161,280,000원
서울남부지방법원 2025타경674. 양천구 신월동 그린파크 제102동 제5층 제502호로, 감정평가상 도시형생활주택입니다. 이용상태는 방1·주방·거실·발코니·욕실겸화장실·다락 등으로 조사됐고, 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 중 제5층입니다. 사용승인일은 2014.10.12, 대상 면적은 36.72㎡입니다.
권리의 기준점은 2014.12.05 설정된 주식회사국민은행 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤 2024.12.13 전정광의 가압류 70,000,000원과 2025.09.17 강제경매개시결정이 이어졌고, 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인이 승계할 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경674 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 207-54 그린파크 제102동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 도시형생활주택 · 방1·주방·거실·발코니·욕실겸화장실·다락 등 |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 경사지붕 · 지상5층 중 제5층 |
| 대상 면적 | 36.72㎡ |
| 소유자 | 김흥수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 161,280,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 소유권은 김흥수에게 2014.12.05 이전됐고, 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 전정광의 2024.12.13 가압류와 2025.09.17 강제경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정은 3번 가압류의 본압류로의 이행으로 경정된 내역이 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한웅길 | 미상 | 2025.03.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 1명으로 파악됩니다. 한웅길의 전입일 2025.03.11은 말소기준권리 2014.12.05보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 계산상 매수인이 인수할 보증금은 0원입니다. 다만 점유 부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 명도 및 배당관계는 원본 서류와 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 2회 유찰 후 최근 평균의 69%
그린파크(207-54)의 비교 거래는 2건이며, 최근 12개월 평균은 233,750,000원입니다. 현재 최저매각가 161,280,000원은 이 평균의 69.0%입니다. 최신 거래는 2024.10의 232,500,000원이고, 다른 거래는 2024.09의 235,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 39.49㎡ | 4 | 232,500,000원 |
| 2024.09 | 39.28㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 233,750,000원 |
감정가 252,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높지만, 두 차례 유찰되면서 최저가는 161,280,000원까지 내려왔습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액은 최저가와 동일한 161,280,000원이고, 최근 평균 대비 69.0%입니다. 따라서 가격만 놓고 보면 신건과 달리 현재 회차에서는 실거래 대비 할인 구간에 들어와 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,057,920원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 전정광 | 70,000,000원 | 38,222,080원 |
| 3. 경매개시결정 · 전정광 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 채권 총액 260,000,000원 중 158,222,080원이 배당되고, 미배당은 101,777,920원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
추가 유찰 시 제공된 시나리오는 3회 유찰 129,024,000원, 4회 유찰 103,219,200원입니다. 이 경우 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 채권자 미배당은 각각 133,582,336원, 159,025,869원으로 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서서울호수공원에서 남동측으로 직선거리 약 60m 지점에 위치하며, 인근은 다세대주택·공원·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 지하철 5호선 까치산역에서 약 1.3km, 남부순환로까지 약 90m 거리입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 건물. 사용승인일 2014.10.12, 기본적인 위생·난방·승강기·소방설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 2,113,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 규제. 감정 자료에는 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.가 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 한웅길의 전입은 후순위라 대항력은 없지만, 점유 부분·보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 확인. 최근 12개월 평균은 233,750,000원이지만 거래 건수는 2건입니다. 개별 호수 상태와 면적 차이를 반영해 응찰가를 결정해야 합니다.
- 현재 회차 가격. 최저가 161,280,000원은 감정가의 64%, 최근 12개월 평균의 69.0%입니다. 권리 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 명도. 대항력 부재와 실제 인도 난이도는 같은 문제가 아닙니다. 현황조사와 현장 점유를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 불가했고, 건축물현황도·외관·탐문조사를 근거로 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 및 배당요구 관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 점유 확인과 실제 매입가
이 사건의 말소기준은 2014.12.05 국민은행 근저당입니다. 한웅길의 전입은 2025.03.11로 뒤에 있어 대항력이 없고, 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 이미 두 번 유찰되어 252,000,000원에서 161,280,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 233,750,000원의 69.0%입니다. 권리상 인수 부담이 없는 상태에서 실거래 대비 가격 할인도 확인됩니다. 다만 거래 표본이 2건이고, 점유자의 보증금·배당요구 여부와 내부 상태가 확인되지 않았으므로 권리는 긍정적, 가격도 할인 구간이지만 현장·점유 확인을 거쳐야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
