🏷 최저가 144,000,000원 📈 최근12개월 평균 194,500,000원 ⚠ 실질취득 약 220,000,000원 🏠 대항력 임차인 존재
서울남부지방법원 2025타경9781. 강서구 화곡동 신하우스 5층 501호, 전용 29.88㎡의 다세대주택입니다. 감정가 180,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 144,000,000원입니다. 표면 할인율만 보면 20%지만, 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 을구 1번 임차권자 이준형은 2017.06.27 전입·점유를 시작했고 보증금은 220,000,000원입니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시한 구조입니다.
따라서 현재 최저가가 144,000,000원으로 내려갔다고 해서 실제 취득부담이 그만큼 낮아지는 것으로 보면 안 됩니다. 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 커져 총 취득부담이 보증금 수준인 약 220,000,000원에 수렴합니다. 현재 시세는 오히려 상승 흐름입니다. 최근 12개월 평균은 194,500,000원이고 2026.06 최신 거래는 203,000,000원, 최근 구간은 과거 거래보다 11.3% 높은 수준입니다. 그럼에도 실질취득 220,000,000원은 최신 거래보다도 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9781 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 987-10 신하우스 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.88㎡ · 지상 8층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김수은 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 144,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이준형 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 봐야 할 임차권
등기상 선언된 말소기준은 2022.12.28 주택도시보증공사의 269,000,000원 가압류입니다. 이후 의정부세무서장·의정부시·서울특별시 강서구의 압류와 2025.04.25 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 핵심은 그보다 앞선 2017.06.27 전입·점유입니다. 이준형의 임차권등기는 2023.08.08에 이루어졌지만, 임대차계약과 전입·점유는 말소기준보다 훨씬 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이준형 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 대항력 有 | 확인 필요 | 잔액 인수 |
| 이봄이 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 이름이 확인되는 임차·점유 관계인은 이준형과 이봄이 2명입니다. 이준형은 보증금 220,000,000원과 임차권등기가 명확합니다. 이봄이는 2017.06.27 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 이 부분이 이준형의 220,000,000원 인수위험과 별도로 남는 추가 변수입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 2.20억과 비교
신하우스 전용 29.88㎡의 실거래는 총 9건입니다. 최근 가격 흐름은 하락이 아니라 상승입니다. 최근 12개월 거래 평균은 194,500,000원이고, 2026.06 같은 5층 거래는 203,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 거래보다 11.3% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.88㎡ | 5 | 203,000,000원 |
| 2025.09 | 29.88㎡ | 8 | 186,000,000원 |
| 2025.05 | 29.88㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2025.04 | 29.88㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2025.03 | 29.88㎡ | 6 | 168,000,000원 |
| 2025.03 | 29.88㎡ | 5 | 168,000,000원 |
| 2021.10 | 29.88㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2021.09 | 29.88㎡ | 6 | 187,000,000원 |
| 2021.08 | 29.88㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.88㎡ | 2건 | 194,500,000원 |
현재 최저가 144,000,000원은 최근 12개월 평균의 74.0%여서 표면적으로는 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 이 비율은 이 사건에서 투자판단 기준으로 쓰면 안 됩니다. 실질취득 기준 220,000,000원은 최근 12개월 평균 194,500,000원보다 25,500,000원 높고, 최신 거래 203,000,000원보다도 17,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 임차권 · 이준형 | 220,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 141,184,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이준형 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 144,000,000원 가정 시 집행비용 2,816,000원을 제외한 141,184,000원이 주택도시보증공사 가압류에 배당되는 계산입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임차권 보증금의 미변제 잔액은 매수인 인수 조건입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 실질부담은 약 2.20억
| 회차 | 매각가 | 보증금 대비 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 80% | 144,000,000원 | 약 76,000,000원 | 약 220,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 115,200,000원 | 약 104,800,000원 | 약 220,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 92,160,000원 | 약 127,840,000원 | 약 220,000,000원 |
이 물건에서 유찰은 일반적인 경매와 의미가 다릅니다. 2회 유찰 시 최저가는 115,200,000원, 3회 유찰 시 92,160,000원까지 낮아지지만, 이준형의 220,000,000원 보증금 인수구조가 유지되는 한 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수분이 늘어 실질취득은 약 220,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 “다음 회차면 더 싸진다”는 접근만으로는 가격 메리트가 생기지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지상 8층 건물의 5층 501호이며 전용면적은 29.88㎡입니다.
- 입지. 강서구청 남서측 인근으로 관공서·학교·다세대주택·오피스텔·아파트단지와 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통인 편입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·CCTV·승강기·화재탐지·스프링클러 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등이며 북서측 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래성. 신하우스는 16세대, 2016.04.05 준공이며 해당 전용면적 실거래 9건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 194,500,000원이고 최신 거래는 203,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득 분리. 144,000,000원을 매입가격으로 착각하지 말고, 이준형 임차보증금 인수조건을 반영한 약 220,000,000원을 가격판단 기준으로 삼아야 합니다.
- 이준형 배당·인수액 확인. 매각물건명세서 원본에서 실제 배당순위와 미배당 잔액, 임차권 인수조건을 최종 확인해야 합니다.
- 이봄이 확인. 2017.06.27 전입한 이봄이의 실제 점유범위·보증금·확정일자가 미상입니다. 이준형과 별개의 임차관계인지 반드시 확인해야 합니다.
- 관계인 구조 확인. 이준형이 임차권자이면서 강제경매 채권자로 기재돼 있으므로 임대차와 채권관계의 실질을 원본서류로 대조해야 합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당과 인수위험을 더 정확하게 판단할 수 있습니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 194,500,000원, 최신 203,000,000원과 비교하면 실질취득 약 220,000,000원은 이미 시세 이상입니다.
맺으며 — “유찰됐지만 싸진 것이 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 180,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 144,000,000원으로 내려온 물건입니다. 최근 12개월 시세 194,500,000원과 비교하면 숫자만으로는 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 권리를 함께 넣는 순간 결론이 달라집니다.
이준형의 보증금은 220,000,000원이고, 2017.06.27 전입·점유로 말소기준보다 앞섭니다. 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 조건이므로 현재 회차든 추가 유찰이 되든 실질취득은 약 220,000,000원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균 194,500,000원뿐 아니라 2026.06 최신 거래 203,000,000원도 넘습니다. 최근 시세 자체는 과거보다 11.3% 상승했지만, 그 상승을 반영해도 실질취득가가 더 높습니다.
여기에 보증금이 확인되지 않은 이봄이의 전입, 국세·지방세 압류, 이준형의 임차권자·채권자 중첩까지 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 “최저가 1.44억의 할인 물건”이 아니라 “실질 2.20억 이상의 권리확인형 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 가격도 보류, 권리도 추가 확인. 현재 자료만으로는 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
