대구지방법원 2025타경100235. 경상북도 영주시 가흥동 1381-383의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 대 116.0㎡이고, 건물은 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 13,961,000원으로 감정가 83,067,740원의 16.81% 수준까지 내려왔습니다. 가격 하락 폭은 크지만, 이 사건은 단순히 유찰 횟수만 보고 판단하기보다 점유와 세금 압류의 실제 내용을 확인하는 과정이 중요합니다.
등기상 말소기준은 2024-10-11 국의 압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 영일자산관리대부유한회사의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 배당 계산에서는 매수인이 떠안을 금액이 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 국의 압류는 채권액이 특정되지 않았으므로 실제 체납관계와 배당 영향은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100235 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 가흥동 1381-383 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 116.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 류형모 |
| 감정가 / 최저가 | 83,067,740원 / 13,961,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 씨엔에스대부 / 4,692,976원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국의 압류
1984-01-28 소유권보존 후 2023-12-22 류형모에게 소유권이전이 되었고, 2024-10-11 국의 압류가 설정되었습니다. 이 압류가 말소기준권리이며, 2025-02-13 주식회사 씨엔에스대부의 강제경매개시결정과 2025-04-16 영일자산관리대부유한회사의 13,605,430원 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 — 임차인 등재는 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 보증금·전입·확정일자 등 임차관계를 판단할 구체적 내용도 확인되지 않으므로, 점유자가 있다면 이를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 반대로 임차인이 전혀 없다고 단정하기에도 부족하므로 현장 점유와 관련 서류를 직접 대조하는 것이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,961,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 651,298원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사 씨엔에스대부 | 4,692,976원 | 4,692,976원 |
| 2. 가압류 · 영일자산관리대부유한회사 | 13,605,430원 | 8,616,726원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 18,298,406원, 총 예상배당액은 13,309,702원이며 4,988,704원의 미배당이 발생합니다. 신청채권자 주식회사 씨엔에스대부의 4,692,976원은 전액 배당되는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 인수액은 0원
| 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 17% | 13,961,000원 | 4,988,704원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 9,772,700원 | 9,101,615원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 6,840,890원 | 11,980,652원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 16.81%입니다. 6회 유찰 시 9,772,700원, 7회 유찰 시 6,840,890원까지 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 어느 경우에도 신청채권자 4,692,976원은 전액 배당되고 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 다만 유찰이 거듭될수록 후순위 채권의 미배당 규모는 커집니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며, 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건물입니다.
- 건물 상태. 외벽은 몰탈위페인팅 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 바닥재 및 일부 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비 등이 되어 있습니다.
- 주위환경. 감정요항에는 영주남부초등학교 북서측 인근으로, 단독주택과 각종 근린생활시설 등이 형성된 주택지대로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 면적 116.0㎡, 지목 대, 평지·자루형이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 370,600원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 자연재해위험개선지구에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 평가되었고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 국 압류 확인. 말소기준권리가 국의 압류이므로 실제 체납관계와 배당에 미치는 영향을 원본에서 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인으로 확인된 사람은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입·임대차 관계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 단독주택과 토지가 일괄매각되며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 매각대상 범위를 대조하세요.
- 자연재해위험개선지구. 토지가 자연재해위험개선지구에 포함되므로 이용·정비 관련 사항을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 낙폭은 크지만 실거래 비교값이 없으므로 인근 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 별도로 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “낙폭은 크지만 확인할 것은 남아 있다”
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 5회 유찰과 13,961,000원입니다. 감정가 83,067,740원에서 16.81% 수준까지 최저가가 낮아졌고, 현재 계산상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 그러나 가격만 보고 바로 권리까지 안전하다고 단정하기에는 확인 과제가 남아 있습니다. 말소기준권리가 국의 압류이고 그 금액이 특정되지 않았으며, 임차인 등재는 없지만 임대관계가 미상입니다. 또한 자연재해위험개선지구에 포함된 토지이고 제시외 건물까지 일괄매각됩니다. 따라서 이 물건은 낙폭은 충분히 크지만, 세금·점유·매각범위 확인을 끝낸 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다.
