자 예상배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (24.01%) | 459,530,000원 | 452,534,700원 | 627,465,300원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 321,671,000원 | 316,367,606원 | 763,632,394원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (11.76%) | 225,169,700원 | 221,217,324원 | 858,782,676원 | 0원 |
미배당액은 채권최고액 1,080,000,000원을 기준으로 계산한 추정 부족액입니다. 실제 채권 잔액과는 다를 수 있으며, 미배당 채권이 그대로 낙찰자에게 승계된다는 의미가 아닙니다. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 변동할 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 459,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 6,995,300원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,080,000,000원 | 452,534,700원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 459,530,000원 |
집행비용은 약 6,995,300원으로 추정되며, 근저당권자는 예상배당을 받아도 채권최고액 기준 전액을 회수하지 못합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정표입니다.
⑥ 특별매각조건 — 농취증이 결정적 변수
목록 4는 현재 과수원 및 일부 진입로로 이용되고 있으며, 과수목과 방풍목은 토지에 포함하여 평가됐습니다. 감정평가 의견에서도 해당 토지는 농지취득자격증명이 필요한 농지로 판단하면서 관계 행정관청의 재확인을 요구하고 있습니다.
농지위원회 심의를 거쳐 발급 여부가 결정되는 경우에는 14일 이내 발급에 관한 안내도 기재되어 있습니다. 따라서 낙찰 이후에 처음 가능 여부를 확인하는 방식은 위험합니다. 입찰 전에 해당 행정관서에 농취증 발급 가능성을 확인하고, 필요하면 사전 신청을 검토해야 합니다.
⑦ 매각 포함·제외 시설 — 현장 확인이 필수
| 시설·구성물 | 매각 취급 | 분석 포인트 |
|---|---|---|
| 제시외 건물 일부 | 포함 | 별지목록 1-1, 2-1, 3-1, 3-2, 3-3 |
| 이동 가능한 간이조립식창고 2동 | 제외 | 감정서상 ㄴ, ㄷ |
| 조경수·조경석·조경등 등 | 토지 포함 | 목록 1 지상 조경시설 |
| 담장(겹담)·대문·석재 데크 등 | 포함 평가 | 건물 효용 관련 시설 |
| 과수목·방풍목 | 토지 포함 | 목록 4 지상 시설 |
이동 가능한 창고가 매각에서 제외된다는 것은 낙찰자가 해당 창고의 소유권까지 취득하는 것은 아니라는 의미입니다. 실제 창고의 위치와 점유관계, 이전 가능성, 매각 포함 제시외 건물과의 구분을 확인할 필요가 있습니다.
또한 중소기업은행 근저당에는 한남리 785 토지와 A동·B동 건물, 한남리 785-4 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 일괄매각 대상별 등기와 담보관계를 각각 대조해 취득 범위 및 말소관계를 최종 확인해야 합니다.
⑧ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 남원읍 한남리 소재 한남리사무소 북서측 근거리, 직선거리 약 300m 지점에 위치합니다. 주변에는 단독주택·소규모점포·농경지가 혼재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 근거리에 버스노선과 중산간동로(지방도 1136)가 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 토지. 한남리 785 토지는 지목 대, 면적 1,490㎡, 평지·사다리형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 170,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역과 경관보전·생태계보전·지하수자원보전 관련 지정이 존재합니다.
- 주택 상태. A·B동 모두 목구조 기와지붕으로, 위생·급배수설비, 천정형 시스템에어컨, 보일러 난방설비 등이 기재되어 있습니다. 실제 유지관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 토지·단독주택·과수원 관련 이용 부분이 결합된 비정형 매각물건입니다. 4회 유찰 이력이 있고 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 적정 매각가격과 향후 재매각 가능성을 신중하게 검증해야 합니다.
⑨ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록 4에 대한 농지취득자격증명을 매각허가기일까지 제출할 수 있는지 입찰 전에 확인해야 합니다. 기한 내 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 실거래 기반 적정가격. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 저가매수를 확신하지 마세요. 주변 토지·단독주택·과수원 관련 실거래와 이용조건별 가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 매각목록별 토지·건물, 제시외 건물 포함 부분과 제외되는 이동식 창고 2동을 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차인 고연희. B동의 실제 점유상황, 임대차계약서, 보증금, 차임 8,000,000원 기재 내용, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준과 공동담보. 2022.10.25 중소기업은행 근저당을 기준으로 A·B동 및 관련 토지 각각의 등기부를 대조해야 합니다.
- 국세·공과금. 과거 국세 압류는 말소됐지만 당해세 등의 배당상 영향과 체납 가능성은 별도로 점검해야 합니다.
- 건물·시설 관리상태. 목구조 주택의 지붕·외벽·누수·설비 상태, 포함된 조경시설과 과수목, 제외 시설의 처리 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 농지 이용 및 취득요건, 경관·생태계·지하수 관련 행위제한과 개발 가능성을 관계 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 명도·인도. B동 임차인의 실제 점유와 나머지 건물·토지 점유자를 확인하고, 인도 및 시설 정리에 필요한 절차와 비용을 검토해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록과 특별매각조건의 최신 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%라는 숫자보다 농취증과 실제 가치가 먼저다”
이 사건의 등기상 권리관계는 비교적 단순합니다. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸합니다. B동의 실제 임차인 고연희 역시 확인된 전입일이 말소기준권리보다 늦어 현재 분석상 매수인의 임차보증금 인수는 없는 것으로 판단됩니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 계약관계는 추가 확인이 필요합니다.
문제는 취득 조건과 자산 가치입니다. 감정가 1,913,909,000원에서 최저가 459,530,000원까지 내려온 4회 유찰 물건이지만, 시세 비교자료 없이 이 가격을 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 게다가 목록 4의 농지취득자격증명은 미제출 시 매수보증금 미반환이라는 직접적인 손실 위험을 수반합니다.
단독주택 A·B동, 토지, 과수원, 제시외 건물, 조경시설과 제외 창고까지 검토해야 하는 만큼 매각대상별 가치평가와 현장 확인도 중요합니다. 권리 인수액 0원이라는 점은 긍정적이지만, 저가 취득의 타당성까지 입증해주지는 않습니다.
결론: 권리상 인수는 제한적이지만 입찰은 고위험 검증형입니다. 농취증 발급 가능성, 실제 매각 범위, 임차관계, 토지별 이용제약과 최근 거래가격이 먼저 확인되어야 합니다. 감정가의 24%라는 할인율만 보고 응찰하기에는 확인해야 할 조건이 많습니다.
