제주지방법원 2025타경8197. 제주시 노형동 인텔리젼트한빛아파트 1층 103호로, 사건상 용도는 대지이며 감정평가 당시 근린생활시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 한빛종합건설주식회사이고, 한라신용협동조합이 청구액 734,160,541원으로 임의경매를 신청했습니다. 감정가는 1,250,000,000원이며 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 875,000,000원입니다.
표면적으로는 임차인 신고가 없고 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 내부를 확인하지 못한 폐문부재 상태였고 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 더 중요한 쟁점은 말소기준권리 산정과 실제 등기 흐름의 불일치입니다. 2008년 국민은행 근저당은 2011년 말소된 것으로 기재돼 있는데, 말소기준과 예상배당에서는 여전히 국민은행이 선순위로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8197 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 노형동 3779-5 인텔리젼트한빛아파트 1층 103호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 1100로 3349 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 분석대상 면적 | 241.7646㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래지붕 · 지하 2층 / 지상 15층 |
| 소유자 | 한빛종합건설주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,250,000,000원 / 875,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한라신용협동조합 / 734,160,541원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산보다 기준권리 확인이 먼저
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했고, 임대관계 역시 미상으로 조사됐습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현재 점유관계와 명도 난도가 확정되는 것은 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이지만, 현장점유자와 사업자등록·전입 관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가 8.75억을 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
인텔리젼트한빛의 최근 실거래 12건은 모두 83.53㎡~84.93㎡대인 반면, 본건의 분석대상 면적은 241.7646㎡입니다. 면적이 일치하지 않아 아래 거래가를 본건의 직접 시세로 적용할 수는 없습니다. 다만 단순 총액 비교에서는 실질취득액 875,000,000원이 최근 12개월 평균 392,666,666원의 222.8%이고, 최신 거래가도 400,000,000원입니다. 최소한 현재 최저가가 최근 거래 총액보다 저렴하다는 판단은 성립하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.93㎡ | 8 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 8 | 400,000,000원 |
| 2025.06 | 84.12㎡ | 6 | 378,000,000원 |
| 2025.04 | 83.53㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2024.12 | 84.87㎡ | 4 | 398,000,000원 |
| 2024.01 | 84.87㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2024.01 | 84.35㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2023.10 | 84.62㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2023.10 | 84.62㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2023.10 | 84.62㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2023.09 | 84.87㎡ | 9 | 345,000,000원 |
| 2023.08 | 84.62㎡ | 9 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 3건 | 392,666,666원 |
전체 12건 평균은 376,750,000원이지만, 가격 판단은 보다 최근인 12개월 평균 392,666,666원과 최신 거래 400,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 5.7% 높은 흐름입니다. 그럼에도 현재 최저가 875,000,000원은 최근 12개월 평균의 222.8%로, 총액 기준으로는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 875,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,150,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 910,000,000원 | 863,850,000원 |
| 2. 근저당 · 한라신용협동조합 | 780,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,690,000,000원 중 863,850,000원이 배당되고, 미배당액은 826,150,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 국민은행 근저당의 등기상 말소 이력과 배당표가 일치하지 않으므로 실제 배당순위는 반드시 재확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 노형오거리 남측 인근의 후면상업지대로, 공동주택·업무시설·근린생활시설·주상복합건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 대중교통 노선이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며 기본 위생설비, 급·배수설비와 승강기설비가 돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며, 중로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,092.3㎡, 공시지가 4,839,000원/㎡이며 인접 도로와 대체로 등고평탄한 공동주택 부지입니다.
- 현장 확인. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 폐문부재로 내부 이용상황과 관리상태는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 108세대, 2004.01.29. 사용승인 건물입니다. 본건은 241.7646㎡의 근린생활시설 이용 물건으로 84㎡대 공동주택 거래와 수요층이 다를 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2008년 국민은행 근저당의 2011년 말소 여부와 2011년 한라신협 근저당의 실제 순위를 등기사항 원본에서 확정해야 합니다.
- 배당순위 확인. 예상배당표의 국민은행 우선배당과 등기상 말소 기록이 충돌하므로 채권계산서·배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 폐문부재·임대관계 미상입니다. 현장점유자, 사업자등록과 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 비교 재구성. 84㎡대 공동주택 거래가 아니라 본건 241.7646㎡와 이용상태가 유사한 근린생활시설 비교사례로 입찰가를 다시 산정해야 합니다.
- 용도와 영업 가능성. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역 등의 제한과 현재 근린생활시설 이용 상태가 계획한 용도에 맞는지 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 내부 확인 없이 통상적인 상태를 전제로 감정평가됐으므로 설비·누수·불법변경·공실 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 관리비와 세금. 체납 관리비, 당해세와 실제 배당액 변동 가능성을 관계기관에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가가 곧 저가 매수는 아니다”
감정가 1,250,000,000원에서 한 차례 유찰돼 875,000,000원까지 내려왔지만, 배당 시나리오상 인수액이 0원이므로 실질취득액도 그대로 875,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 392,666,666원 대비 222.8%라는 총액 차이를 고려하면, 현재 자료만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 더구나 실거래 표본의 면적이 본건과 다르고, 실제 용도도 근린생활시설입니다.
권리 측면에서도 단순한 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 2008년 국민은행 근저당은 2011년에 말소된 것으로 기재됐지만 말소기준과 배당표에는 선순위로 남아 있습니다. 여기에 임대관계 미상과 내부 미확인까지 겹칩니다. 이 사건은 최저가가 낮아 보인다는 이유로 접근할 물건이 아니라, 기준권리·배당순위·점유관계와 동일 용도 시세를 다시 맞춘 뒤 판단해야 하는 보류형 물건입니다.
