의정부지방법원 2025타경4677. 고양시 일산서구 탄현동 ‘큰마을대림아파트’ 110동 6층 602호입니다. 감정평가 이용상태는 아파트, 건물은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 20층 중 6층으로 기재되어 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 500,000,000원에서 2회 유찰된 245,000,000원입니다. 실거래 평균 438,750,000원과 비교하면 가격은 분명 내려와 있습니다. 단, 이 가격만 보고 들어가기 전 배당표와 세금 압류 메모를 분리해서 봐야 합니다.
제공 데이터 기준 임차인은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조도 아닙니다. 이 사건의 실질취득가는 최저가 245,000,000원 + 인수 0원 = 245,000,000원으로 보아 시세와 비교합니다. 대항력 인수형처럼 보증금 때문에 총액이 고정되는 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4677 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 121 큰마을대림아파트 110동 6층602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 20층 중 6층 602호 · 사용승인일 2001.12.17. |
| 단지 / 매칭 면적 | 큰마을대림,현대아파트 · 2,588세대 · 실거래 매칭 면적 163.43㎡ |
| 소유자 | 최은숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 500,000,000원 / 245,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오훈석 / 288,992,602원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2024년 오훈석 근저당
현재 말소기준권리는 2024.12.11 을구 32번 근저당권입니다. 채권최고액은 350,000,000원, 근저당권자는 오훈석, 채무자는 반경희로 기재되어 있습니다. 그 뒤의 2025.08.18 임의경매개시결정과 2025.11.04 파주시 압류는 데이터상 “말소기준권리 이후 → 매각으로 소멸”로 표시됩니다.
② 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 55.8%
같은 단지로 매칭된 실거래는 12건입니다. 매칭 면적은 163.43㎡이고, 최근 실거래 평균은 438,750,000원입니다. 최저가는 245,000,000원으로 이 평균의 55.8%입니다. 감정가 500,000,000원은 실거래 최고가와 같은 금액입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 163.43㎡ | 17 | 495,000,000원 |
| 2026.05 | 163.43㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2025.11 | 163.43㎡ | 19 | 395,000,000원 |
| 2025.10 | 163.43㎡ | 4 | 427,500,000원 |
| 2025.09 | 163.43㎡ | 10 | 435,000,000원 |
| 2025.08 | 163.43㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2025.08 | 163.43㎡ | 15 | 500,000,000원 |
| 2025.07 | 163.43㎡ | 10 | 437,500,000원 |
| 2025.06 | 163.43㎡ | 8 | 440,000,000원 |
| 2025.05 | 163.43㎡ | 7 | 425,000,000원 |
| 2025.05 | 163.43㎡ | 1 | 400,000,000원 |
| 2025.05 | 163.43㎡ | 15 | 470,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 438,750,000원 |
실거래 범위는 390,000,000원~500,000,000원입니다. 현재 최저가는 최저 실거래가 390,000,000원보다도 낮습니다. 그래서 가격만 놓고 보면 2회 유찰 이후의 할인 폭은 분명합니다. 다만 이 사건은 배당표상 후순위 채권이 거의 배당받지 못하는 구조라, 권리 원본과 세금 압류 확인이 가격 판단만큼 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,230,000원 |
| 을구 1(전 1)번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사서울은행 | 276,000,000원 | 50,770,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 오용덕 | 200,000,000원 | 0원 |
| 을구 32번 근저당권 · 오훈석 | 350,000,000원 | 0원 |
| 채권자 총계 | 5,108,429,139원 | 240,770,000원 |
| 미배당 / 소유자 교부 | 4,867,659,139원 | 0원 |
배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 추정입니다. 현재 회차 기준 신청채권자 오훈석의 applicant_paid는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 매수인 인수액과는 별개로, 배당 구조가 매우 부족하다는 신호입니다.
④ 회차별 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 245,000,000원 | 240,770,000원 | 4,867,659,139원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 171,500,000원 | 168,299,000원 | 4,940,130,139원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 120,049,999원 | 117,569,299원 | 4,990,859,840원 | 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 있는 사건이 아니므로, 유찰되어도 보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 구조는 아닙니다. 시나리오상 매수인 인수는 모든 회차에서 0원입니다. 다만 회차가 내려갈수록 채권자 배당 부족액은 더 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호곡초등학교 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 경의중앙선 탄현역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 20층 중 6층 602호이며, 사용승인일은 2001.12.17.입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비 및 E/V설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등)이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 단지명은 큰마을대림,현대아파트, 총 2,588세대이며, 매칭 실거래 12건의 평균은 438,750,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 확인. 임차인 0명·인수 0원이므로 현재 기준 실질취득가는 최저가 245,000,000원입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 8건 메모가 있으므로 당해세 여부와 배당 순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. tenants 배열은 0명이지만 감정요항에는 임대관계 등 미상임이 있어 명세서·현황조사 원본 대조가 필요합니다.
- 배당표 과신 금지. 채권자 총청구액 5,108,429,139원, 미배당 4,867,659,139원으로 후순위 배당 부족이 매우 큽니다.
- 가격 상한. 실거래 최저 390,000,000원, 평균 438,750,000원, 최고 500,000,000원을 기준으로 입찰가 상한을 따로 정해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기반 자동 분석입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — 가격은 A, 서류 확인은 필수
이 물건은 최저가만 보면 분명 매력적입니다. 현재 실질취득가 245,000,000원은 실거래 평균 438,750,000원의 55.8%이고, 임차인 인수도 0원입니다. 하지만 배당표는 매우 거칠게 부족합니다. 채권자 총청구액은 5,108,429,139원, 예상배당은 240,770,000원, 미배당은 4,867,659,139원입니다. 결론은 단순합니다. 가격은 낮아졌고 인수는 없지만, 세금 압류와 원본 권리관계 확인 없이 들어갈 물건은 아닙니다.
