대구지방법원 2025타경100237. 사건 분류는 연립/다세대와 토지이나, 감정평가상 기호 2 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 2016.12.27 사용승인된 일반목구조 징크지붕 단층이며, 토지는 대 594.0㎡입니다. 등기상 소유자는 채영우이고, 제이비우리캐피탈주식회사가 8,952,402원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
권리구조의 기준점은 2016.12.28 설정된 알찬신용협동조합의 근저당권 169,000,000원입니다. 이후 설정된 김석기의 근저당권 65,000,000원과 국의 압류, 현대캐피탈주식회사·제이비우리캐피탈 주식회사·경북신용보증재단의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 실제 배당순위는 별개의 문제이므로, 배당표에 반영되지 않은 당해세와 최우선변제 여부는 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100237 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 평은면 오운리 1337-4 · 경상북도 영주시 평은면 경북대로2229번길 2-37 |
| 사건 분류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 기호 2 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 일반목구조 징크지붕 단층 · 사용승인일 2016.12.27 · 판넬 등 마감 · 하이샷시 창호 · 장판지 등 마감 |
| 토지 | 대 594.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) · 공시지가 30,800원/㎡ |
| 소유자 | 채영우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 249,690,000원 / 249,690,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제이비우리캐피탈주식회사 / 8,952,402원 |
| 매각기일 | 2026.05.11 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 제시외 물건(관정 및 부대설비) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.12.28 알찬신용협동조합 근저당권입니다. 2023년 김석기 근저당권을 비롯해 2024년 이후의 압류·가압류와 2025년 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 산정에서도 매수인 인수액은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 0원으로 계산됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 검증 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 249,690,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가가 최근 거래 수준보다 낮은지, 높은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없는 현재 회차를 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
감정평가상 본건은 고사동교차로 북서측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택·창고·농경지·임야가 소재합니다. 주위환경과 생활편의시설 접근성, 차량 접근 및 도로여건은 모두 보통으로 평가됐습니다. 거래 표본이 없는 상태에서는 토지 형상과 도로 접면, 건물 상태, 제시외 건물 및 관정·부대설비의 실제 효용을 현장에서 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,295,660원 |
| 1. 근저당 · 알찬신용협동조합 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김석기 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 9,849,969원 | 9,849,969원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 8,458,654원 | 1,544,371원 |
| 5. 가압류 · 경북신용보증재단 | 68,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매신청채권 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 8,952,402원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 329,261,025원 중 245,394,340원이 배당되고, 83,866,685원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 경상북도 영주시 평은면 오운리 소재 고사동교차로 북서측 인근입니다.
- 주위환경. 인근에 단독주택·창고·농경지·임야가 소재하며, 주위환경과 생활편의시설 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근 도로여건을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 2 건물은 단독주택으로 이용 중이며 냉난방설비, 위생 및 급배수시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 594.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 도로 접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역의 전부제한구역(모든축종제한)에 포함됩니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이 기재가 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 비교 실거래 자료가 없으므로 실제 매수층과 적정가격은 현장조사와 인근 중개업소 확인을 통해 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차 확인. 임대관계 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 사업자등록, 확정일자와 보증금 여부를 확인하세요.
- 시세 원본 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 인근 단독주택과 토지 거래, 건물 상태를 기준으로 최저가 249,690,000원의 적정성을 검증하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 제시외 물건인 관정 및 부대설비의 위치·상태·소유관계·사용 가능 여부를 확인하세요.
- 토지 진입조건. 도로 접면이 세로한면(불)로 기재돼 있으므로 실제 차량 진입과 도로 폭, 경계 현황을 현장에서 확인하세요.
- 세금·배당 순위. 배당 산정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 세금 체납과 배당요구 내역을 원본으로 대조하세요.
- 회차별 판단. 1회 유찰 시 199,752,000원, 2회 유찰 시 159,801,600원이지만 실거래 검증 전에는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “소멸형 권리와 적정가격은 별개다”
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2016.12.28 알찬신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 임대관계가 미상이고 실거래 비교자료가 없어, 신건 최저가 249,690,000원이 시세보다 낮다고 말할 수는 없습니다.
또한 사건 분류는 연립/다세대와 토지인 반면 감정상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 제시외 건물과 관정 및 부대설비까지 일괄매각됩니다. 따라서 결론은 등기 권리는 소멸형, 가격과 현장 리스크는 보류입니다. 점유관계와 매각 범위, 도로 조건, 인근 거래가격을 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
