대구지방법원 2025타경100235. 경상북도 영주시 가흥동 1381-383 소재 단독주택과 토지입니다. 감정가 83,067,740원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 28,492,000원입니다. 최저가만 보면 감정가 대비 상당히 낮아졌지만, 이 물건은 아파트처럼 표준화된 환금성이 있는 물건이 아닙니다. 감정평가 내용상 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 제1종일반주거지역이면서 자연재해위험개선지구를 포함합니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리는 무난, 가격은 낮음, 하지만 물건성 확인 없이는 공격적으로 보기 어렵습니다.
권리 흐름은 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2024.10.11 접수된 국 압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 영일자산관리대부유한회사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 등재된 임차인 신고는 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유와 실제 거주자 확인은 입찰 전 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100235 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 가흥동 1381-383 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 기호(1) 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 대 · 116.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 370,600원/㎡ |
| 소유자 | 류형모 (2023.12.22. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 83,067,740원 / 28,492,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 씨엔에스대부 / 4,692,976원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 매수인이 떠안을 임차보증금은 확인되지 않고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2024.10.11 국 압류이며, 이후의 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 없습니다.
② 임차인·점유 체크
| 구분 | 판정 | 입찰자 관점 |
|---|---|---|
| 임차인 | 없음 | 인수 보증금 없음 |
| 매수인 인수 | 0원 | 낙찰가 외 권리 인수 부담 없음 |
| 현장 확인 | 필수 | 단독주택은 실제 점유자·수리 상태·마당 및 부속 부분 확인 필요 |
임차인 신고가 없다는 점은 유리합니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 정리되어 있으므로, 문서상 임차인이 없다는 이유만으로 현장 확인을 생략해서는 안 됩니다. 단독주택은 실제 점유자, 내부 상태, 제시외 건물 포함 범위가 명도와 비용에 직접 영향을 줍니다.
③ 회차별 가격 — 낮아졌지만 ‘싸다’의 근거는 현장에서 완성된다
현재 회차 최저가는 28,492,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 19,944,400원, 5회 유찰 시 13,961,080원까지 내려가는 시나리오가 제시됩니다. 현재 회차만 보더라도 신청채권자와 후순위 가압류 채권은 전액 배당되고, 소유자에게도 9,280,738원이 남는 구조입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 28,492,000원 | 18,298,406원 | 0원 | 9,280,738원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 19,944,400원 | 18,298,406원 | 0원 | 886,995원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 13,961,080원 | 13,309,781원 | 4,988,625원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 28,492,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.2% 추정) | - | 912,856원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사 씨엔에스대부 | 4,692,976원 | 4,692,976원 |
| 2. 가압류 · 영일자산관리대부유한회사 | 13,605,430원 | 13,605,430원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,280,738원 |
현재 최저가 28,492,000원 기준으로 집행비용과 채권자 배당 후 소유자 잔여가 발생하는 구조입니다. 당해세·현장 점유·실제 비용은 최종 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영주시 휴천동 소재 영주남부초등학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중입니다. 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건물이며 위생설비, 급배수설비 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 116.0㎡, 평지·자루형·세로한면(가) 도로접면입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 자연재해위험개선지구가 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 거주자·점유자 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 포함 범위. 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 기재되어 있으므로, 실제 포함 범위와 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 수리비 산정. 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 단독주택이므로 지붕, 누수, 난방, 급배수, 내부 마감 상태를 비용으로 환산해야 합니다.
- 토지 제한 확인. 자연재해위험개선지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역 포함 여부가 활용 계획에 맞는지 확인해야 합니다.
- 낙찰가 상한. 최저가 28,492,000원에 수리비와 명도비를 더한 총액이 감정가 83,067,740원 대비 충분히 낮은지 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 무난, 물건성은 확인형”
이 사건은 권리분석만 보면 난도가 높지 않습니다. 임차인 인수액은 없고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 최저가도 3회 유찰을 거치며 28,492,000원까지 내려왔습니다. 그러나 물건은 아파트가 아니라 단독주택 + 토지입니다. 환금성은 입지와 건물 상태, 수리비, 점유, 제시외 건물 범위에 따라 크게 달라집니다. 따라서 결론은 권리상 응찰 가능, 현장 확인 전 공격적 입찰은 보류입니다. 가격이 낮아진 이유가 단순한 유찰인지, 물건성의 한계인지 확인하는 사람이 이 경매의 우위를 가져갑니다.