제주지방법원 2025타경8227. 제주시 삼도이동 센터포인트 10층 1003호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 감정가 413,000,000원에서 세 번 유찰돼 현재 최저매각가는 141,659,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 이 사건은 가격표보다 선순위 점유·등기 권리를 먼저 봐야 합니다.
현황조사·매각물건명세서 등에 확인된 실제 임차인은 1명, 양지원입니다. 전입신고일은 2023.06.05이고 보증금은 300,000,000원이며, 말소기준권리인 2025.01.08 근저당보다 앞서 대항력이 있습니다. 배당요구는 2025.09.15에 했지만 우선변제권은 없는 것으로 계산돼, 단순히 낙찰가가 내려간 만큼 투자금이 내려가는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8227 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1241-18 센터포인트 10층 1003호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사더퍼스트 |
| 감정가 / 최저가 | 413,000,000원 / 141,659,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2020.03.06 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심
말소기준은 2025.01.08 양지원 근저당권 220,000,000원입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 동아글라스주식회사 가압류 279,950,000원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2023.09.12 한국교직원공제회사내근로복지기금 전세권 120,000,000원은 말소기준보다 앞섭니다. 등기 분석에는 매수인 인수 대상으로 표시돼 있어 반드시 원본 서류와 배당관계를 대조해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 3억
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양지원 | 10층 1003호 전부 | 2023.06.05 | 300,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 해당 없음 |
양지원은 1003호 전부를 점유하고 있고, 전입일 2023.06.05은 말소기준 2025.01.08보다 빠릅니다. 보증금은 300,000,000원으로 현재 최저가 141,659,000원보다 큽니다. 이 경우 정확도 규칙상 낙찰가가 더 내려가도 실질취득액은 약 300,000,000원 수준으로 고정해 판단해야 합니다. 현재 회차 기준으로는 141,659,000원 외에 158,341,000원이 남는 부담으로 환산됩니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 3억원을 본다
현재 최저가는 141,659,000원으로 감정가 413,000,000원의 약 34.3%입니다. 그러나 이 비율만으로 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 대항력 있는 보증금 300,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 이 사건의 기준 가격은 최저가가 아니라 실질취득 약 300,000,000원입니다. 이는 감정가 대비 약 72.6% 수준입니다.
직접 비교할 실거래 시세 자료는 확인되지 않아, 감정가 대비 할인만으로 시장가 대비 저렴하다고 단정하지 않습니다. 특히 용도 표시는 근린시설이고 실제 이용은 주거용 오피스텔이므로 일반 아파트처럼 단순 환금성을 가정해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,659,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,783,226원 |
| 인수 · 임차인 양지원 보증금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 2. 전세권 · 한국교직원공제회사내근로복지기금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 양지원 | 220,000,000원 | 18,875,774원 |
| 4. 가압류 · 동아글라스주식회사 | 279,950,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 619,950,000원 중 채권자 배당액은 138,875,774원이고 미배당은 481,074,226원입니다. 위 배당 시뮬레이션은 임차인 보증금을 배당하지 않는 구조로 표시돼 있습니다. 실질취득 판단은 대항력 임차 보증금이 낙찰가보다 큰 경우의 정확도 규칙을 적용해 약 300,000,000원을 기준으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주중앙여자중학교 동측 인근으로 업무시설, 공동주택, 단독주택, 중소규모점포가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물의 10층 1003호로, 주거용 오피스텔로 이용중입니다.
- 도로. 북동측 폭 약 20m, 남측 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구(35M이하)·방화지구·시가지경관지구(중심) 등이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 부정형 평지, 업무시설 부지로 이용중이며 공시지가는 1,346,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 141,659,000원만 보고 투자금으로 계산하지 말고 실질취득 약 300,000,000원을 기준으로 판단하세요.
- 임차관계 확인. 양지원의 실제 보증금 지급 내역, 임대차계약서, 점유 상태와 대항력 유지 여부를 원본으로 확인하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차인 양지원과 근저당권자 양지원의 관계 및 가장임차인 여부를 확인해야 합니다.
- 선순위 전세권 확인. 한국교직원공제회사내근로복지기금 전세권 120,000,000원의 배당·소멸·인수 여부를 매각물건명세서와 원본 등기로 대조하세요.
- 용도 확인. 근린시설 분류와 주거용 오피스텔 이용상태가 함께 나타나므로 사용·임대·대출 가능 조건을 별도로 확인하세요.
- 시세 확인. 실질취득 약 300,000,000원을 기준으로 인근 오피스텔·업무시설 실제 거래 및 임대수익과 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “3억 보증금”이 먼저다
감정가 413,000,000원이 141,659,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 할인폭은 큽니다. 하지만 이 사건은 최저가가 투자금이 아닙니다. 전입일 2023.06.05인 대항력 임차인 양지원의 보증금이 300,000,000원이고, 현재 낙찰가보다 큽니다. 따라서 실질취득은 약 300,000,000원을 기준으로 봐야 하며, 더 유찰돼도 이 기준은 크게 낮아지지 않습니다.
여기에 말소기준보다 앞선 전세권 120,000,000원이 있고, 임차인과 근저당권자가 같은 이름으로 확인되는 관계인 의심까지 있습니다. 가격 할인은 분명하지만 권리 불확실성이 더 큰 사건입니다. 이 물건의 결론은 “싸게 내려왔다”가 아니라, 선순위 전세권과 임차보증금의 실제 인수 범위를 확정한 뒤에야 가격을 논할 수 있다입니다.
