제주지방법원 2025타경8151. 서귀포시 중문동 ‘카렌시아’ 2층 206호입니다. 등기상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태와 매각물건명세서에는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 현재 소유자는 최영규 씨로, 2023.07.14. 거래가 310,000,000원에 소유권을 넘겨받았고 같은 날 하원새마을금고가 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
그 뒤 농업협동조합중앙회 가압류 116,380,589원, 한국자산관리공사 가압류 54,748,728원이 붙었지만 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가 151,900,000원 = 매수인의 실질취득액 151,900,000원으로 보는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8151 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 중문동 1733-5 카렌시아 2층 206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 7층 내 제2층 |
| 소유자 | 최영규 (2023.07.14. 거래가 310,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 151,900,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 하원새마을금고 / 168,523,292원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
임차인 없음. 따라서 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2023.07.14. 하원새마을금고 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 농업협동조합중앙회·한국자산관리공사 가압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.04.15.의 별도 강제경매개시결정은 2025.04.21. 기각되어 2025.05.15. 등기가 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 우선해야 한다
중문카렌시아는 28세대, 사용승인일은 2021.03.10.이며 대상 면적은 83.7917㎡입니다. 전체 12건 실거래 평균은 281,916,666원이지만, 2021~2022년의 330,000,000원· 340,000,000원·360,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 256,666,666원과 최신 거래 290,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.84㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2025.08 | 83.54㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2025.04 | 84.15㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 256,666,666원 |
현재 최저매각가이자 실질취득액 151,900,000원은 최근 12개월 평균의 59.2%입니다. 최신 거래 290,000,000원과 비교해도 가격 간격은 큽니다. 따라서 이 사건은 단순히 감정가 대비 49%라는 이유가 아니라, 실질취득액 자체가 최근 거래 수준보다 낮다는 점에서 가격 여지가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,926,600원 |
| 1. 근저당 · 하원새마을금고 | 180,000,000원 | 148,973,400원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 116,380,589원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 54,748,728원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 351,129,317원 중 채권자 예상배당은 148,973,400원, 미배당은 202,155,917원입니다. 그러나 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 151,900,000원 | 148,973,400원 | 202,155,917원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 247,087,937원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 278,438,075원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 이 사건에서는 각 시나리오의 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 가격이 내려가면 실질취득액도 함께 내려가는 일반적인 인수 0원 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 중문동 소재 중문초등학교 북측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 통행이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 등기상 근린시설이지만 감정평가와 매각물건명세서상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물의 2층 206호이며 사용승인일은 2021.03.10.입니다. 기본위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 폭 약 15m, 남측 폭 약 4m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 지구단위계획구역, 정비구역 등이며 공시지가는 754,700원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 중문카렌시아는 28세대입니다. 실거래는 확인되지만 최근 가격 추세가 -11.6%이고 단지 경매 평균 유찰도 2.0회이므로 매도기간과 가격 변동을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 비교. 인수 0원이므로 현재 실질취득액은 151,900,000원입니다. 최근 12개월 평균 256,666,666원의 59.2% 수준이라는 점이 가격 판단의 핵심입니다.
- 하락 추세 반영. 전체 12건 평균 281,916,666원보다 최근 12개월 평균 256,666,666원을 우선해 보세요. 최근 가격 추세는 -11.6%입니다.
- 용도 확인. 등기상 근린시설이고 실제 이용은 주거용 오피스텔입니다. 입찰 전 해당 용도와 실제 이용상태를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 현재 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성 확인. 28세대 규모와 최근 거래 추세, 평균 유찰 2.0회를 함께 보고 향후 재매각 가능성을 점검해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당 202,155,917원은 매수인 부담이 아닙니다. 예상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 낮아졌지만 환금성은 별도 점검”
이 사건의 가장 큰 장점은 구조가 명확하다는 점입니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 하원새마을금고 근저당 이후 가압류도 매각으로 소멸하므로, 현재 최저가 151,900,000원이 곧 실질취득액입니다.
가격도 최근 거래와 비교하면 낮습니다. 최근 12개월 평균 256,666,666원의 59.2% 수준이고 최신 거래는 290,000,000원입니다. 다만 시장 추세는 -11.6%로 내려가고 있으며 이미 2회 유찰됐습니다. 또한 28세대의 소규모 단지, 근린시설 등기와 주거용 오피스텔 이용이라는 물건 특성이 존재합니다. 결론적으로 권리와 현재 가격 간격은 긍정적이지만, 최종 판단의 승부처는 하락장 속 환금성과 용도 적합성입니다.
