서울남부지방법원 2025타경9000. 금천구 독산동 971-15 토지와 지하1층·지상4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 용도는 다가구주택 + 토지이고, 감정 이용상태는 지1층과 2층~옥탑층이 다중주택, 1층도 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 현황은 다중주택 4개호로 탐문됐습니다. 소유자는 윤지혜·정경이 각 2분의 1 공유이고, 말소기준권리는 2020.12.23 설정된 관악농업협동조합의 채권최고액 1,020,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤 주택임차권과 압류, 경매개시결정이 대량으로 붙었습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고 현재 배당표도 매수인 인수를 0원으로 계산하지만, 이 물건은 여러 호실이 독립적으로 사용되는 다중주택입니다. 따라서 단순히 “후순위니까 끝”이라고 보기보다 각 호실의 실제 전입·점유·보증금·배당요구 상태를 개별 대조하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9000 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 971-15 · 서울특별시 금천구 독산로103길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 현황 다중주택 · 지하1층 / 지상4층 |
| 사용승인 | 2020.12.17 |
| 소유자 | 윤지혜 2분의 1 · 정경이 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,204,567,680원 / 1,763,654,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 80% |
| 신청채권액 | 861,172,403원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함감정 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 후순위 권리는 많다
말소기준인 2020.12.23 근저당권 이후 금천구·국·국민건강보험공단의 압류와 다수의 주택임차권, 경매개시결정이 이어집니다. 근저당권자는 등기상 관악농업협동조합에서 서울서남부농업협동조합으로 명칭이 변경됐고, 2026.01.09 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 대부분 후순위, 일부는 ‘미상’
확인된 실명 점유자와 임차권자 가운데 전입일이 확인되는 항목은 말소기준일인 2020.12.23 이후라 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 전입일 자체가 확인되지 않는 정성훈 등 일부 항목은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 남겨야 합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 신고는 없습니다.
| 임차인 / 점유자 | 호실 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박경진 | 202호 | 2024.12.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양우재 | 402호 | 2024.11.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임성락 | 403호 | 2023.08.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은주 | 201호 | 2024.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최수민 | 302호 | 2025.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송혜련 | 402호 | 2021.01.14 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성조 | 201호 | 2021.09.29 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강현규 | 103호 | 2022.03.21 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진아 | 502호 | 2022.08.16 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재엽 | 404호 | 2021.03.03 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다혜 | 305호 | 2021.01.27 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지효 | 303호 | 2021.03.04 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽대원 | 204호 | 2021.08.02 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정성훈 | 405호 | 미상 | 120,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 옥진수 | 102호 | 2023.03.07 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오주민 | 304호 | 2023.01.18 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형준 | 301호 | 2023.07.07 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조정석 | 302호 | 2023.02.16 | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고은혜 | 104호 | 2022.09.06 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지영 | 401호 | 2022.11.15 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박미래 | 602호 | 2023.04.19 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심유진 | 601호 | 2024.12.04 | 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김승현 | 203호 | 2022.04.27 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김범준 | 101호 | 2021.12.21 | 110,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 1회 유찰 후 감정가 80%
감정가 2,204,567,680원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,763,654,000원입니다. 현재 회차는 감정가 80%, 다음 시나리오는 감정가 64%, 그 다음은 감정가 51%로 제시돼 있습니다.
이 사건은 시세 근거 없이 현재 최저가를 ‘싸다’고 평가하지 않습니다. 현재 단계에서 확인할 수 있는 것은 감정가 대비 유찰 폭과 배당·인수 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 1,763,654,000원으로 계산되지만, 대항력 미상 점유관계가 별도로 확인될 경우 이 전제는 다시 검토해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 1,763,654,000원 | 1,020,000,000원 | 0원 | 723,617,460원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,410,923,200원 | 1,020,000,000원 | 0원 | 374,413,968원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 1,128,738,560원 | 1,020,000,000원 | 0원 | 95,051,174원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,763,654,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 20,036,540원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 관악농업협동조합 | 1,020,000,000원 | 1,020,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 723,617,460원 |
현재 시뮬레이션에서 근저당권 미배당은 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액과 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 독산3동 주민센터 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·상가주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 현황 이용. 지1층과 2층~옥탑층은 공부 및 현황 다중주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 1층 이용. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 현황은 다중주택 4개호로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층·지상4층 건물이며 사용승인일은 2020.12.17입니다.
- 설비. 도시가스 난방, 위생·급배수, 소화, 화재탐지, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실별 전입 재확인. 말소기준일 2020.12.23 전후의 주민등록·점유 개시 상태를 각 호실별로 다시 대조하세요.
- 보증금 미상 점유자 확인. 박경진·양우재·임성락·김은주·최수민 등 보증금이 확인되지 않은 점유관계는 계약서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 정성훈 대항력 확인. 보증금 120,000,000원·확정일자 2020.12.30이 확인되지만 주민등록일자가 없어 대항력을 단정하지 않습니다.
- 임차권 경정 반영. 이재엽·이지효·고은혜의 경정내용을 원등기와 함께 확인하고 중복 보증금으로 계산하지 마세요.
- 이성조 관계 검토. 임차권자와 별도 경매 채권자로 동시에 등장하므로 실제 임대차·채권관계를 확인하세요.
- 국세·지방세. 압류 5건 가운데 당해세 해당 여부와 금액을 확인해 배당표를 다시 계산하세요.
- 현황 이용 확인. 1층 공부상 사무소와 현황 다중주택 이용관계, 옥탑층 제시외 부분의 실제 사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 별도의 현장 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “기준권리는 단순하지만, 점유관계는 단순하지 않다”
이 사건의 등기 순위 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 2020.12.23 근저당권이 기준이고, 이후 압류와 임차권은 후순위입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 근저당권 1,020,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
그러나 물건 자체는 여러 호실로 사용되는 다중주택이고 임차권등기가 반복적으로 설정됐으며, 현재 점유자 가운데 보증금 미상 항목과 대항력 판정 미상 항목도 남아 있습니다. 여기에 세금 압류 5건, 이성조 관계 확인, 1층의 공부상 용도와 현황 이용 차이까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “등기상 인수 0원 산정은 긍정적이지만, 임차인·세금 원본 확인 전까지는 보수적으로 접근”입니다. 현재 최저가가 감정가 80%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 맞습니다.
