제주지방법원 2025타경8204. 제주시 화북이동 거로썬빌라 502호, 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자는 문정란이며 2014.03.10 거래가액 118,000,000원으로 소유권이전 등기를 마쳤습니다. 현재 권리분석의 기준은 2016.07.15 설정된 주식회사제주은행 채권최고액 156,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 제주신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유 임차인은 김지희로, 502호를 주거용으로 사용하며 보증금 3,000,000원·월세 600,000원, 전입일은 2024.05.02입니다. 말소기준일 2016.07.15보다 뒤이므로 대항력은 없고, 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 확정일자와 배당요구가 확인되지 않아 우선변제 여부는 판단을 보류해야 하며, 보증금의 최우선변제 여부도 실제 배당에서는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8204 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 화북이동 4972-8 거로썬빌라 5층 502호 · 도로명주소 제주특별자치도 제주시 거로길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 대상 면적 40.29㎡ |
| 소유자 | 문정란 (2014.03.10 소유권이전 · 거래가액 118,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 49,049,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사제주은행 / 151,722,734원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 평가 특기 | 본건에 소재하는 다락 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 임차인 인수도 0원
말소기준은 2016.07.15 주식회사제주은행 근저당입니다. 제주신용보증재단의 2025.05.09 가압류 63,798,001원, 2025.06.04 임의경매개시결정, 국민건강보험공단의 2025.08.08 압류는 모두 그 뒤에 들어온 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 2014년 주식회사제주은행 근저당 331,000,000원과 동광신용협동조합 근저당 102,700,000원은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지희 | 502호 · 주거 · 2024.05.02 | 3,000,000원 / 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
② 시세 비교 — 24.5% 수치보다 ‘면적 불일치’가 먼저다
거래 집계상 대상 면적은 40.29㎡인데, 확인되는 실거래는 2024.01 · 83.33㎡ · 1층 · 200,000,000원 한 건입니다. 실거래 평균·최신 거래·집계상 최근 12개월 평균도 모두 200,000,000원으로 표시되지만, 거래 면적 자체가 대상과 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 83.33㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 집계 평균 | 면적 불일치 | 1건 | 200,000,000원 |
현재 최저가 49,049,000원은 실거래 집계값 200,000,000원의 24.5%로 표시됩니다. 그러나 대상 40.29㎡와 비교 거래 83.33㎡가 다르므로, 이 24.5%를 그대로 ‘시세 대비 할인율’로 해석해서는 안 됩니다. 감정가 대비 현재 회차가 34.3%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 대상 면적에 맞는 직접 비교 거래가 없는 상태에서는 가격 메리트를 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,049,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,882원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 주식회사제주은행 | 156,000,000원 | 47,766,118원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 제주신용보증재단 | 63,798,001원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 219,798,001원 중 예상배당은 47,766,118원이며 미배당은 172,031,883원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족분이고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 49,049,000원 | 47,766,118원 | 172,031,883원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 34,334,300원 | 33,316,283원 | 186,481,718원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 24,034,010원 | 23,201,398원 | 196,596,603원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 본건에 소재하는 다락이 평가에 포함되어 있습니다.
- 입지. 제주특별자치도 제주시 화북일동 소재 오현고등학교 남측 인근으로, 주위는 공업단지·공동주택·단독주택 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 436,500원/㎡, 토지면적은 319.0㎡입니다.
- 규제. 고도지구(20M이하), 제1종지구단위계획구역, 주거환경개선지구, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 건물 상태 정보. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없다고 평가되어 있습니다. 기본 급배수설비·위생설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 환금성 참고. 거래 집계상 총 7세대이며, 확인되는 실거래는 1건이고 대상 면적과 실거래 면적은 일치하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 김지희가 502호를 주거용으로 점유하고 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 우선변제·최우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으며, 현재 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 층수 표기 대조. 사건 소재지는 5층 502호인데 감정요항표 구조는 4층 건물로 적혀 있습니다. 해당 호 위치와 다락 포함 범위를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 실거래 단순비교 금지. 200,000,000원 거래는 83.33㎡로 대상 40.29㎡와 면적이 다릅니다. 24.5%라는 비율만으로 저가매수라고 단정하지 마세요.
- 3회 유찰 배경 확인. 현재 3회 유찰 상태이고 동일 집계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 물건 상태·점유·층수 표기·수요를 함께 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 여러 규제가 표시되어 있으므로 실제 취득·이용에 적용되는 조건을 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 평가는 보수적”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2016.07.15 주식회사제주은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 김지희 임차인의 전입도 2024.05.02로 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 그래서 실질취득은 현재 최저가와 같은 49,049,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 가격 판단은 권리만큼 단순하지 않습니다. 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 실거래 표본은 83.33㎡ 한 건으로 대상 40.29㎡와 면적이 다릅니다. 여기에 7세대 규모의 다세대이고, 사건 소재지의 5층 표기와 감정요항표의 4층 건물 기재도 서로 대조가 필요합니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험은 낮지만, 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 확정하기에는 검증할 지점이 남은 물건”으로 정리하는 편이 적절합니다.
