서울남부지방법원 2025타경674. 양천구 신월동 그린파크 제102동 5층 502호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택으로, 방1·주방·거실·발코니·욕실겸화장실·다락 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 말소기준은 2014.12.05. 설정된 국민은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 2024.12.13. 전정광의 가압류와 2025.09.17. 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸 예정입니다.
점유관계에서는 한웅길이 확인됩니다. 전입일은 2025.03.11.로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 배당 부족분을 매수인이 보증금으로 승계하는 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당요구·임대차 조건 자체는 원본 명세서와 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경674 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 207-54 그린파크 제102동 제5층 제502호 |
| 용도 / 전용 | 기타 · 도시형생활주택 · 36.72㎡ · 지상5층 중 5층 |
| 이용상태 | 방1 · 주방 · 거실 · 발코니 · 욕실겸화장실 · 다락 등 |
| 소유자 | 김흥수 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 129,024,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 소유자 김흥수의 소유권이전과 국민은행 근저당권은 같은 날인 2014.12.05. 등기됐고, 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 전정광의 70,000,000원 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 한웅길의 전입일 2025.03.11.도 말소기준보다 뒤이므로 대항력 없는 점유로 판단됩니다.
② 임차인 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한웅길 | 미상 | 2025.03.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인·점유자로 확인되는 사람은 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래 평균의 55.2%
그린파크(207-54)는 37세대, 사용승인일은 2014.10.12.입니다. 비교 표본은 전용면적이 유사한 최근 실거래 2건이며, 최근 12개월 평균은 233,750,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 39.49㎡ | 4 | 232,500,000원 |
| 2024.09 | 39.28㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 평균 | 36.72㎡ 대상 | 2건 | 233,750,000원 |
현재 최저매각가는 129,024,000원으로 최근 12개월 평균 233,750,000원의 55.2%입니다. 최신 거래는 2024.10의 232,500,000원이며, 현재 최저가는 이 거래가와도 상당한 차이가 있습니다. 다만 비교 가능한 거래가 2건뿐이고 대상 전용면적은 36.72㎡, 거래 표본은 39.49㎡·39.28㎡이므로 단순 평균만으로 적정 입찰가를 확정하기보다는 층·다락·내부상태를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,024,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,336원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 전정광 | 70,000,000원 | 6,417,664원 |
| 3. 경매개시결정 · 전정광 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 260,000,000원, 배당액은 126,417,664원, 미배당은 133,582,336원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족분이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서서울호수공원에서 남동측 직선거리 약 60m 지점이며, 인근은 다세대주택·공원·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 지하철 5호선 까치산역에서 약 1.3km, 남부순환로까지 약 90m 거리입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물의 제5층 제502호이며 사용승인일은 2014.10.12.입니다.
- 설비. 위생설비, 도시가스보일러 난방설비, 승강기, 소방설비가 되어 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 서측으로 노폭 약 8m 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 한웅길은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 불가했습니다. 방1·거실·다락 등의 실제 구조와 수리 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 명도 확인. 점유자가 있으므로 대항력 유무와 별개로 인도·명도 일정과 협의 가능성을 점검해야 합니다.
- 비교거래 한계. 최근 12개월 실거래는 2건이며 면적도 39.49㎡·39.28㎡로 대상 36.72㎡와 차이가 있습니다.
- 유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰 상태입니다. 가격 할인 외에 현장·상품성·점유 등 유찰 요인이 있는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하고, 가격은 크게 내려왔다”
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2014.12.05. 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤 권리는 매각으로 소멸합니다. 점유자 한웅길도 2025.03.11. 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 감정가 252,000,000원에서 3회 유찰돼 129,024,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 233,750,000원의 55.2%입니다.
다만 이 할인폭을 그대로 수익으로 보기는 어렵습니다. 비교 실거래는 2건뿐이고, 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으며 점유자의 보증금·확정일자도 미상입니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮고 가격 차이는 크지만, 3회 유찰의 원인과 현장 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
