서울남부지방법원 2025타경594. 강서구 화곡동 세인트빌 4층 401호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 64%까지 내려온 최저가가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액입니다. 임차인 전형종은 2019.05.07 전입, 2019.04.30 확정일자를 갖추고 있고 점유개시는 2019.05.16입니다. 말소기준권리인 삼성생명보험 근저당권은 2020.06.18 설정됐으므로, 전입이 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 129,920,000원에서 집행비용 2,618,880원을 먼저 빼면 임차인에게 예상되는 배당은 127,301,120원입니다. 보증금 140,000,000원과의 차액 12,698,880원이 매수인 인수 예상액이므로, 단순 낙찰가가 아니라 129,920,000원 + 12,698,880원 = 142,618,880원을 실질취득가로 봐야 합니다. 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 낮아져도 임차인 미배당액이 커져 총 부담은 보증금 수준 부근에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경594 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 410-147 세인트빌 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 대상 면적 | 40.63㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제4층 제401호 · 사용승인 2011.10.24 |
| 소유자 | 유한회사옵티마 · 2020.05.07 매매, 거래가액 145,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 129,920,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 청구금액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 말소기준권리는 2020.06.18 삼성생명보험주식회사 근저당권 110,000,000원입니다. 그 뒤의 강서구 압류, 국 압류, 현재 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 전형종의 전입일은 2019.05.07로 말소기준보다 앞서며, 확정일자도 2019.04.30입니다. 2025.04.23에는 보증금 140,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전형종 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.05.07 | 2019.04.30 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 가능 |
전형종은 전입일이 2020.06.18 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 우선변제권을 행사하면서도 배당 부족분은 매수인에게 남을 수 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 계산하며 보증금은 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다
세인트빌의 확인된 최근 거래는 2025.07과 2026.06, 두 건 모두 전용 43.46㎡·4층, 거래가 145,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 145,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 43.46㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2025.07 | 43.46㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 145,000,000원 |
표면 최저가 129,920,000원만 보면 최근 시세 145,000,000원의 89.6%라 할인폭이 있어 보입니다. 그러나 이 물건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 현재 회차 실질취득가 142,618,880원은 최근 12개월 평균 145,000,000원의 약 98.4%로, 차이는 2,381,120원에 불과합니다. 취득세·명도·체납관리비 등 별도 비용까지 고려하면 가격 메리트가 크다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,618,880원 |
| 1. 임차인 전형종 보증금 | 140,000,000원 | 127,301,120원 |
| 2. 삼성생명보험주식회사 근저당 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당으로 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 12,698,880원은 매수인 인수 예상액입니다. 실제 배당은 세금·집행비용 등으로 달라질 수 있습니다.
⑤ 과거 경매·공매 흔적
이 부동산에는 2021.04.20 삼성생명보험주식회사 명의 임의경매개시결정이 있었으나 2022.03.11 취소기각결정으로 말소됐고, 2022.12.07 한국자산관리공사 공매공고도 2023.05.08 공매취소공고 후 말소됐습니다. 현재는 2025.07.17 강제경매개시결정에 따른 서울남부지방법원 2025타경594 사건이 진행 중입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화일초등학교 남동측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·공원 등이 섞인 주택지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 면적 159.0㎡, 정방형 완경사. 공시지가는 3,138,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조는 집합건축물대장상 현황도와 외부관찰 등을 통해 표시됐습니다.
- 환금성. 세인트빌은 8세대 규모이며 확인된 최근 거래 표본은 2건입니다. 거래 표본이 많지 않아 개별 호수의 상태와 면적 차이를 반드시 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 129,920,000원만 보지 말고 현재 예상 인수액 12,698,880원을 더한 142,618,880원을 가격 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 배당표 재확인. 실제 집행비용·세금 배당에 따라 임차인 미배당액이 달라지므로 매각기일 직전 배당 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 임차관계 원본 대조. 임대차계약일 2019.04.29, 확정일자 2019.04.30, 전입 2019.05.07, 점유개시 2019.05.16 및 보증금 140,000,000원의 원자료를 대조하세요.
- 관계인 확인. 임차인 전형종이 강제경매 채권자와 동일인이므로 임대차계약·보증금 지급관계와 경매신청 채권의 법적 관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 공매 흔적 교차 확인. 과거 한국자산관리공사 공매공고와 취소 이력이 있으므로 현재 말소 여부와 체납 관련 사항을 원본으로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 수리비·점유 상태를 현장에서 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가”가 아니라 “약 1.43억 실질취득”
이 사건은 겉으로는 2회 유찰돼 감정가 203,000,000원에서 최저가 129,920,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석을 반영하면 의미가 달라집니다. 전형종의 보증금 140,000,000원은 말소기준권리 이전 전입에 기반한 대항력이 있고, 현재 회차에서 예상되는 미배당액 12,698,880원이 매수인에게 남을 수 있습니다. 따라서 실질취득은 142,618,880원이며 최근 실거래 145,000,000원과 거의 붙어 있습니다.
최저가 할인은 크지만 실질 가격 할인은 작습니다. 더 유찰돼도 보증금 인수액이 함께 늘어 총 부담이 약 1.42억 수준에 머무는 구조이므로, 이 사건은 낙찰가 하락 자체보다 임차보증금 배당·인수 구조의 정확한 확인이 승부처입니다.
