제주지방법원 2025타경8141. 제주시 조천읍 대흘리 435-3 일대의 104동과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 2층으로 2018년 9월 5일 사용승인을 받았으며, 토지대장상 면적은 9,951.0㎡입니다. 다만 목록 1은 토지 지분매각이므로 토지 전체를 단독으로 취득하는 구조로 오해해서는 안 됩니다.

권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 9월 13일 설정된 다사새마을금고 근저당권 425,100,000원이 말소기준권리이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 2명의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 채권자의 미배당액이 발생하더라도 그 채권이나 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 매수인 인수는 0원

말소기준은 2018년 9월 13일 다사새마을금고의 채권최고액 425,100,000원 근저당권입니다. 2019년 2월 25일에는 해당 근저당의 채무자가 주식회사대성시티건설로 변경됐고, 다음 날 같은 금고가 채권최고액 49,200,000원의 후순위 근저당권을 추가로 설정했습니다. 두 근저당권은 모두 매각으로 소멸합니다.

2023년 8월 29일 등기된 양도·저당권·임차권 설정 등 처분행위 금지 보전처분은 2025년 5월 15일 회생절차폐지를 원인으로 말소됐습니다. 이후 2025년 5월 23일 다사새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 현재 등기상 매수인이 별도로 인수할 권리는 확인되지 않으며, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음

③ 매각 범위 — 권리보다 ‘무엇을 취득하는가’가 더 어렵다

• 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다.
• 토지 지분매각. 목록 1 토지는 지분매각입니다. 토지대장 면적 9,951.0㎡ 전체를 단독으로 취득하는 것으로 보면 안 되며, 실제 매각 지분과 공유관계는 원문 확인이 필요합니다.
• 제시외 창고 제외. 토지 지상의 이동 가능한 조립식창고는 매각 대상에서 제외됩니다.
• 현황 도로 포함. 목록 1은 공부상 지목이 대지이나 현황은 건부지 및 도로로 이용 중입니다.
• 입목 포함. 토지 지상에 소재하는 잡목 등 입목은 토지에 포함해 감정평가됐습니다.
• 다락·발코니 포함. 건물의 2층 상부 다락과 발코니 등은 건물에 포함해 감정평가됐습니다.
• 지번 정리. 건물 소재지번에는 대흘리 435-3, 437, 438이 표시되지만, 토지대장상 437번지와 438번지는 435-3번지에 합병돼 말소됐습니다.

④ 가격·배당 — 감정가 70%여도 시세 할인은 확인되지 않았다

현재 최저매각가는 355,683,000원으로 감정가 508,118,080원의 70% 회차입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득액은 355,683,000원입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 355,683,000원 가정)

현재 회차에서는 채권 총액 474,300,000원 중 349,903,438원이 배당되고 124,396,562원이 미배당됩니다. 신청채권액 434,380,690원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 근저당권은 매각으로 소멸하므로 이 미배당액이 매수인에게 인수되지는 않습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능액은 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 조천읍 대흘리 소재 대흘2리 사무소 남측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택·숙박시설·소규모점포·농경지 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 기본 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 3등급에 해당합니다.
• 토지 형상. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공부상 대지이나 현황 일부는 도로로 이용됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 임대관계는 미상입니다.
• 환금성. 단독주택과 대규모 토지의 지분을 함께 다루는 구조여서 일반적인 공동주택보다 비교와 처분이 단순하지 않습니다. 공유관계와 실제 이용 가능 범위가 환금성을 좌우합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 토지 지분 확인. 목록 1의 정확한 지분 비율, 다른 공유자, 공유물 이용관계를 매각물건명세서와 토지등기부 원문에서 확인해야 합니다.
• 현황 경계 확인. 건부지와 도로로 이용되는 부분의 위치, 진입로 권리, 실제 경계와 점유 상태를 지적도 및 현장에서 대조해야 합니다.
• 매각 제외물 확인. 이동 가능한 조립식창고는 매각에서 제외됩니다. 창고의 소유자와 철거·이동 계획, 토지 사용관계를 확인해야 합니다.
• 임차인 점유 확인. 김동현·이선미의 대항력은 없지만 실제 점유 부분, 임대차계약, 보증금, 퇴거 일정은 별도로 확인해야 합니다.
• 포함 시설 확인. 입목과 2층 상부 다락·발코니 등은 감정평가에 포함됐으므로 현존 여부와 상태를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가의 70%만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 인근 단독주택과 토지 지분 거래사례를 별도로 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 배당 원본 대조. 예상배당에는 당해세와 임차인의 최우선변제 가능액이 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 채권신고와 원본 문서를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”

이 사건의 등기상 권리분석은 비교적 안전합니다. 말소기준은 명확하고 후순위 근저당은 소멸하며, 실제 임차인 2명도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자에게 124,396,562원이 미배당되더라도 이를 낙찰자가 부담하지는 않습니다.

그러나 입찰 판단의 중심은 권리보다 매각 대상의 실체에 있습니다. 일괄매각이지만 토지는 지분매각이고, 공부상 대지 일부가 현황상 도로로 이용되며, 이동 가능한 조립식창고는 매각에서 제외됩니다. 실거래 비교자료도 없어 최저가 355,683,000원이 시세보다 저렴한지는 확인되지 않았습니다. 결론은 권리 인수는 안전, 가격과 지분·현황은 보수적으로 검증입니다.