제주지방법원 2025타경8158. 제주시 삼도이동 1018 토지와 지상 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상 4층이고, 1층은 위락시설·근린생활시설·주차장, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2021.11.19. 설정된 제주중앙신용협동조합의 채권최고액 696,000,000원 근저당권입니다. 이후 근저당·가압류·압류와 상가임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준보다 앞선 점유관계가 있어 등기만 보고 안전하다고 결론 내릴 수 없는 물건입니다.
현재 최저가는 422,667,000원으로 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 그러나 실거래 시세 자료가 제시되지 않아 이 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 선순위 임차관계 중 보증금이 확인된 이다남 500,000원, 이창현 1,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있고, 조혜영·김만옥은 보증금 자체가 확인되지 않았습니다. 가격 판단보다 임대차 원본 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8158 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1018 · 무근성7길 12 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 1층 위락시설·근린생활시설·주차장 / 2~4층 다가구주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상4층 · 사용승인 2001.09.25 |
| 토지 | 228.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 문영내 |
| 감정가 / 최저가 | 1,232,264,280원 / 422,667,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 517,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 선순위 점유는 별도
말소기준은 2021.11.19. 제주중앙신용협동조합 근저당권 696,000,000원입니다. 2022년 이후 제주은행 근저당 2건, 혼디축산 근저당, 강혜숙 근저당과 다수 가압류·압류는 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 이 근저당권은 2025.09.10. 확정채권양도를 원인으로 2025.10.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차관계 8명
| 성명 | 점유부분 | 전입·사업자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이다남 | 제시건물 1층 | 2016.06.13 | 500,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 매수인 인수 |
| 이창현 | 제시건물 2층(현장표시:201호) | 2018.02.06 | 1,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 매수인 인수 |
| 조혜영 | 제시건물 2층(현장표시:201호) | 2020.04.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김만옥 | 4층 | 2018.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김창유 | 제시건물 2층(현장표시:202호) | 2024.10.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 정진나 | 제시건물 4층(현장표시:401호) | 2023.02.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 강숙자 | 제시건물 2층(현장표시:203호) 전부 | 2024.10.28 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.06.17 | 인수 없음 |
| 설호진 | 소재지 1층 중 건물기준 남쪽 | 2024.04.19 | 10,000,000원 | 대항력 없음 | 확정 2025.06.09 · 배당요구 2026.03.13 | 매각으로 소멸 |
확인된 매수인 인수액은 이다남·이창현 보증금 합계 1,500,000원입니다. 그러나 이 금액은 최종 인수액의 상한이 아니라 확인된 최소액입니다. 조혜영·김만옥은 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금이 확인되지 않았으므로, 그 보증금이 존재하고 대항요건이 유지되는 경우 매수인 부담이 더 커질 수 있습니다. 따라서 현재 최저가를 기준으로 한 최소 실질취득은 424,167,000원+입니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰은 확인되지만 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가는 1,232,264,280원, 현재 최저가는 422,667,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 295,866,900원, 5회 유찰 시 207,106,830원입니다. 하지만 동일·유사 물건의 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 가지고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
특히 유찰이 계속되더라도 현재 계산상 이다남·이창현의 확인된 인수액 1,500,000원은 각 시나리오에서 그대로 남습니다. 여기에 조혜영·김만옥의 미상 보증금이 추가될 수 있으므로, 낙찰가 하락이 곧바로 실질취득비용의 같은 폭 하락을 의미하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 422,667,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,626,670원 |
| 인수 · 이다남 보증금 | 500,000원 | 0원 |
| 인수 · 이창현 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 을구 3 · 제주중앙신용협동조합 근저당 | 696,000,000원 | 416,040,330원 |
| 을구 4 · 주식회사제주은행 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 5 · 주식회사제주은행 근저당 | 36,000,000원 | 0원 |
| 을구 6 · 농업회사법인주식회사혼디축산 근저당 | 72,240,000원 | 0원 |
| 갑구 6 · 제주신용보증재단 가압류 | 85,717,170원 | 0원 |
| 갑구 7 · 신용보증기금 가압류 | 279,405,000원 | 0원 |
| 갑구 9 · 주식회사 국민은행 가압류 | 31,159,855원 | 0원 |
| 을구 7 · 강혜숙 근저당 | 92,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11 · 교보생명보험주식회사 가압류 | 8,710,608원 | 0원 |
| 갑구 12 · 농업회사법인 삼달파머스유통 주식회사 가압류 | 26,669,102원 | 0원 |
| 갑구 13 · 서울보증보험 주식회사 가압류 | 8,304,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 1,456,205,735원, 채권자 예상배당은 416,040,330원, 미배당은 1,040,165,405원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 이다남·이창현 보증금 1,500,000원은 배당표 밖에서 매수인 인수로 계산됩니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주북초등학교 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통노선이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 이용. 1층은 위락시설·근린생활시설·주차장, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중인 복합형 물건입니다.
- 토지. 일반상업지역 · 228.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 소로한면입니다.
- 규제. 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 소로1류 접합, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 건물. 사용승인일은 2001.09.25.이며 기본위생설비·급배수설비와 2~4층 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조혜영·김만옥 임대차 원본 확인. 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금이 확인되지 않습니다. 계약서·점유현황·보증금 규모를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 이다남·이창현 인수 반영. 현재 계산상 확인된 보증금 500,000원과 1,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
- 동일 공간 중복점유 확인. 제시건물 2층 현장표시 201호에 이창현과 조혜영이 함께 확인돼 실제 점유관계와 계약관계를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 설호진 임차권. 보증금 10,000,000원, 사업자등록신청일 2024.04.19., 확정일자 2025.06.09., 임차권등기 2026.03.13.으로 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되고, 1층과 2~4층의 이용형태가 다르므로 현황·도면·점유구획을 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 3회 유찰로 감정가 대비 34.3%까지 내려왔지만 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 마십시오.
- 배당 변동 확인. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 미배당 규모는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “34.3% 낙찰가보다 먼저 볼 것은 미상 보증금”
이 물건은 감정가 1,232,264,280원에서 3회 유찰돼 최저가가 422,667,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2021.11.19. 근저당 이후 권리가 대부분 매각으로 소멸하지만, 임차관계에서는 결론이 다릅니다. 이다남·이창현의 확인된 인수액 1,500,000원이 있고, 그보다 더 중요한 조혜영·김만옥의 선순위 전입 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 확인 가능한 최소 실질취득은 424,167,000원+입니다. 뒤의 “+”가 이 사건의 핵심입니다. 미상 보증금이 얼마인지에 따라 실제 부담이 달라질 수 있어, 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 이 사건의 결론은 가격보다 임차관계 확인이 먼저입니다.
